MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Тройственный договор переуступки долга на квартиру - ч. 3

• акт передачи вышеназванных документов;

• согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;

• и, наконец, сам договор уступки (договор цессии).

Уступая права требования на недвижимость в строящемся доме, нужно знать ряд юридических тонкостей. Так, например, приняв решение об отчуждении прав, вам придется обратиться к девелоперу, если вы еще не выплатили в полном объеме стоимость приобретенных квадратных метров, поскольку в такой ситуации на заключение договора переуступки требуется согласие застройщика. Подобное требование предъявляется в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ, согласно которой на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора - в данном случае застройщика. А тем, кто состоит в браке, юристы настоятельно рекомендуют получить от своего супруга письменное нотариально заверенное согласие как на сделку по отчуждению прав по договору, так и на сделку по приобретению прав. Согласно Семейному кодексу РФ (ст.34 и 35), все действия с совместной собственностью супругов осуществляются с их совместного согласия. В противном случае сделка подлежит обжалованию. Помимо этого, в соответствии со статьями 4 и 17 Закона № 214, договор уступки прав требования по договору долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации, без которой он не считается заключенным.

Договор цессии ндс

Несмотря на прописанный порядок определения налоговой базы при различных видах передачи имущественных прав, на практике многие бухгалтеры и налоговые специалисты сталкиваются со сложностями при обложении НДС уступки денежного требования. В данной статье мы обратили внимание на ряд нюансов по данной теме, о которых в законодательстве сказано лишь косвенно или не сказано вообще.

В настоящее время все большую актуальность приобретают договоры уступки права требования (цессии), в рамках которых организация, не дожидаясь поступления средств от покупателя (или заемщика), имеет возможность получить большую часть долга путем продажи права требования другой компании. Однако порядок обложения НДС договоров цессии недостаточно детально урегулирован законодательством. Поэтому остается множество пробелов и неясностей, связанных, в частности, с размером применяемой ставки, налогообложением передачи прав требования, возникших из не облагаемых НДС операций, порядком заполнения счетов-фактур и т. д. Попробуем разобраться с этими и некоторыми другими вопросами, связанными с исчислением налога на добавленную стоимость при проведении операций по уступке права требования как первоначальным кредитором, так и последующими.

Общие правила исчисления НДС по договорам цессии

Передача или реализация имущественных прав является объектом обложения НДС. При этом в статье 155 Налогового кодекса, устанавливающей порядок определения налоговой базы для этого случая, рассматриваются следующие ситуации:

• уступка первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из договора облагаемой НДС реализации. В этом случае налоговая база определяется в общем порядке;

• уступка новым кредитором денежного требования, вытекающего из договора облагаемой НДС реализации. В данном пункте речь идет о 2-м звене в возможной цепочке уступок прав от одного кредитора к другому, когда денежное требование уступает или предъявляет к уплате должнику 2-й (после первоначального) кредитор. Налоговая база в данном случае рассчитывается как разница между доходами, полученными от должника или от последующей переуступки права, и стоимостью, по которой требование было приобретено;

• пункт 4 статьи 155 Налогового кодекса регулирует налогообложение последующих уступок требований, полученных от третьих лиц. Налоговая база при этом также рассчитывается как разница между полученным доходом и понесенными расходами.

Особенности определения НДС при уступке права требования

Применяемый порядок расчета НДС зависит от содержания договора, обязательство по которому передается. Мы рассмотрим особенности расчета НДС по уступке требований по договорам реализации товаров (работ, услуг), облагаемых НДС по ставке 18 процентов, по ставке 10 процентов и не облагаемых НДС, а также по договорам займа. При этом у каждой из сторон сделки НДС будет определяться по-разному. Для наглядности изложим возможные взаимоотношения компаний по уступке права требования на схеме ниже.

Последствия по НДС для Компании 1

Уступка права требования, возникшего по договорам реализации товаров (работ, услуг).

Как уже было отмечено, у первоначального кредитора налоговая база при уступке долга определяется в общем порядке.

Данную формулировку можно понимать по-разному. С одной стороны, напрашивается вывод о том, что у первоначального кредитора сама по себе уступка не облагается НДС. Ведь налог уплачивается в момент реализации товаров (работ, услуг) и на практике подавляющее большинство налогоплательщиков начисляют НДС только один раз - в момент реализации товаров (работ, услуг).

С другой стороны, по мнению Минфина России, налоговую базу по НДС необходимо определять как на дату реализации товара (работ, услуг), так и на дату уступки права требования. Вероятно, подразумевается, что НДС следует уплачивать дважды. Причем первый раз - со стоимости реализованных товаров (работ, услуг), а второй раз, очевидно, - с полной суммы передаваемого требования. В аудиторской практике известны случаи, когда налоговые органы настаивали именно на такой позиции, предъявляя компаниям претензии.

Однако, по нашему мнению, данная логика не соответствует нормам налогового законодательства, так как, по сути, подразумевает двойное налогообложение одной операции. В рассматриваемой ситуации передача права требования для первоначального кредитора означает фактически оплату за реализованные товары (работы, услуги), при этом не оказываются какие-либо дополнительные услуги. Стоит отметить, что в аналогичной ситуации суд кассационной инстанции поддержал доводы налогоплательщика. Причем Высший Арбитражный Суд РФ отказал в пересмотре дела, отметив, что кассационный суд вынес решение, соответствующее нормам законодательства. В силу того, что арбитражные суды нижестоящих инстанций учитывают позицию высших арбитров, можно предположить, что дальнейшая судебная практика в аналогичных ситуациях будет складываться в пользу налогоплательщиков.

Необходимо отметить, что если Компании 1 удастся продать требование к должнику дороже общей суммы его задолженности, то риск возникновения претензий со стороны налоговых органов возрастает, поскольку в данной ситуации Компания 1 получает дополнительный доход, который подлежит обложению НДС. В силу того, что в этом случае порядок определения налоговой базы законодательно не установлен, по мнению ряда специалистов, налоговые органы могут попытаться доначислить НДС на полную сумму, полученную от уступки. Однако существует и другая позиция, которая, на наш взгляд, в большей степени соответствует экономическому содержанию операции по уступке, а также смыслу главы 21 Налогового кодекса: начислять НДС только с разницы между суммой, полученной при уступке, и суммой задолженности. Аргументом в пользу данного подхода может стать норма Налогового кодекса8, согласно которой налоговая база по НДС увеличивается на все полученные суммы, связанные с оплатой товара. В настоящее время разъяснения чиновников и арбитражная практика по данному вопросу отсутствуют.

Схема уступки права требования

Получение аванса в счет уступки права требования

Если Компания 1 договорится с покупателем денежного требования о получении аванса, могут возникнуть сложности при определении НДС. Дело в том, что налоговая база определяется по состоянию на наиболее раннюю из 2 дат - на момент получения оплаты или передачи имущественных прав. Пункт 8 статьи 167 Кодекса предусматривает особый порядок определения налоговой базы при уступке денежных прав - в момент уступки (переуступки) права требования или в день прекращения соответствующего обязательства. Однако данный пункт не распространяется на операции, указанные в пункте 1 статьи 155 Налогового кодекса, а значит, не регулирует передачу требования Компанией 1. В этом случае по отношению к Компании 1 применяется общий порядок определения налоговой базы, поэтому налоговая база рассчитывается в момент получения денежных средств, предшествующий передаче права. Однако, исходя из приведенных в предыдущем подразделе аргументов, Компания 1 не должна начислять НДС при передаче денежного права. Таким образом, можно сделать вывод, что Компания 1 не должна начислять НДС на аванс, полученный при уступке права требования. Риск, что налоговые органы доначислят НДС с суммы аванса, существует, однако нам такие случаи не известны.

Уступка права требования, возникшего из договоров займа

Более четко налоговым законодательством регулируется ситуация, когда Компания 1 передает другой организации право требования на выданный заем. В этом случае ей не понадобится платить НДС, поскольку операции по уступке (приобретению) прав (требований) кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров по предоставлению займов в денежной форме и (или) кредитных договоров, а также по исполнению заемщиком обязательств перед новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки, не подлежат обложению НДС.

Последствия по НДС для Компании 2

Уступка права требования, возникшего по договорам реализации товаров (работ, услуг).

У Компании 2 обязанность по определению налоговой базы возникает в момент прекращения обязательств должником или в момент переуступки требования Компании 3. (Поэтому при получении аванса под уступку права требования, связанного с облагаемыми НДС операциями, Компания 2 не должна начислять НДС.) Сумма налога рассчитывается как разница между доходом, полученным от должника или Компании 3, и расходами на приобретение права требования, умноженная на расчетную ставку НДС. Если Компания 2 не получила доход (не переуступила требование и не получила денег от должника), то платить НДС она не должна в связи с отсутствием налоговой базы.

Однако при использовании договоров цессии у Компании 2 могут возникнуть вопросы, на которые налоговое законодательство не дает четкого ответа, например:

• нужно ли уплачивать НДС, если по договору цессии передана задолженность, возникшая из не облагаемых НДС операций, и если нужно, то с какой суммы;

• по какой ставке необходимо рассчитывать налог (10/110 или 18/118), если уступка связана с задолженностью, возникшей при реализации товаров, облагаемых по ставке 10 процентов?

Попробуем найти решение для каждой из перечисленных проблем.

По первому вопросу: в пункте 2 статьи 155 Налогового кодекса рассмотрен порядок определения налоговой базы только для уступки прав, которые возникли исходя из облагаемых НДС операций. При этом в отношении не облагаемых НДС операций (например, реализации ценных бумаг) специальных положений главный налоговый документ не приводит. В то же время по общему правилу передача имущественных прав, к которым относится уступка требования, должна облагаться НДС. То есть, с одной стороны, передача имущественных прав является объектом обложения НДС, но с другой - порядок определения налоговой базы законодательно не установлен. В такой ситуации существует 2 возможных решения - либо исчислять НДС с полной стоимости требования, либо не исчислять НДС вообще.

В своих неофициальных разъяснениях специалисты финансового ведомства указывают, что необходимость облагать НДС передачу прав требования зависит не только от того, лежали ли в основе переданных прав облагаемые или не облагаемые НДС операции, но и от того, приобретались ли права у третьих лиц или у первоначального кредитора. Так, в случае приобретения права требования, связанного с не облагаемой НДС операцией, у первоначального кредитора новый кредитор имеет право не исчислять НДС, поскольку налоговое законодательство не связывает возникновение обязательств по уплате НДС с уступкой денежных прав, в основе которых - не облагаемые НДС операции.

В то же время для организации, которая приобрела право требования не у первоначального кредитора, не имеет значения, какие операции лежат в основе договора цессии - облагаемые или необлагаемые. В данном случае НДС определяется в общем порядке - с разницы между доходами и расходами.

Второй спорный момент - это размер ставки, применяемой для расчета НДС по уступке, возникшей из договора реализации товаров (работ, услуг), облагаемых по ставке 10 процентов. Существуют 2 возможных ответа на данный вопрос, по каждому из которых есть свои аргументы. С одной стороны, возникшая задолженность по оплате товара неотделимо связана с его характеристиками, свойствами, следовательно, на ее уступку могут распространяться те же правила налогообложения, что и на реализацию, в частности применение 10-про-центной ставки НДС. Однако, по мнению финансистов, реализация товара и уступка права требования - это разные виды деятельности, которые облагаются в разном порядке. Ведь в пункте 2 статьи 164 Налогового кодекса не сказано, что уступка денежного требования облагается по ставке 10 процентов, следовательно, надо применять общеустановленную ставку 18 процентов (т. е. расчетную ставку 18/118).

Уступка права требования, возникшего по договорам займа

Компания 2 не начисляет НДС при уступке права требования, возникшего из договоров займа, на основании тех же аргументов, которые были приведены в аналогичной ситуации для Компании 1.

Последствия по НДС для Компании 3

Уступка права требования, возникшего по договорам реализации товаров (работ, услуг).

Компания 3 рассчитывает НДС в целом так же, как и Компания 2, - с разницы между доходами и расходами. При этом возникают те же спорные моменты - применяемая ставка (10/110 или 18/118) и НДС при получении аванса. Отличие состоит в уступке требований, которые возникли по договорам не облагаемых НДС операций. По ним НДС будет также рассчитываться с разницы между доходами и расходами.

Уступка права требования, возникшего по договорам займа

Вернемся к формулировке, которая освобождает от налогообложения уступку требования, возникшего из договоров займа.

Если трактовать данный пункт в широком смысле, получается, что любой кредитор (в т. ч. Компания 3) не облагает НДС уступку права требования, в основе которой лежит договор кредита (займа). Однако в то же время существует позиция Минфина России, согласно которой указанная норма применяется только к первоначальному и второму кредитору (т. е. компаниям 1 и 2). Следовательно, Компания 3 обязана начислять НДС согласно пункту 4 статьи 155 Налогового кодекса, то есть с разницы между доходами и расходами. В настоящее время нам не известна арбитражная практика по данному вопросу.

Вычет НДС, предъявленного Компанией 2

Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав. При этом каких-либо особенностей и ограничений в отношении имущественных прав налоговое законодательство не предусматривает. Рассмотрим на примере, как рассчитать НДС для Компании 2 и Компании 3 при исполнении договоров цессии.

Пример

Компания 1 реализует товар, облагаемый по ставке 18%, покупателю по цене 17 700 руб. (в т. ч. НДС - 2700 руб.). Компания 1 уступает денежное право Компании 2 за 15 000 руб.

Вариант 1

Компания 2 предъявляет требование компании-должнику и получает 17 700 руб.

НДС рассчитывается как 18/118 от разницы между суммой погашенного долга и стоимостью приобретенного требования.

Таким образом, НДС равен:

(17 700 - 15 000) x 18. 118 = 2700 x 18. 118 = 412 руб.

Вариант 2

Компания 2 переуступает требование Компании 3 за 17 000 руб.

НДС рассчитывается как разница между суммой переуступки и ценой приобретения требования, умноженная на ставку:

(17 000 - 15 000) x 18. 118 = 2000 x 18. 118 = 305 руб.

Вариант 3

Компания 3 предъявляет требование компании-должнику и получает 17 700 руб.

НДС к начислению рассчитывается как:

(17 700 - 17 000) x 18. 118 = 700 x 18. 118 = 107 руб.

Оформление счетов-фактур по договорам уступки требований

Для договоров уступки денежных требований налоговым законодательством не предусмотрено особенностей по заполнению счетов-фактур. Следовательно, по общему правилу счет-фактура должен оформляться в течение 5 дней после передачи имущественного права, то есть подписания акта уступки. Данный счет-фактура регистрируется в книге продаж организации, которая уступает право, и в книге покупок организации, которая его приобретает.

Порядок заполнения счетов-фактур при уступке права требования законодательно не установлен. Поэтому при их оформлении возникает ряд неурегулированных на текущий момент вопросов, а именно:

• что необходимо указать в графе 1 "Наименование товара. имущественного права" - "уступка денежного требования" или "межценовая разница при уступке права требования";

• какую сумму указывать в графе 5 "Стоимость имущественных прав, всего без НДС" - общую сумму требования по договору переуступки либо разницу между доходами и расходами, нужно ли расчетным путем исключать из данной стоимости НДС по 18/118;

• какую ставку указывать в графе 7 - 18/118 или 18 процентов в том случае, если в графе 5 указывается стоимость за вычетом НДС?

Ввиду отсутствия разъяснений чиновников по данному вопросу каждый налогоплательщик самостоятельно выбирает способ оформления счета-фактуры в рассматриваемой ситуации. Однако полагаем, что разъяснения, касающиеся иных операций, в которых НДС определяется по расчетной ставке, могут быть применимы и в данном случае. В частности, можно действовать по аналогии с заполнением счетов-фактур при получении авансов или при продаже имущества, стоимость которого включает НДС.

В частности, согласно рекомендациям налоговых органов при продаже имущества, в стоимость которого включается НДС, счет-фактуру следует заполнять следующим образом:

• в графе 1 указывается "Реализация имущества (с межценовой разницы)";

• в графе 4 "Цена реализации" указывается полная цена реализации, а не межценовая разница;

• в графе 5 - межценовая разница, включая НДС;

• в графе 7 - ставка налога 18/118;

• в графе 8 - сумма рассчитанного налога;

• в графе 9 - стоимость реализованного имущества.

Попробуем применить указанную логику для заполнения счета-фактуры при уступке права требования.

Пример

Допустим, компания приобрела денежное право за 6000 руб. а продала за 8000 руб. В этом случае:

• в графе 1 указываем "Уступка права требования (с межценовой разницы)";

• в графе 4 - 8000 руб.;

• в графе 5 - 2000 (8000 - 6000) руб.;

• в графе 7 - ставка налога 18/118;

• в графе 8 - сумма налога 305 руб. (2000 x 18/118);

• в графе 9 - общая стоимость реализованного права с учетом НДС - 8000 руб.

Расторжение договора цессии

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округ по делу N А32-53782/2009 суд отказал в удовлетворении требований компании о расторжении договора уступки права требования, поскольку компания ненадлежащим образом исполнила обязательства по передаче права обществу.

В связи с неоплатой цессионарием уступленного права требования цедент обратился в суд с иском о расторжении договора цессии. При рассмотрении дела суд установил следующее. Во время действия договора должник перечислил в пользу цедента часть задолженности. С учетом данного обстоятельства цессионарий перечислил цеденту денежные средства в сумме меньшей, чем указано в договоре, поскольку требовать от должника уплаты погашенной задолженности он не вправе. Несмотря на это цедент требовал от цессионария уплатить указанную в договоре цену уступленного права требования. Суд посчитал, что обязательства цессионарием исполнены полностью, а вот обязательство по передаче права требования - нет. Следовательно, цедент несет ответственность перед цессионарием на основании статьи 390 ГК РФ за передачу недействительного требования. По мнению суда, применение данной статьи обоснованно, поскольку под недействительным требованием понимается, в том числе, несуществующее, прекращенное надлежащим исполнением требование. Таким образом, цедент не вправе требовать расторжения договора цессии.

Договор цессии трехсторонний скачать

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ, договорами именуются двухсторонние и многосторонние сделки, для совершения которых требуется согласованная воля двух (или более) лиц. Однако существует понятие множественности лиц на стороне обязательства (ст. 321 ГК РФ), и его надо отличать от понятия "многосторонняя сделка". Сделка, в этом случает, является двусторонней, но с участием нескольких должников и/или нескольких кредиторов.

Примером трёх (или более) сторонней сделки является так называемый договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (ст. 1041-1054 ГК РФ). Ими бывают учредительные и иные договоры о совместной деятельности по созданию, например, акционерного общества (или другого юридического лица).

Также примером многостороннего договора (сделки) признаётся соглашение о зачёте взаимных долгов, подписанное всеми участвующими организациями. Часто под видом трёхстороннего договора составляют договор цессии (уступки права требования) или соглашение о перемене лица в обязательстве (перевод долга) (гл. 24 ГК РФ). Но это не является правильным, т.к. такие формы договоров являются именно двусторонними договорными обязательствами. В первом случае это договор между прежним и новым кредитором, а во втором – между прежним и новым должником.

Цессия документально возможна без согласия должника, достаточно его просто уведомить о состоявшейся уступке права требования, если иное не прописано в условиях договора (как, например, запрет на уступку права требования или предварительное согласие должника (ст. 382 ГК РФ)).

При переводе долга, действительность этой сделки должна быть подтверждена просто письменным согласием кредитора (ст. 391 ГК РФ), но при этом он не имеет правового статуса по договору, являясь лишь подписантом. А значит, не имеет никаких обязанностей и прав. Таким образом, эти обязательства остаются двусторонними.

Регистрация договора цессии

Для регистрации договора цессии Вам необходимо будет предоставить оригиналы следующих документов:

• Договор цессии в 3-х экземплярах

• Договор долевого участия

• Нотариально удостоверенное согласие супругов от двух Сторон на заключение договора, либо заявление о семейном положение

• Согласие застройщика на заключение договора цессии, если того требует договор долевого участия

• Доверенность и копия, если Стороны не могут присутствовать лично

• Квитанции, платежные поручения о внесенной сумме за договор долевого участия

• Квитанция об оплате государственной пошлины

При регистрации договора цессии присутствуют Стороны сделки с документами, удостоверяющими личности.

Данный перечень документов носит ознакомительный характер.

Возможно, Вам потребуются дополнительные документы и их копии.

Учет по договору цессии

Напомним, что цессией именуется переуступка права требования долга от одного кредитора к другому. Она подразумевает соглашение, по которому первоначальный кредитор (цедент) передает другому лицу (цессионарию) право требования. Иными словами, должник после заключения между кредиторами такого договора будет обязан выплачивать средства, необходимые для погашения задолженности, уже не цеденту, а цессионарию. При этом первоначальный кредитор обязан в письменной форме проинформировать должника о том, что теперь он несет обязательства перед новым кредитором. Согласие самого неплательщика в этом случае не требуется (статья 382 ГК).

В результате смены кредиторов изменяется только сторона обязательства, а само обязательство, отраженное в договоре, остается неизменным. В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту его перехода.

Бухгалтерский учет

Дебиторская задолженность, приобретенная новым кредитором по договору уступки права требования, представляет собой финансовое вложение организации, и все связанные с ней действия осуществляются на основании пункта 3 Положения по бухгалтерскому учету «Учет финансовых вложений» ПБУ 19/02, утвержденного Приказом Минфина России № 126н.

В бухгалтерском учете цессионария стоимость приобретенной дебиторской задолженности отражается в составе финансовых вложений на счете 58 «Финансовые вложения» в соответствии с планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России № 94н.

Финансовые вложения, приобретаемые за плату, принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (пункт 8 ПБУ 19/02). Под этим понятием подразумевается сумма фактических затрат организации на их приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (пункт 9 ПБУ 19/02).

Фактические затраты на приобретение дебиторской задолженности, которые несет цессионарий, зависят от условий конкретной сделки уступки права требования. К их числу относятся и расходы, связанные с ее заключением.

Пример отражения уступки требования, приобретенного у первоначального кредитора

ООО «Гудс» уступает дебиторскую задолженность покупателя, не оплатившего отгруженные ему товары на сумму 250 000 руб. новому кредитору – ООО «Коллектор» – за 210 000 руб. В дальнейшем ООО «Коллектор» продает это право требования долга другой организации – новому цессионарию – за 215 000 руб. В бухгалтерском учете ООО «Коллектор» будут сделаны проводки, отраженные в табл. 1.

Источники: http://center-yf.ru/data/ip/Dogovor-cessii.php

Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (26.01.2016)
Просмотров: 559 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar