MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Тройственный договор переуступки долга на квартиру - ч. 2

Следовательно, первоначальный кредитор обязан суммы, полученные от должника, передать новому кредитору.

Первоначальный кредитор обязан передать документы, удостоверяющие право требования, новому кредитору, а также сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Какие документы должен передать цедент? Это договор между должником и цедентом, все дополнительные соглашения к данному договору, приложения, первичные документы в зависимости от характера сделки, такие, как накладные, акты выполненных работ (оказанных услуг), акты приемки-передачи имущества, акты сверки расчетов между цедентом и должником, товарно-транспортные накладные или другие первичные документы, подтверждающие перевозку, счета-фактуры и т.п.

Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного требования, гарантирует достоверность переданных документов согласно ст. 390 ГК РФ, но не отвечает за неисполнение этого требования должником. Исключением является случай, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Уведомление должнику о совершенной цессии обязательно следует осуществлять в письменной форме, а вот какой стороной - законодательно не установлено, следовательно, этот вопрос должен быть разрешен в соглашении об уступке.

Цессионарий после получения права (требования) должен предоставить доказательства перехода прав должнику. Такими доказательствами являются заверенные копии договоров уступки, уведомление или третий вариант соглашения об уступке. Соглашение может быть также составлено тремя сторонами с участием должника.

Должник вправе выдвигать против требования цессионария возражения, которые он имел против цедента к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к цессионарию (ст. 386 ГК РФ).

Уступка требования совершается в той же форме, в которой совершается сделка. Если сделка совершается в простой письменной форме, то для совершения уступки достаточно простой письменной формы. Если сделка совершается в нотариальной форме или договор подлежит государственной регистрации, то уступка совершается также в нотариальной форме или регистрируется в органах, в которых регистрировалась сделка.

Специальной формы договора цессии не существует. При оформлении соглашения об уступке стороны руководствуются нормами гл. 24 ГК РФ.

Договор цессии может быть возмездным. Если говорить бухгалтерским языком, то это не что иное, как продажа дебиторской задолженности. Ведь дебиторская задолженность - это такой же актив, как, например, товар. И если организация передает один актив - дебиторскую задолженность - третьему лицу, а взамен получает другой актив, например деньги, то эту операцию следует рассматривать как реализацию. Поэтому в бухгалтерском учете цессия отражается аналогично продаже других активов.

Итак, предположим, у организации имеется дебиторская задолженность, возникшая при реализации товаров, работ, услуг или при осуществлении каких-то финансовых сделок. Срок исковой давности по этой задолженности еще не истек, но по тем или иным причинам организация решает продать эту задолженность. Как и при реализации любого другого актива, организация в результате продажи дебиторской задолженности может получить либо прибыль, либо убыток в зависимости от того, получит ли она от покупателя актив, больший или меньший по стоимости, чем эта задолженность. При этом само обязательство должника перед новым кредитором - цессионарием сохраняется в той же величине, в какой оно существовало перед прежним кредитором - цедентом.

Допустим, организация продала товары на сумму 118 000 руб. в том числе 18 000 руб. -НДС. В дальнейшем, до момента оплаты товаров покупателем, организация продала право требования к нему третьей стороне за 177 000 руб. В этом случае цедент получает от цессионария сумму большую, чем мог бы пол учить от покупателя товаров, т.е. дебиторская задолженность продана с прибылью.

Зачем цессионарий покупает задолженность за большие деньги, чем она на самом деле стоит? Причины для этого могут быть разные. Возможно, эта организация заинтересована в том, чтобы иметь возможность как-то влиять на покупателя товаров, а может быть, она рассчитывает на взыскание штрафа с покупателя.

Пунктом 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации", утвержденного Приказом Минфина России N 32н, предусматривается, что прочими доходами являются поступления от продажи активов, отличных от денежных средств, продукции, товаров.

Согласно п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России N 33н, прочими расходами являются расходы, связанные с продажей активов, отличных от денежных средств, товаров, продукции.

Поскольку реализацию дебиторской задолженности нельзя отнести к обычной деятельности организации, то связанные с этой сделкой доходы и расходы относятся к прочим и учитываются на счете 91 "Прочие доходы и расходы".

По кредиту счета 91 в составе прочих доходов учитывается доход от реализации требования третьему лицу, а по дебету счета 91 в корреспонденции со счетом 62 - "номинальная" величина задолженности. Заметьте, в этой схеме присутствует начисление НДС.

Нужно сказать, что Налоговый кодекс прямо не предусматривает обязанности продавца товаров начислять НДС при реализации задолженности по оплате этих товаров третьему лицу. Напротив, если посмотреть ст. 155 НК РФ, регламентирующую порядок определения налоговой базы при реализации имущественных прав, то можно прийти к выводу, что начислять НДС нужно только при дальнейшей реализации задолженности.

При уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции, по реализации которых подлежат обложению НДС, налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (п. 1 ст. 155 НК РФ).

Налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), операции, по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования (п. 2 ст. 155 НК РФ). То есть организация, которая приобрела дебиторскую задолженность у продавца товаров, а затем продала ее третьему лицу, должна начислить НДС с прибыли от этой операции. А сам продавец товаров при реализации задолженности НДС не уплачивает, поскольку он уже уплатил налог при продаже товаров.

Однако налоговые органы с такой точкой зрения не соглашаются. Они настаивают на том, что если дебиторская задолженность по оплате товаров продается с прибылью, то с этой прибыли продавцу товаров необходимо исчислить и уплатить НДС. При этом они, как правило, ссылаются на положения ст. 162 НК РФ. согласно которой в налоговую базу включаются все полученные организацией денежные средства, связанные с оплатой товаров.

Поэтому если организация стремится к тому, чтобы минимизировать налоговые риски и любой ценой избежать споров с налоговыми органами, то уплачивать НДС при продаже дебиторской задолженности ей придется. При этом следует применять расчетную ставку налога -18/118, а счет-фактуру составлять в одном экземпляре.

Таким образом, в нашем примере, сумма НДС составит 9000 руб. а прибыль от реализации права требования - 50 000 руб.

Расчет:

177 000 - 118 000 = 59 000 руб.

59 000 руб. x 18/118 = 9000 руб.

177 000 - 118 000 - 9000 = 50 000 руб.

В налоговом учете дох од от реализации дебиторской задолженности признается на дату подписания акта по договору уступки требования. В нашем случае этот доход будет равен величине оплаты, полученной от цессионария, за вычетом НДС, т.е. составит 168 000 руб. Расход, признаваемый в целях налогообложения прибыли, будет равен обязательству покупателя по оплате товаров и составит 118 000 руб. Таким образом, бухгалтерская прибыль в данном случае будет соответствовать налоговой.

Расчет:

177 000 - 9000 = 168 000 руб.

168 000 - 118 000 = 50 000 руб.

А теперь представим, что дебиторская задолженность была реализована не с прибылью, а с убытком - за 80 000 руб. Нужно сказать, что чаще всего требование уступается именно на таких условиях, когда цедент получает от цессионария сумму меньшую, чем он мог бы пол учить от своего должника. Это обусловлено тем, что в результате сделки цедент получает "живые" деньги уже сейчас, в то время как погашение дебиторской задолженности состоится только через определенное время. Кроме того, дебиторская задолженность, как правило, продается в том случае, когда у кредитора существуют достаточно обоснованные сомнения в том, что в ближайшем будущем она будет погашена.

Итак, дебиторская задолженность уступается с убытком. В этом случае обязанности по начислению НДС у цедента не возникает. Все остальные бухгалтерские проводки - те же, что и при реализации с прибылью, с той только разницей, что в данном случае финансовый результат (убыток в сумме 38 000 руб.) отражается проводкой Дебет 99 - Кредит 91.

Расчет:

80 000 - 118 000 = -38 000 руб.

А вот в налоговом учете убыточной уступки требования существуют некоторые особенности. Статья 279 Налогового кодекса предполагает два варианта учета убытка от реализации дебиторской задолженности в зависимости от того, наступил или нет срок платежа по договору, на основании которого эта задолженность возникла, т.е. по договору реализации товаров, работ или услуг. Если срок платежа по этому договору еще не наступил, то цедент имеет право учесть убыток единовременно. Но только в размере, не превышающем суммы процентов, которую цеденту пришлось бы уплатить за пользование денежными средствами, равными доходу от продажи задолженности в течение срока со дня уступки права требования до даты платежа по договору реализации товаров. Если применить это условие к нашему примеру и предположить, что срок оплаты товаров покупателем наступает через два месяца после даты уступки требования, то получится, что цедент вправе учесть убыток, не превышающий сумму процентов, которую ему нужно уплатить за пользование 80 000 руб. в течение двух месяцев. При этом величина процентов определяется с учетом ограничений, предусмотренных ст. 269 НК РФ.

Особенности учета процентов по долговым обязательствам в составе расходов при исчислении налога на прибыль регламентирует ст. 269 НК РФ. При отсутствии сопоставимых обязательств или по выбору налогоплательщика предельная величина процентов, которую можно учесть в составе расходов, принимается равной ставке рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,1 раза, - по кредитам в рублях, и 15% - по кредитам в иностранной валюте (п. 1 ст. 269 НК РФ). В настоящее время ставка рефинансирования составляет 10,5% годовых (Телеграмма ЦБ РФ N 1788-У).

Таким образом, в приведенном примере предельная величина убытка от реализации дебиторской задолженности, которую цедент может учесть при исчислении налога на прибыль, составит 1518,9 руб. (при условии, что два месяца составляют 60 дней).

Расчет:

80 000 руб. x 10,5% x 1,1. 365 дней x 60 дней = 1518,9 руб.

Если же срок оплаты за товары уже наступил, то убыток от уступки требования полностью учитывается в составе внереализационных расходов. Но при этом 50% убытка включаются в состав расходов на дату уступки, а оставшиеся 50% - по истечении 45 календарных дней с этой даты.

Обращаем внимание еще на один фактор признания убытков. При исчислении налога на прибыль убытки приравниваются к расходам. И, как и любые другие расходы, они должны быть экономически обоснованы. То есть организация всегда должна быть готова доказать, что продажа дебиторской задолженности с убытком была для нее выгодна или что в результате этого убытка организация смогла избежать еще больших потерь в будущем. Обосновать эту выгоду вполне возможно. Например, организация может стремиться к тому, чтобы пополнить оборотные средства, которые принесут ей дополнительные выгоды, или просто избавиться от задолженности не совсем надежного покупателя. Так или иначе, у организации должны быть подготовлены соответствующие расчеты, объяснительные записки, приказы, распоряжения, которые подтверждают обоснованность цессии и которые можно будет при необходимости предъявить представителям налоговых органов. Иначе у организации возникнут достаточно серьезные налоговые риски по налогу на прибыль.

Рассмотрим порядок учета у цессионария. Цессионарий учитывает приобретенный им "уникальный товар" - дебиторскую задолженность в составе финансовых вложений по стоимости, равной фактическим затратам на ее приобретение, т.е. определенной исходя из той суммы, которую он уплатил цеденту. Это вытекает из положений п. п. 8 и 9 ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений", утвержденного Приказом Минфина России от 10.12.2002 N 126н, согласно которым финансовые вложения принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. Первоначальной стоимостью финансовых вложений, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение.

Далее возможны два варианта развития событий. Либо цессионарий предъявляет задолженность к погашению должнику, либо продает ее другому лицу, т.е. переуступает по еще одному договору цессии. И в том, и в другом случае дальнейшее движение задолженности будет отражено через счет 91. По кредиту этого счета отражается доход от погашения или продажи задолженности, а по дебету - списывается ее стоимость. Если в результате сделки организация получает прибыль, то величина этой прибыли включается в налоговую базу по НДС. Согласно п. 2 ст. 155 НК РФ налоговая база по НДС при уступке новым кредитором, пол учившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), операции, по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

Предположим, цессионарий за 80 000 руб. приобретает у цедента право требования к третьей организации на 118 000 руб. а затем предъявляет это требование к погашению в полном объеме и получает от должника требуемую сумму денег.

Если в результате погашения задолженности цессионарием был получен убыток, то обязанности по начислению НДС не возникает. Но появляются проблемы с признанием убытков в налоговом учете. Если организация сначала покупает задолженность, а затем продает ее с убытком, то она должна быть готова объяснить, в чем именно заключается экономическое обоснование ее действий. Об этом нужно думать в первую очередь, а уж затем следить за соблюдением требований ст. 279 НК РФ.

Так, согласно п. 3 ст. 279 НК РФ при дальнейшей реализации права требования долга налогоплательщиком, купившим это право требования, указанная операция рассматривается как реализация финансовых услуг. Доход (выручка ) от реализации финансовых услуг определяется как стоимость имущества, причитающегося этому налогоплательщику при последующей уступке права требования или прекращении соответствующего обязательства. При этом при определении налоговой базы налогоплательщик вправе уменьшить доход, полученный от реализации права требования, на сумму расходов по приобретению указанного права требования долга.

Каким образом можно обосновать убытки? Например, организация за 100 руб. приобрела требование на 90 руб. потому что рассчитывала взыскать с должника штрафные санкции и получить 120 руб. но в итоге получила только 90. Но ведь предпринимательская деятельность всегда связана с риском. Поэтому в данном случае убытки вполне обоснованны, но эта обоснованность должна быть подтверждена документально. А на практике очень часто встречаются ситуации, когда организация получает убыток по договору цессии, а никаких документов, обосновывающих эти убытки, предъявить не может. Конечно же, такие ситуации приводят к налоговым спорам.

Позиция чиновников по этому вопросу такова, что нельзя учесть убытки, полученные цессионарием при дальнейшей реализации или погашении задолженности, приобретенной по договору цессии, при исчислении налога на прибыль (см. Письма Минфина России N 03-03-04/2/112, УМНС России по г. Москве N 24-11/51137).

Как уже отмечалось, при продаже дебиторской задолженности с убытком у цедента не возникает обязанности по начислению НДС. В связи с этим иногда высказывается мнение, что у цедента появляется обязанность по ведению раздельного учета расходов, относящихся к облагаемым и не облагаемым НДС операциям. Но автор считает такое мнение необоснованным. Ведь реализация дебиторской задолженности с убытком не является операцией, не облагаемой НДС, поскольку цедент должен был бы начислить НДС, если бы получил прибыль от сделки. Это облагаемая операция, при которой отсутствует налоговая база. Поэтому обязанности по ведению раздельного учета в данном случае не возникает.

Форма договора цессии

Договор цессии есть возмездное, консенуальное и двустороннее соглашение. Договор предусматривает передачу одним лицом (кредитором, или т.н. цедентом) другому лицу (т.н. цессионарию) права требования на дебиторскую задолженность.

Итогом заключения договора цессии является замена цендента в соглашении. Договор уступки прав требования подразумевает отказ цендента своих прав на взимание задолженности с должника в пользу цессионария – приобретающего кредитора. Действующее законодательство не содержит никаких оговорок касательно правового статуса сторон.

Законодательно не установлено, какие требования существенны для наличности и действительности цессионого соглашения. Право требования и субъективное обязательственное право также могут являться предметом договора цессии.

Обязательное взимание платы первоначальным кредитором с цессионария за передачу права требования по договору цессии законодательством не предусмотрены, таким образом договор может быть как безвозмездным, так и возмездным. Величина суммы оплаты за передачу права требования устанавливается по договоренности сторон.

В законе оговорены четкие правила оформления договора цессии. Если основанием договора цессии является соглашение, заключенное в простой письменной или нотариальной форме, такая сделка должна быть заключена и в соответствующей письменной форме. Передача права требования по подлежащему государственной регистрации соглашению в обязательном порядке должно быть зарегистрировано согласно порядку, предусмотренному для регистрации такого вида сделок.

Уступка прав требования осуществляется исходя из различных целей и на основании разных соглашений. Причиной признания договора сессии недействительным не может служить отсутствие определения целей в указанном соглашении.

Гражданский кодекс допускает возможность заключения договора цессии без предварительного уведомления и получения согласия от должника. Согласие необходимо лишь в тех случаях, когда персона кредитора представляет особое значение для должника. Закон не требует от цессионария обязательного письменного уведомления должника об уступке права долга, предупреждая только о том, что в таком случае, цессионарий несет риск нежелательных итогов, вызванных фактом перехода прав.

Существует также несколько оговорок в правилах осуществления цессионных договоренностей. В частности, не разрешается передача другому лицу прав, непосредственно связанных с персоной кредитора. К этой группе причисляются требования о выплате алиментов, пенсий, социальных пособий и т.д. Изменение кредитора в вышеуказанных случаях является кардинальным изменением сущности этих выплат. Также законодательство запрещает проведение сделки в том случае, если она нарушает закон либо другие правовые акты.

Особенности оформления

Передать можно лишь всю дебиторскую задолженность полностью;

Передающий право на дебиторскую задолженность кредитор дает гарантии цессионарию в том, что данная задолженность действительна. В качестве гарантий могут выступать договоры купли-продажи. накладные, счета-фактуры;

Разрешение должника на передачу прав требования не нужно;

Форма соглашения о передаче права требования должна совпадать с формой сделки.

При использовании договора цессии придется также выплачивать НДС и налог на прибыль.

В случае признания дебиторской задолженности недействительной, цендент несет непосредственную ответственность по возмещению понесенных убытков перед цессионарием. Однако, в действительности цендент является слабо защищенным.

Чтобы не допустить возникновения такой ситуации, цессионарию необходимо заранее заняться проверкой не только кредитора, но и должника. Важным моментом проверки является определение платежеспособности должника, а также юридическая проверка документов и условий сделки, из которой происходит обязательство должника.

Участниками соглашения о переходе прав требований являются цедент, цессионарий и должник.

Изменение статуса должника является формальным, поскольку размер долга при этом не изменяется, меняется лишь личность кредитора. Поэтому в данном случае изменения касаются лишь аналитики.

Для цендента изменения сказываются на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Положительные и отрицательные итоги отражаются соответственно как прибыль от реализации других активов или убытки от убытия этих же активов.

Для учета можно использовать субсчет «Расчеты по договору цессии» (открывается к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»).

В бухучете цендента это отражается следующим образом: Дебет 76 субсчет "Расчеты по договору цессии" - Кредит 91 субсчет "Прочие доходы".

Для цессионария дебиторская задолженность учитывается по начальной стоимости, в которую входят все расходы на ее покупку.

Если права требования были проданы по более низкой цене, чем сумма задолженности, цендент получает «минусовый» финансовый итог от совершения этой сделки. Для плательщиков налогов схема определения потерь при передаче права требования изложена в ст. 279 Налогового кодекса Российской Федерации. Потери (в целях налогового учета) вычисляются исходя из срока заключения договора цессии. Статья 155 НК РФ предусматривает уплату НДС в случаях, когда цессионарий получает прибыль в результате заключения договора цессии. Налоговая база определяется как сумма превышения прибыли над суммой убытков по покупке данного требования.

Договор цессии ГК

В соответствии с п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, а именно:

- передать имущество;

- выполнить работу;

- уплатить деньги;

- воздержаться от определенного действия.

В свою очередь, кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства. Причем при заключении договора каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником, так как, неся обязанность в пользу другой стороны, одна сторона считается должником другой стороны в том, что она обязана сделать в пользу другой стороны, и одновременно она является кредитором другой стороны в том, что она имеет право требовать от этой стороны.

На практике у хозяйствующих субъектов часто возникает необходимость замены лиц в обязательстве. ГК РФ допускает такую возможность, когда в существующем договоре при определенных условиях может произойти перемена лиц в обязательстве, причем поменяться может как должник, так и кредитор. Перемене лиц в обязательстве посвящена глава 24 ГК РФ.

ГК РФ связывает перемену лиц в обязательстве в основном с переходом прав кредитора к другому лицу (цессия) и переводом долга.

Гражданско-правовые основы договора цессии

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям. Под регрессом подразумевается право обратного требования. Такое понятие применяется в вексельном обращении, в правоотношениях, возникающих из причинения вреда, при солидарной ответственности, а также в иных случаях.

Таким образом, в соответствии с гражданским законодательством под уступкой права требования (цессией) понимается соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, другим лицом, к которому переходят все права прежнего кредитора. При этом новый кредитор не заключает с должником нового самостоятельного договора, а вступает в уже заключенную сделку в качестве стороны и может требовать от должника только выполнения условий той сделки, которую заключил прежний кредитор.

ГК РФ ограничивает возможность применения договора цессии в основном сделками купли-продажи. Другие формы отчуждения долгов могут иметь место только в случае, если это предусмотрено законом. Например, ст. 575 ГК РФ допускает дарение прав требования другой коммерческой организации, однако стоимость такого подарка не должна превышать пять минимальных размеров оплаты труда (МРОТ).

Предусматривая возможность перехода прав от прежнего кредитора к новому субъекту, ГК РФ устанавливает ограничения, когда уступка права требования невозможна. Так, согласно ст. 383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

В соответствии со ст. 387 ГК РФ передача прав новому кредитору производится:

- в результате универсального правопреемства в правах кредитора.

Универсальное правопреемство возникает, например, при реорганизации юридического лица. В этом случае права и обязанности юридического лица переходят к правопреемнику. При этом составляется передаточный акт или разделительный баланс. В данных документах должны быть приведены сведения обо всех обязательствах организации в отношении всех ее дебиторов и кредиторов;

- по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом.

Данная ситуация возникает в случае, если нарушается преимущественное право лица на заключение договора. Например, при покупке акций закрытого акционерного общества преимущественное право принадлежит акционерам. При нарушении этого права акционеры вправе потребовать реализовать его через суд, а если такие акции приобретены другими лицами, то перевести на себя права по договору;

- вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству.

Если поручитель исполнил обязательство должника, к нему переходят права кредитора по этому обязательству в том объеме, в котором поручитель исполнил требование кредитора.

Согласно ст. 365 ГК РФ:

"1. К поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника.

2. По исполнении поручителем обязательства кредитор обязан вручить поручителю документы, удостоверяющие требование к должнику, и передать права, обеспечивающие это требование.

3. Правила, установленные настоящей статьей, применяются, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручителя с должником и не вытекает из отношений между ними";

- при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая.

В соответствии со ст. 965 ГК РФ суброгация - это переход к страховщику права требования страхователя на возмещение ущерба.

При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает собственнику застрахованного имущества сумму страхового возмещения. В этом случае страховая компания получает право требовать с лица, совершившего неправомерные действия, в результате совершения которых был причинен ущерб имуществу, возмещения убытков.

Если договором имущественного страхования не предусмотрено иное, к страховщику, выплатившему страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы право требования, которое страхователь (выгодоприобретатель) имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования.

Условие договора, исключающее переход к страховщику права требования к лицу, умышленно причинившему убытки, ничтожно.

Перешедшее к страховщику право требования осуществляется им с соблюдением правил, регулирующих отношения между страхователем (выгодоприобретателем) и лицом, ответственным за убытки.

Страхователь (выгодоприобретатель) обязан передать страховщику все документы и доказательства и сообщить ему все сведения, необходимые для осуществления страховщиком перешедшего к нему права требования.

Если страхователь (выгодоприобретатель) отказался от своего права требования к лицу, ответственному за убытки, возмещенные страховщиком, или осуществление этого права стало невозможным по вине страхователя (выгодоприобретателя), страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения полностью или в соответствующей части и вправе потребовать возврата излишне выплаченной суммы возмещения;

- в других случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 1002 ГК РФ в случае объявления комиссионера несостоятельным (банкротом) его права и обязанности по сделкам, заключенным им для комитента во исполнение указаний последнего, переходят к комитенту (постановление Президиума ВАС РФ N 6110/01).

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Если передача прав новому кредитору происходит на основании договора, то такое соглашение о переходе прав кредитора называется уступкой требования, или цессией.

Кредитор, который уступает свое требование к должнику, называется цедентом, а кредитор, получивший такое право, - цессионарием.

Что же собой представляет цессия?

Заключая хозяйственный договор, например договор поставки. организация-поставщик берет на себя обязанность осуществить поставку товарно-материальных ценностей. Исполнив свои обязательства по договору (отгрузив товарно-материальные ценности), она вправе требовать от другой стороны исполнения своих обязанностей, то есть осуществления оплаты по данному договору или, иными словами, имеет право требовать от другой стороны погашения дебиторской задолженности.

В соответствии с гражданским законодательством дебиторская задолженность представляет собой имущественное право, принадлежащее продавцу (поставщику) как кредитору по не исполненным покупателем (получателем) денежным обязательствам по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг.

При осуществлении договора цессии происходит уступка права требования на дебиторскую задолженность третьему лицу (новому кредитору), а первоначальный кредитор выбывает из обязательства.

Исходя из определения договора купли-продажи, приведенного в ст. 454 ГК РФ, передача права требования третьему лицу может осуществляться путем составления обычного договора купли-продажи.

Для того чтобы данный договор имел юридическую силу, стороны такого договора должны четко указать предмет передачи, то есть требования, вытекающие из заключенной ранее сделки, с обязательной ссылкой на ее реквизиты.

У кредитора, приобретающего право требования по договору цессии, в котором отсутствует условие о предмете договора, не будет оснований для предъявления требования к должнику, так как такой договор цессии будет считаться незаключенным и соответственно не будет становиться причиной возникновения никаких прав и обязанностей для сторон (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу N А33-27986/06-Ф02-4182/06-С2).

Кроме того, согласно ст. 389 ГК РФ цессия совершается в той же форме, что была установлена для первоначальной сделки, права по которой уступаются.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. В случае несоблюдения данного требования договор будет признан незаключенным (информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”").

Согласно п. 3 ст. 146 ГК РФ уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента на этой ценной бумаге.

Таким образом, если основная сделка, права по которой уступаются, подлежала государственной регистрации или нотариальному заверению, то и договор цессии должен пройти соответствующие процедуры.

Читателям журнала следует обратить внимание на то, что гражданское законодательство выдвигает в отношении цессии условия, которые должны выполняться, в противном случае данная сделка будет считаться недействительной.

Согласно ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Пример 1

Организация заключила договор аренды нежилого помещения. При этом в тексте договора было отмечено, что права по договору аренды не могут передаваться третьим лицам.

Несмотря на такое условие договора, арендатор уступил свои права по данному договору другой организации.

Такая сделка будет признана ничтожной, так как основной договор содержит прямой запрет на совершение подобных действий.

В результате смены кредиторов меняется только сторона обязательства, а само обязательство, отраженное в договоре, остается неизменным.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Поэтому для того чтобы исключить действие общего правила, в договоре цессии должно быть четко указано, какой объем прав передается новому кредитору.

Однако суды на протяжении многих лет отказывались признавать частичную цессию, причем в решениях о признании таких договоров недействительными не было, по нашему мнению, более или менее убедительной аргументации.

Однако в настоящее время ситуация изменилась. Так, Президиум ВАС РФ принял постановления N 4215/00, N 2164/01, в которых указал, что частичная передача права требования правомерна. Затем федеральные арбитражные суды стали принимать решения о положительном разрешении данного вопроса (постановления ФАС Московского округа по делу N КГ-А41/1557-03, ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/03-1/1199, ФАС Волго-Вятского округа по делу N А82-16485/2005-30).

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда первоначальный кредитор, уступая право требования по обязательству третьему лицу, изменяет содержание требования. Например, поставщик, имея денежное требование в отношении покупателя, передает новому кредитору право требовать от покупателя поставки сырья, продукции и т.д. Такой договор цессии будет признан недействительным, так как поставщик не имеет в отношении покупателя товарного требования.

Кроме того, для нового кредитора (цессионария) сохраняют силу условия о залоге, поручительстве, процентах, иных способах обеспечения обязательства. К новому кредитору переходят также все имеющиеся у первоначального кредитора преимущества, которые связаны с передаваемым правом, в том числе права, обеспечивающие исполнения обязательства, а также право на получение неустойки (постановление ФАС Уральского округа по делу N Ф09-9630/06-С4).

Пример 2

ООО "Мечта" заключило с ЗАО "Колорит" договор поставки товаров.

Договором предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты товаров покупателем (ЗАО "Колорит") последний обязан уплатить поставщику неустойку в размере 3% от суммы договора.

В дальнейшем ООО "Мечта" передало право требования по данному договору в полном объеме третьему лицу - ООО "Елена".

В такой ситуации к ООО "Елена" по условиям договора цессии перешло право требования с ЗАО "Колорит" оплаты поставленных товаров и право требования выплаты неустойки в размере 3% от стоимости договора за несвоевременную оплату товаров.

Помимо прав и выгод, новый кредитор также приобретает и все риски, связанные с неисполнением должником принятых обязательств. Если цедент соглашается стать поручителем этого должника, то цессионарий имеет возможность подстраховать себя от возможных потерь.

Цедент, выбывая из обязательства, прерывает все отношения с должником и передает новому кредитору (цессионарию) все права по данной сделке. Поэтому при совершении сделки по уступке права требования сторонам договора цессии необходимо совершить определенные действия, свидетельствующие о полной и безусловной смене лиц в том обязательстве, в рамках которого возникло уступаемое право требования.

Согласно п. 2 ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Иными словами, цедент должен переоформить на цессионария все свои отношения по основному обязательству, передать по акту всю необходимую документацию, подтверждающую наличие у него такого обязательства и служащую основанием для предъявления требования, а также сообщить необходимые для исполнения обязательства сведения (постановления ФАС Уральского округа по делу N Ф09-4187/06-С3, по делу N Ф09-3669/05-С4).

В противном случае цессионарий может попасть в ситуацию, при которой должник откажет ему в удовлетворении требований, предъявленных по несуществующему обязательству.

Как правило, у цессионария на руках имеется только договор уступки, а в лучшем случае - еще основной договор. Понятно, что в случае спора цессионарий, имея только эти договоры, не сможет доказать наличие долга, поэтому ему лучше всего забрать все необходимые документы одновременно с подписанием договора.

Но бывают ситуации, при которых забрать эти документы невозможно, поэтому необходимо в договоре предусмотреть гарантии прав приобретателя, например, оговорить, что расчет будет произведен после передачи документов, достаточных для подтверждения права требования, или что непредставление этих документов до определенного срока будет означать существенное нарушение договора, дающее приобретателю право на одностороннее расторжение договора.

Если же новый кредитор в расторжении договора не заинтересован и предпочтет получить документы, можно установить неустойку за нарушение срока передачи документов.

В отношении должника гражданское законодательство предусматривает, что его согласия на передачу права требования по обязательству не требуется.

В данном случае предполагается, что для должника не имеет существенного значения, кому платить. Должник должен быть поставлен в известность в письменной форме, что произошла перемена лиц в обязательстве, причем это может быть любой документ: копия договора цессии, письмо, телеграмма и т.д.

Законодатель не устанавливает жесткого требования, какая из сторон договора цессии должна совершить такие действия;цедент и цессионарий должны решить самостоятельно, кто из них уведомит должника.

Если должник не будет своевременно извещен о состоявшейся уступке права требования, то именно новому кредитору грозят нежелательные последствия. Поэтому, по нашему мнению, извещать должника следует именно цессионарию, так как в ситуации, при которой должник не извещен о смене сторон в обязательстве, он вправе исполнить свое обязательство прежнему кредитору и оно будет считаться исполненным надлежащим образом. Цессионарий же не будет иметь права требовать с должника исполнения долга, и цессионарию придется требовать возмещения долга с прежнего кредитора (цедента).

В приведенной нами ситуации риск последствий непредставления должнику письменного уведомления возложен на нового кредитора, но это вовсе не означает, что прежний кредитор полностью освобожден от обязанности передать новому кредитору неосновательно полученную выгоду.

В п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" указано, что, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу и соответственно исполнил обязательство в отношении прежнего кредитора, новый кредитор вправе истребовать исполненное должником от прежнего кредитора как неосновательно полученное.

Поскольку права требования по обязательству перешли к новому кредитору, получение прежним кредитором от должника денежных сумм не имеет правового основания.

При таких условиях прежний кредитор обязан возместить стоимость полученного им лицу, за счет которого он обогатился.

Смена лиц в обязательстве не должна ухудшать положение должника.

Согласно ст. 386 ГК РФ должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Возражения, которые могут возникнуть у должника по обязательству, должны быть выдвинуты им в момент уведомления его о смене кредитора. Такими возражениями могут являться недействительность самого требования или его дополнительных условий, пропуск срока исковой давности и т.д.

На основании ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, если первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Договор цессии квартиры скачать

Под переуступкой прав понимается такая сделка, когда права и, что важно, обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу. Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был первоначально заключен договор с застройщиком. Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления, а значит, возможна при любых схемах. Переуступка возможна по договорам инвестирования. соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и пр. Если первоначально заключен договор о долевом строительстве – то перейдут установленные в нем права, если предварительный договор продажи – то права по нему, договор соинвестирования – права по договору соинвестирования и т.д. При вексельной схеме кроме передачи прав по предварительному договору купли-продажи должна произойти переуступка векселя, путем совершения передаточной надписи (индоссамента). Если для оплаты строящейся квартиры применялась страховая схема, то должен измениться и договор страхования.

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поэтому важно в договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавцу надлежит передать покупателю права. Можно указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника сделки – покупателя. Если идет уступка с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам всех сторон.

Переуступка прав на квартиру невозможна без участия компании-застройщика. Он должен дать согласие на переуступку. Также необходимо убедиться в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен застройщиком и квартира не переуступалась ранее другим лицам.

Кроме договора переуступки права (цессии), операция по переуступке может быть оформлена путем перезаключения договора непосредственно с застройщиком. Т.е. застройщик получает заявление от продавца прав с просьбой передать их другому лицу и вносит в соответствии с этим изменения в договор (к примеру, предварительный договор купли-продажи), кроме того, заключается договор о перемене лиц в обязательстве.

У покупателя после сделки должны остаться на руках следующие документы:

• основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;

• подтверждения расчетов между сторонами основного договора (как правило, это отражается и в самом соглашении об уступке);

Источники:

Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (26.01.2016)
Просмотров: 560 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar