MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Судебная практика покупка квартир с долгами

29 апреля 2014

Неоплаченные счета бывшими владельцами квартиры проблема управляющих компаний.

Вот конкретная ситуация, которая привела к судебному разбирательству.

Гражданин З. купил квартиру по ул. Сулимова, 5 декабря 2011 года она перешла в его собственность.Коммунальный долг, числившийся за прежним хозяином, никто из платежки не убрал. Несмотря на имеющиеся сведения у МУП ЖКУ МО Город Глазов о регистрации перехода права собственности на квартиру, новым ее владельцам вменялась обязанность по погашению долга в 36 тысяч рублей. Гражданин З. был уверен - обязанность по внесению платы за коммунальные платежи появляется у собственника с момента возникновения права на собственность, а не как не за год до этого.

Именно с такими доводами Скорая юридическая помощь от имени гражданина З. и обратилась в глазовский суд. В суде мы пояснили, что никаких обязательств З. по погашению долга коммунальщикам на себя не брал. Денежные средства за квартиру продавцам были выплачены в полном объеме, а продавцы, ранее обязавшиеся выплатить из этих средств задолженность за жилищно-коммунальные услуги, свои обещания не выполнили.

ООО Управляющая компания в судебном заседании с иском не согласилась. Она пыталась убедить суд, что квартира новому собственнику перешла с имеющимися обременениями. Вопросы по оплате долга должны были быть урегулированы в договоре купли-продажи. А раз такого не случилось, долг будет числится за новым хозяином.Однако суд с представителем управляющей компании не согласился и вынес решение в пользу гражданина.

Такое решение суда управляющую компанию не устроило, была подана апелляционная жалоба в Верховный суд. В жалобе написано: выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. А кроме того, просили обратить внимание: гражданин З. признал, что факт задолженности по коммунальным платежам ему был известен на момент покупки квартиры. При этом доказательств каких-то договоренностей о возмещении продавцом долгов по коммуналке данный гражданин не привел.

Верховный суд поддержал решение глазовского суда и удовлетворил заявленные гражданином З. требования об исключении из лицевого счета по оплате за жилищно-коммунальные услуги образовавшейся ранее задолженности. Суд однозначно указал: предъявление новым собственникам квартиры оплату коммунальных услуг, возникшей по вине прежних владельцев, не имеет правовых оснований.

По правилам Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Так что включение ООО Управляющая компания старой задолженности в платежные документы, выставляемые новым владельцам квартиры, является незаконным.

Гражданин З. не только добился справедливости еще и взыскал с управляющей компании судебные расходы по оплате госпошлины и оплате юридических услуг.

Это не единичный случай в нашей практике.

7 Августа 2013

Специалисты Минрегионразвития РФ подготовили новый проект закона, принятие которого станет неприятным сюрпризом для владельцев жилья - неплательщиков коммунальных платежей, в ближайшие планы которых входит его продажа. На портале, где идет обсуждение подготовленных федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов, в настоящий момент идет активная дискуссия по этому вопросу.

Проблема, касающаяся сделок с недвижимостью, по которой имеются долги за водо- и газоснабжение, электроэнергию и телефон, назрела уже достаточно давно. Оплатить задолженность по жилищно-коммунальным услугам предыдущего хозяина жилья мог обязать только суд. В случае принятие законопроекта, собственник обязан будет решить эти проблемы до подписания договора купли-продажи.

Председатель комиссии Общественной палаты РФ по местному самоуправлению и жилищной политике Светлана Разворотнева отметила, что этот момент подлежит обязательному урегулированию, потому что разрешение данных вопросов перекладывается на покупателя недвижимости.

В разрабатываемом проекте есть пункт, в котором отмечено, что представители управляющей компании наделены правом обратиться в органы исполнительной власти, если за собственником числятся долги по услугам ЖКХ более чем за полгода. Результатом обращения может стать ограничение на осуществление сделок с объектом недвижимости, который принадлежит должнику на праве собственности. На практике данное ограничение устанавливается судебным приставом, о чем хозяин объекта недвижимости в течение 5 рабочих дней получает уведомление.

Светлана Разворотнева также отметила, что данная мера является альтернативным решением, которое было принято после того как общественность подвергла строгой критике предложение, согласно которому должники подлежали обязательному выселению из своих квартир. Проблема задолженности по жилищно-коммунальным платежам для России весьма актуальна и при этом полностью пока неразрешима.

Вышеуказанный нормативно-правовой акт является разумным и взвешенным политическим решением, которое должно положить начало решению данной задачи. В случае принятия данного законопроекта, изменения коснутся Жилищного кодекса Российской Федерации и вступят в законную силу с начала 2014 года.

Порохневе В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 22 ноября 2011 года кассационную жалобу Кутузовой В.Е. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 сентября 2011 года по делу №2-3140/2011 по иску Панарина Г.Н. к Кутузовой В.Е. о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А. объяснения Кутузовой В.Е. и её представителя Голованова М.В. поддержавших жалобу, и Панарина Г.Н. полагавшего, что оснований для удовлетворения жалобы не имеется, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Панарин Г.Н. обратился в суд с требованием о взыскании с Кутузовой В.Е. денежной суммы в размере <. >руб. указывая на то, что 01.08.2008 г. заключил с ответчиком договор купли-продажи принадлежавшей ему однокомнатной квартиры по адресу <адрес>. по цене <. >руб. однако из этой суммы покупатель уплатила ему только <. >руб. а вторую часть в таком же размере, подлежавшую выплате за счет кредита, полученного в Акционерном коммерческом Сберегательном банке Российской Федерации, не передала.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28.09.2011 г. иск Панарина Г.Н. удовлетворен. Постановлено также взыскать с ответчика в пользу истца сумму расходов по оплате государственной пошлины в размере <. >рублей.

В кассационной жалобе Кутузова В.Е. просит отменить указанное решение, считая его необоснованным и не соответствующим нормам процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Согласно ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Указание истца о том, что первая часть покупной цены в размере <. >рублей была уплачена Кутузовой В.Е. последняя в ходе судебного разбирательства подтвердила, что согласуется с содержанием пункта 3.2. кредитного договора, в силу которого подтверждение факта этого платежа было одним из условий выдачи кредита (л.д.31).

Ответчик также не оспаривает содержащийся в решении вывод суда первой инстанции, признавшего установленным, что сумма кредита по договору со Сбербанком от 20.08.2008 г. в размере <. >руб. была выдана самой Кутузовой В.Е. наличными деньгами 16.09.2008 г. на основании её заявления от указанной даты (л.д.36 - копия).

Однако это не является доказательством последующей передачи полученной суммы Панарину Г.Н.

В свою очередь, ни на какие иные достоверные доказательства, которые подтверждали бы её доводы о надлежащем исполнении обязательства по уплате покупной цены, ответчик не указала, а доводы кассационной жалобы об ограничении её права на представление доказательств со стороны суда, отказавшего в допросе свидетелей по ходатайству ответчика, не дают оснований для вывода о таком процессуальном нарушении, которое повлекло или могло повлечь принятие неправильного решения по существу спора.

В силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Положения подпункта 2 пункта 1 ст.161 и п.1 ст.162 Гражданского кодекса Российской Федерации о письменной форме сделок и о последствиях её несоблюдения, как и нормы п.2 ст.408 Кодекса о порядке прекращения обязательства исполнением, сами по себе не исключают возможности использования свидетельских показаний для подтверждения факта исполнения обязательств по договору купли-продажи, поскольку специальных норм, которые бы прямо указывали на необходимость использования для этого только определенных средств доказывания, действующее гражданское законодательство не содержит, в отличие, например, от нормы п.2 ст.812 ГК РФ, согласно которой, если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с займодавцем или стечения тяжелых обстоятельств.

Вместе с тем свидетельские показания могут подтверждать только сам факт совершение тех или иных действий сторонами обязательства, но не размер уплаченных денежных сумм.

Поэтому при отсутствии других доказательств эти показания не могут быть достаточными для подтверждения факта надлежащего исполнения должником денежного обязательства.

Такой вывод согласуется с положениями п.2 ст.408 ГК РФ, согласно которым кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

С учетом изложенного не могут быть приняты во внимание доводы кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции не допросил по ходатайству истца свидетелей, которые могли подтвердить обстоятельства расчетов по договору купли-продажи между Панариным Г.Н. и Кутузовой В.Е.

При этом из содержания объяснений Кутузовой В.Е. и её письменных ходатайств о допросе свидетелей (л.д.48-49, 50, 51) следует, что из числа свидетелей только К. брат ответчика присутствовал, по её объяснениям, при передаче истцу денежной суммы, а остальные свидетели осведомлены только о семейных отношениях Панарина Г.Н. и Кутузовой В.Е.

Однако доводы Кутузовой В.Е. о том, что с осени 2007 года она и Панарин Г.Н. проживали одной семьей без регистрации брака и имеют общего ребенка <дата>рождения, не опровергают возможность существования между этими лицами денежных обязательств, на что указывает и сам факт заключения ими договора купли-продажи 01.08.2008 г. по которому, согласно объяснениям самой Кутузовой В.Е. производились денежные расчеты.

Возражая против иска, ответчик ссылалась на то, что сумма кредита, полученного в Сбербанке РФ, была передана ею Панарину Г.Н. и использована им для выплаты его бывшей жене П. брак с которой был расторгнут 27.05.2008 г. (л.д.39), компенсации. части стоимости квартиры, которая была приобретена в период брака и являлась общим супружеским имуществом (л.д.40-42).

Однако эти доводы доказательствами не подтверждены, а истец их оспаривал, указывая на то, что такая компенсация была им выплачена П. до выдачи кредита, о чем у него имеется расписка, датированная 15.08.2008 г. предъявлена в копии суду кассационной инстанции.

Ходатайств об исследовании судом тех или иных доказательств расчетов между истцом и П. которые могли бы косвенно подтверждать факт расчета между сторонами, ответчик в ходе судебного разбирательства не заявляла.

В свою очередь, довод кассационной жалобы о том, что решением суда затронуты права П. которая подлежала привлечению к участию в деле в качестве третьего лица, нельзя признать состоятельным, поскольку участником обязательства по договору купли-продажи она не являлась, в связи с чем расчеты между Панариным Г.Н. и Кутузовой В.Е. никак не влияют на её права и обязанности, независимо от того, получала ли она какие-либо выплаты от Панарина Г.Н. и за счет какого источника.

Каких-либо доводов о недействительности договора купли-продажи от 01.08.2008 г. о том, что расчеты по нему не производились и что он мог быть заключен только с целью получения на имя Кутузовой В.Е. кредита, необходимого Панарину Г.Н. для расчета с его бывшей женой П. ответчик не приводила, связанных с этим требований о применении тех или иных последствий недействительности сделки не заявляла.

Из материалов дела следует, что в связи с нарушением Кутузовой В.Е. обязательств по кредитному договору с Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации от 20.08.2008 г. с неё и с поручителя Н. решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 17.06.2010 г. по делу №2-815/10 была взыскана в пользу банка сумма кредитной задолженности в размере <. >руб. и сумма судебных расходов в размере <. >руб. а всего 1 <. >руб.;тем же решением обращено взыскание на вышеназванную квартиру, заложенную в обеспечение погашения кредита (л.д.37).

15.09.2010 г. Панарин Г.Н. заключил с Кутузовой В.Е. договор купли-продажи, в соответствии с которым вновь приобрел в собственность указанную квартиру по цене <. >коп. при этом в договоре было указано, что квартира реализуется согласно решению Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 17.06.2010 г. (л.д.17-18).

Таким образом, материалы дела указывают на то, что кредитная задолженность, имевшаяся у Кутузовой В.Е. была фактически погашена за счет Панарина Г.Н. который в результате этого вновь стал собственником квартиры.

Однако доводы ответчицы о том, что цена договора купли-продажи от 15.09.2010 г. была существенно ниже цены, по которой ранее квартира была продана Панариным Г.Н. не могут быть приняты во внимание, поскольку цена договора в соответствии с п.1 ст.424 ГК РФ устанавливается соглашением сторон. При этом никаких доказательств того, что при установлении цены договора от 15.09.2010 г. стороны согласовали условие о погашении в связи с этим денежного обязательства Кутузовой В.Е. вытекающего из ранее заключенного договора купли-продажи, суду представлено не было.

На какие-либо иные обстоятельства, которые свидетельствовали бы о надлежащем исполнении обязательства по оплате приобретенной квартиры либо об отсутствии этого обязательства, Кутузова В.Е. не ссылалась.

Вместе с тем судом первой инстанции правильно обращено внимание на содержание письма Кутузовой В.Е. от 18.06.2011 г. составленного в ответ на претензию Панарина Г.Н. от 24.05.2011 г. (л.д.6, 43), где ответчик не приводила доводов о выплате истцу денежной суммы по договору купли-продажи от 01.08.2008 г. а указала лишь на то, что считает свой долг перед истцом погашенным в размере полной стоимости квартиры в натуральном виде (путем возврата квартиры в собственность истца).

Это противоречит утверждению ответчика об оплате договора купли-продажи в полном размере.

При таком положении вынесенное по делу решение следует признать соответствующим закону и обстоятельствам дела, установленным на основе представленных сторонами доказательств, и оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 28 сентября 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу Кутузовой В.Е. без удовлетворения.

Исковые требования о взыскании задолженности по кредитным договорам на основании соглашения о переводе долга удовлетворены правомерно, так как указанное соглашение не содержит условия о том, что оно является безвозмездным, доказательства оплаты задолженности в материалы дела ответчиком не представлены.

В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора о соинвестировании проекта строительства жилого комплекса отказано правомерно, так как истцом по оспариваемому договору не были переданы ответчику права и обязанности инвестора по реализации вышеназванного проекта, истец из отношений по инвестированию не выбыл, а объем прав ответчика по оспариваемому договору не тождественен объему прав истца по инвестиционному контракту.

В удовлетворении заявления о признании незаконными бездействия регистрирующего органа, выразившегося в невыдаче расписки о приеме на государственную регистрацию договоров, а также действий по приостановлению и отказе в регистрации договоров уступки права аренды отказано правомерно, так как документы на регистрацию договоров были переданы в регистрационный орган после вступления в силу закона, запрещающего государственному предприятию передавать права аренды другим лицам.

Исковые требования о признании ничтожным договора переуступки прав на обыкновенные бездокументарные именные акции открытого акционерного общества и применении последствий недействительности указанной сделки удовлетворены правомерно, так как спорный договор переуступки прав на акции заключен в нарушение федерального законодательства РФ, поскольку повлек изменение обязательства в части лица, несущего бремя выполнения инвестиционных условий в пользу эмитента.

В удовлетворении исковых требований о взыскании обеспечительного взноса, предусмотренного условиями договора аренды, и процентов за пользование чужими денежными средствами отказано правомерно, так как в законе или договоре отсутствуют положения, на основании которых истец вправе требовать от ответчика уплаты обеспечительного взноса, полученного последним от третьего лица во исполнение обязательств по договору аренды.

Источники: http://adokat.nethouse.ru/posts/861980, http://www.adved.ru/theme/5971/, http://ka-lex.ru/glavnya/dogovory/sudebnaya_praktika_po_dogovoram/o_vzyskanii_zadolzhennosti_po_dogovoru_kupli_prodazhi_kvartiry/, http://dom-i-zakon.ru/pravovoi_navigator/jkhg/perevod_dolga/sudebnaja_praktika/

Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (17.01.2016)
Просмотров: 270 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar