MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Продажа квартиры с ипотечным долгом

Текст. Надежда Семеновская | Фото: www.metrinfo.ru

Одно из существенных неудобств ипотечного кредита для потребителя — «привязка» на длительный срок (10 – 25 лет) к конкретному жилью, пока квартира заложена в банке. Между тем, в жизни случается всякое, и в связи с различными событиями, как радостными, так и грустными, может возникнуть необходимость продать жилье. Вопреки распространенному мнению, продать «ипотечную» квартиру можно. О том, как это сделать, Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru рассказала адвокат Адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья.» Елена Жданова.

Причины, по которым необходимо продать ипотечную квартиру. могут быть самыми разными. У какого-то заемщика наступил дефолт, и нужно срочно продать жилье, чтобы сохранить возможность купить взамен квартиру или комнату;в другом случае разводятся супруги-заемщики;какая-то семья хочет продать квартиру. чтобы купить жилье большей площади. Еще одна распространенная причина расставания с банком - собственник решился на перекредитование, и необходимо продать кредит другому кредитору.

В любом случае, необходимо учесть несколько особенностей:

Во-первых, продать квартиру возможно, но только с согласия банка.

Во-вторых, надо быть готовым к тому, что процедура это непростая и небыстрая.

Начало начал: на поклон к банкирам

Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудником банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. Имейте в виду, что банк в этом вопросе король, а клиент проситель. В банке обязательно поинтересуются причиной, по которой клиент собирается продать заложенную недвижимость .

Обратите внимание на то, что пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать. Если мораторий уже снят, тогда и можно вести переговоры о продаже ипотечной квартиры.

Интерес банка к личным делам клиента связан с тем, что банк, одобрив вас в качестве первоначального должника, пошел на некоторые трудозатраты, оценил свои риски, оценил вашу платежеспособность. Теперь вы предлагаете оценить нового заемщика, в чем банк совершенно не заинтересован.

Кроме этого, проведение любой сделки требует времени, это всегда рассчитанные риски со всех сторон. Ведь покупатель должен ясно понимать, в какие сроки он получит от банка возможность снять обременения, не будет ли затягивания. Продавец тоже не должен затягивать процесс до бесконечности, все время повышая на нее цену.

Поэтому банк, скорее всего, потребует от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Но это опять же займет немалое время.

Есть несколько вариантов реализации квартир, находящейся в залоге у банка.

Схема № 1 - самостоятельная продажа квартиры

Шаг первый

Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры, о котором мы только что рассказали.

Шаг второй

Покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

Неприятной особенностью ипотеки является ее длительный срок, а следовательно, привязанность должника к объекту ипотеки жилью. Ввиду многообразия жизненных ситуаций у человека может возникнуть потребность в продаже заложенной квартиры. Причиной может послужить как печальное, так и радостное событие. Например, двое супругов разводятся, при этом ипотечный кредит был оформлен на одного из них, а платили оба. В одиночку человек может попросту не потянуть ипотеку. Или же напротив, в семье пополнение на текущей жилой площади будет тесновато.

Распространено заблуждение, будто бы заложенное жилье продать невозможно. Однако это не так. Конечно, любое обременение права собственности существенно затрудняет процесс продажи. Поэтому для отчуждения ипотечной квартиры нужно приложить существенные усилия и потратить время.

Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру в ипотеке, следует прочитать настоящую статью и выбрать наиболее приемлемый способ. На сегодняшний день таких способа три, при этом все они абсолютно законны. Но совершить такую сделку, не взаимодействуя с банком, не удастся.

Помните, что миновать банк при продаже ипотечной квартиры вам не удастся. Если, конечно, вы действуете в рамках закона.

Прежде, чем начинать действовать по одному из нижеописанных вариантов, нужно подробно разузнать у банка-кредитора условия получения согласия на продажу ипотечной квартиры. Скорее всего, банк попросит заключить предварительный договор, в противном случае согласия банка не получить. Для чего нужен такой договор? При заключении договора ипотеки с первоначальным должником банк потратил свои ресурсы, чтобы оценить свои риски в данном конкретном случае. При продаже ипотечной квартиры потенциального нового должника опять необходимо проверять на платежеспособность и т.д. Соответственно, в рамках одного договора банк выполняет одну и ту же работу дважды. Вместе с тем, должник-продавец или покупатель могут передумать совершать сделку. Должник может найти нового покупателя, и, выходит, банку опять нужно тратить свои ресурсы для оценки очередной кандидатуры покупателя. Сущность предварительного договора в том, что он делает заключение основного договора обязательным. То есть любая из сторон может в судебном порядке потребовать заключить договор, если вторая сторона уклоняется от его заключения.

Независимо от выбранного способа нужно получить согласие банка, найти конкретного покупателя и заключить с ним, если это требуется, предварительный договор. Стоит сказать, что поиск покупателя может затянуться. Во-первых, не каждый согласится покупать заложенное имущество. Во-вторых, покупатель, возможно, будет сначала продавать свое жилье, чтобы затем купить ваше. Идеальный вариант покупателя лицо, у которого уже имеются в распоряжении необходимые денежные средства.

Перевод долга

Этот способ наиболее подходит для случая, когда покупатель не имеет на момент заключения сделки денежных средств, необходимых для полного погашения ипотеки. Перевод долга заключается в переоформлении договора ипотеки на нового заемщика. Иными словами, в результате такой сделки происходит замена стороны в договоре (замена старого должника на нового). Перевод долга оформляется в виде письменного соглашения. Новый должник приобретает право собственности на заложенное имущество, а вместе с ним и обязанность погасить долг. Квартира, в итоге, так и остается в залоге у банка-кредитора.

Продажа квартиры самостоятельно

Способ вам подходит, если у покупателя уже имеются в наличии денежные средства, необходимые для полного погашения кредита (необходимо помнить, что покупатель должен заплатить за ипотеку полностью, а не только внести оставшуюся к погашению сумму). В этом случае покупатель вносит в банк деньги, часть из которых идёт на погашение оставшейся суммы кредита, а часть выплачивается заемщику (то есть происходит как бы возврат уже заплаченного). Однако эти деньги заемщик получит от банка не сразу.

Самостоятельная продажа наиболее долгий способ реализации заложенной квартиры. Однако он достаточно надежен.

На руки заемщику выдается закладная с отметкой банка о полном исполнении и письмо, подтверждающее отсутствие задолженности перед банком. Рекомендуется также потребовать у банка выписку со ссудного счета. Сотрудники банка тоже могут ошибиться, по невнимательности выдав справку о погашении кредита, в то время как к погашению имеется несущественная сумма рубли или даже копейки.

Следующим шагом будет снятие обременения (залога) в Регпалате вашего субъекта федерации (она же УФРС). Понадобятся следующие документы:

  • заявление;
  • паспорта всех собственников заложенного имущества;
  • копии учредительных документов банка (нотариально заверенные, расходы по заверению ложатся на банк);
  • свидетельство о праве собственности на объект недвижимости;
  • закладная на объект не движимости;
  • письмо банка, подтверждающее отсутствие задолженности;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за выдачу нового свидетельства о праве собственности (размер пошлины 200 рублей в соответствии со ст.333.33 НК РФ, реквизиты для оплаты можно посмотреть на сайте УФРС вашего субъекта федерации).

С указанными документами бывший заемщик направляется в Регпалату. Осталось самое тяжелое выстоять очередь. Если придти во второй половине дня, то в этот же день сдать документы можно и не успеть. Поэтому лучше явиться в УФРС с утра.

Максимальный срок регистрационных действий составляет 20 календарных дней. По истечении указанного срока следует вновь явиться в УФРС для получения свидетельства о праве собственности уже без отметки об обременении права залогом.

С этого момента становится возможным подписать окончательный договор купли-продажи и зарегистрировать его в УФРС. Теперь бывший заемщик может получить свои денежные средства, хранящиеся в банке.

Продажа квартиры с участием банка

Этот способ схож с предыдущим. Различие лишь в том, что банк сопровождает сделку. Он самостоятельно передает закладную и письмо об отсутствии задолженности в УФРС.

Вопрос «как ли продать квартиру в ипотеке» волнует многих заемщиков, ведь ипотечный кредит оформляется на весьма длительный срок (до 20-30 лет) и, конечно же, за это время могут возникнуть самые разные жизненные обстоятельства, способные кардинальным образом повлиять на возможности и потребности человека, вследствие чего может возникнуть острая необходимость продажи ипотечной квартиры

В данной статье рассмотрены преимущества и недостатки различных способов продажи ипотечной квартиры, мы поговорим о том, как продать квартиру в ипотеке самостоятельно, при помощи банка, а также при участии третьих лиц.

В соответствии с условиями ипотеки, заемщик – собственник квартиры не имеет права в полной мере распоряжаться данным жилым помещением до момента полного погашения кредита, например, имеются некоторые ограничения при предоставлении пользования данным жилым помещением третьим лицам, а значит, и при оформлении регистрации по месту жительства или по месту пребывания в данное жилое помещение, а также при его продаже, обмене, дарении и др.

Подробнее об ограничениях, налагаемых на жилые помещения, купленные в ипотеку, читайте в статье: Стоит ли брать ипотеку?

Соответственно, продав ипотечную квартиру, можно избавиться от обязательств перед банком и в некоторых случаях даже вернуть деньги, уплаченные в качестве погашения процентных платежей. Однако для того, чтобы совершить указанную сделку, предварительно необходимо получить согласие банка. выдавшего ипотечный кредит.

Обратившись в банк по поводу получения согласия на продажу квартиры в ипотеке, Вы должны быть готовы к тому, что сотрудники банка подробно расспросят Вас о причинах продажи заложенного жилого помещения, а также могут задать некоторые другие вопросы.

Это связано с тем, что, во-первых, оформление ипотечного кредита связано с определенными трудозатратами для банка (сюда входит определение платежеспособности заемщика, оценка рисков самого банка и т.д.), которые банка уже понес, выдавая Вам кредит и, во-вторых, число потенциальных заемщиков весьма ограничено, за их привлечение необходимо бороться с конкурентами и банкам совсем не желательно терять уже имеющихся клиентов.

С большой степенью вероятности для получения согласия банка-кредитора на продажу ипотечной квартиры потребуется предоставить предварительное соглашение между продавцом и покупателем. удостоверенное нотариально. Это соглашение дает банку гарантию того, что покупатель не передумает в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

Некоторые банки предлагают заемщику, взяв деньги под расписку у покупателя, сразу же погасить кредит. Данный вариант не является оптимальным, т.к. большинство потенциальных покупателей, вряд ли рискнет передавать подобным образом крупные суммы денег.

И, наконец, существуют банки, с которыми приходится выдержать настоящую борьбу, чтобы получить согласие на продажу квартиры в ипотеке. Для того, чтобы отговорить клиента от сделки они используют различные методы, включая внушительные штрафные санкции. К счастью, число таких банков относительно невелико.

Итак, согласие банка на продажу ипотечной квартиры получено.

Далее банк, заемщик и покупатель совместно выбирают как продать квартиру в ипотеке, т.е. определяются непосредственно со схемой оформления купли-продажи.

Как продать квартиру в ипотеке самостоятельно?

Если Вы решили продать квартиру в ипотеке самостоятельно, без участия третьих лиц. то необходимо действовать по следующей схеме:

После получения согласия банка на продажу ипотечной квартиры и определения суммы задолженности на определенную дату между продавцом и покупателем заключается в установленном порядке предварительное соглашение, о котором уже упоминалось выше.

Покупатель перечисляет сумму задолженности по кредиту на счет банка, после чего продавец получает от банка на руки закладную и документ (справку) об отсутствии кредитной задолженности. С указанными документами продавец идет в регистрационную службу, где регистрируется снятие обременения на продаваемое жилое помещение, договор купли-продажи и переход права собственности на квартиру.

Если оговоренная цена квартиры выше, чем сумма долга по ипотечному кредиту, то разница закладывается в день сделки в депозитарную ячейку банка (любого, не обязательно банка-кредитора по ипотеке). Условием доступа к данным денежным средствам является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи. В некоторых случаях банки дополнительно требуют предоставить нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности на квартиру.

Как продать квартиру в ипотеке при сопровождении банка?

Если продажа квартиры в ипотеке происходит с помощью банка. то последовательность шагов будет аналогичной рассмотренной выше, но с некоторыми отличиями.

Покупатель вносит сумму денежных средств, необходимую для погашения ипотечного кредита на банковский депозит или же в банковскую ячейку, но исключительно этого же банка. Если имеется разница между суммой ипотечного кредита и продажной стоимостью квартиры, то она закладывается на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры в другую депозитарную ячейку.

Банк самостоятельно доводит до сведения регистрационной службы, что ипотечный кредит выплачен, а также передает всю необходимую документацию, в частности, закладную на квартиру в ипотеке. После этого происходит регистрация сделки купли-продажи ипотечной квартиры с переходом права собственности на недвижимость к покупателю (процедура аналогична рассмотренной выше).

Разницу денежных средств продавец получает из банковской ячейки после регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

Продажа ипотечной квартиры путем покупки кредита

При использовании данной схемы происходит покупка не недвижимости, а ипотечного кредита. т.е. покупатель становится новым заемщиком, а квартира по-прежнему остается в залоге у банка:

Банк одобряет нового заемщика на ипотечный кредит.

Банк, покупатель и продавец подписывают соглашение о переходе долга по ипотечному кредиту на покупателя, который приобретает обязанность погасить долг перед банком и право собственности на проданную ипотечную квартиру.

Можно ли продать ипотечную квартиру без уведомления банка?

В случае продажи ипотечной квартиры без уведомления банка покупатель досрочно гасит ипотечный кредит продавца, после чего происходит процедура переоформления права собственности на квартиру в общем порядке.

Хотелось бы отметить, что данный способ связан с существенными рисками для покупателя, в связи с чем, не пользуется большой популярностью.

Бесплатная юридическая помощь при продаже ипотечной квартиры

Выше мы рассмотрели четыре наиболее распространенных в настоящее время способа продажи ипотечной квартиры. Однако для того, чтобы определить, как лучше продать квартиру в ипотеке, нужно изучить конкретные обстоятельства.

Также очень важно, чтобы юрист, который будет Вас консультировать по вопросу продажи ипотечной квартиры, являлся специалистом именно в области кредитования, т.к. нередка ситуация, когда юрист общего профиля хорошо разбирается, например, в гражданских делах, но о банках и кредитах имеет весьма поверхностное представление.

Мы предлагаем Вам получить бесплатную консультацию квалифицированного юриста по кредитам по вопросу продажи ипотечной квартиры. Для этого опишите свою ситуацию в форме ниже.

Ипотека квартиры для многих людей —вопрос актуальный, но многолетняя плата за квартиру достаточно проблематична. Прежде, чем взять квартиру под ипотеку, человек обязан хорошо продумать своё материальное положение, подсчитать, во что обойдётся ему такое удовольствие, и в том числе определиться, как, кто и сколько будет платить.

Но, даже продумав всё до мелочей, нельзя всё предусмотреть, поэтому случается так, что в жизни возникает много случаев, которые прямо или косвенно влияют на материальную сторону, вследствие чего платить за ипотеку становится сложно.

Причины продажи купленных в ипотеку квартир ↑

Основной причиной бывает недостаточность средств для дальнейшей оплаты. Причиной этого может быть смена работы, ссора родственников, которые, по взаимному согласию, платили за ипотеку совместно из совокупного дохода или развод супругов. Часто бывает, что один из них не в состоянии платить свою долю по причине потери работы, болезни, смены места работы, и т.д.

Не застрахованы люди и от потери близких. Заёмщик может потерять трудоспособность или сменить место жительства по каким-либо причинам.

При потере трудоспособности, отсутствие договора страхования жизни и здоровья не позволит получить компенсацию для погашения кредита.

Что делать, если нечем оплачивать долю в ипотечной квартире? ↑

В первую очередь вы должны, письменно, предупредить банк о невозможности оплачивать ипотечный кредит в полном или частичном объёме по графику и указать серьёзную причину, приложив при этом:

  • справку о потере трудоспособности;
  • копии необходимых квитанций, приказов и других, подтверждающих невозможность оплаты документов.

Будет лучше, если это предупреждение сделать до наступления задолженности. При этом необходимо предоставить план действий по выходу из критической ситуации и попросить банк о реструктуризации займа, что, в случае положительного решения банком, позволит избежать начисления пени на просроченный платёж.

Поскольку в договоре указаны санкции за просрочку в виде штрафов и обращение банком в суд, в случае предельно допустимой в договоре суммы просрочки для взыскания задолженности, то нельзя допускать полного неплатежа.

В доказательство о ваших намерениях решить вопрос с оплатой, вы должны платить хотя бы часть суммы положенной по графику, указанному в договоре на ипотеку. Банк вполне может разрешить отсрочить выплаты по графику, даже уменьшить сумму ежемесячной оплаты, увеличив срок кредитования.

Продление банком основного долга или долга вместе с процентами, вполне возможно, и зависит от обстоятельств, доказать которые должен заёмщик документально. Банк вправе отменить штрафные санкции или заявление в суд.

Что такое снятие обременения? ↑

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет это как это как условия и запреты, которые создают ограничения правообладателю на права собственности на определённый объект недвижимости.

В случае ипотеки, правообладатель не имеет права передачи квартиры оформленной через ипотеку третьим лицам, за исключением случая наследства.

Существуют и такие основные виды обременения, как: рента, включающая пожизненное содержание, залог или арест имущества, аренда имущества и доверительное управление.

Снятие обременения означает снятие всех вышеуказанных условий и запретов с правообладателя.

Как банки относятся к продажам ипотеки? ↑

В случае неплатёжеспособности заёмщика, единственным выходом иногда бывает продажа квартиры оформленной в ипотеку и покупка новой, меньших размеров. Для совершения такой сделки необходимо получить согласие банка, выдавшего кредит.

В принципе, банк заинтересован в том, чтобы кредит полностью был выплачен и не заинтересован в наличии просрочки.

Интерес банка распространяется и на содействие в продаже объекта недвижимости для погашения задолженности, в случае необходимости.

Что такое независимая оценка квартиры для ипотеки, и кто вправе ее осуществлять. Тут вы можете узнать все об оценке кредитного жилья.

Можно ли продать недвижимость, оформленную в Сбербанке?

Случается, что для погашения задолженности по ипотеке залогодатель вынужден оформить договор купли – продажи ипотечной квартиры.

Сбербанк ничем не отличается от других банков в этом вопросе, потому, что выгода банка в таких случаях очевидна так, как во всех случаях, банк получает назад свои деньги и дополнительную прибыль от новых заёмщиков.

Что делать, если залог брали в ВТБ 24?

Условия, на которых предоставляется кредит в банке ВТБ 24, также предполагают реструктурирование и выдачу дополнительного кредита. При любых обстоятельствах, не позволяющих оплачивать вовремя ипотеку, необходимо предупредить банк в письменной форме, а при отрицательном ответе банка или молчании, обратиться в суд.

Подробности можно узнать из договора на ипотеку и проконсультироваться в банке о нововведениях и возможности продлить кредит или снизить ежемесячный платёж.

В любом случае, необходима дополнительная консультация у независимых специалистов по кредитованию.

Продажа жилья, взятого по военной ипотеке

Оформление квартиры по военной ипотеке отличается от оформления ипотеки банком тем, что одновременно с договором займа, заключается договор ЦЖЗ (целевого жилищного займа), который проверяется и согласовывается в ФГУ «Росвоенипотека». В случае продажи ипотечного жилья, необходимо выяснение всех обстоятельств согласования с банком, выдавшим кредит и с ФГУ «Росвоенипотека».

Немало зависит и от того, кому продаётся жильё (военным или гражданским лицам), в какой мере выплачен кредит, и есть ли возможность и права у покупателя продолжить выплату кредита.

Как продать жильё, находящееся в кредите? ↑

Есть несколько способов продать ипотечное жильё, за которое выплачен не весь кредит. Это можно сделать только после согласования с банком. В случае положительного ответа банка, первым делом, нужно найти покупателя.

Есть два способа продажи, когда согласие банка не требуется на продажу жилья, находящегося в залоге:

  • найти друзей или хороших знакомых, у которых можно деньги занять для погашения кредита и рассчитаться после продажи дома;
  • взять задаток у покупателя и возвратить ему долг после снятия обременения, снизив цену на жильё.

Такие варианты возможны, но больше в порядке исключения, чем правило.

Скорее всего, приемлемыми будут следующие способы, когда согласие банка на продажу жилья получено:

  • схема с полным погашением кредита, когда покупатель, с согласия банка, приобретает сам квартиру у заёмщика;
  • покупатель приобретает сам квартиру у заёмщика, используя ячейку депозитария, но кроме заёмщика и покупателя доступ к этой ячейке есть и у работника банка;
  • покупатель, с согласия банка, приобретает сам квартиру у заёмщика, используя аккредитивный счёт;
  • вариант со сменой заёмщика, когда покупатель, с согласия банка становится новым заёмщиком, получив кредит на покупку жилья в залоге.

Кто платит налог с продажи? ↑

Такого налога не существует, есть налог на имущество, которое продаётся или покупается. Налог на квартиру, находящуюся в собственности продавца более 3 лет, не начисляется согласно законодательства РФ.

Собственность, находящаяся в залоге по ипотеке не облагается налогом, поскольку не возникло право заёмщика-продавца на собственность до полного погашения кредита и снятия обременения.

Оказывается, взять кредит наличными без официального трудоустройства вполне реально. Тут вы можете узнать о требованиях, которые банки предъявляют к безработным клиентам.

Льготная ипотека многодетным по федеральной программе имеет массу преимуществ. Если у вас более трех детей, и вы хотите приобрести жилье, то здесь найдется масса полезных рекомендаций.

Можно ли продать ипотечное жилье и купить другое? ↑

Такой вариант сделки возможен, но имеет достаточно много своих особенностей и подводных камней. Допустим, вам требуется продать квартиру, за которую не выплачена вся сумма ипотеки, поскольку появилась необходимость в большей площади.

Первое, что вам нужно – заявить о своем решении банку, с которым оформлена сделка. Сотрудники расскажут вам обо всех условиях, главное из которых – наличие срока моратория на погашение кредита досрочно.

Так же следует понимать, что процедура переоформления сделки может занять долгое время.

Какие документы потребуются? ↑

Помимо документального подтверждения вашей платежеспособности, потребуется справка от ипотечного банка в том, что вы не имеете текущей задолженности по займу и закладную.

Также понадобятся следующие документы:

  • заверенный нотариально договор с покупателем;
  • платежное поручение о переводе средств от продажи, которыми погашается остаток кредита;
  • договор купли-продажи;
  • доказательство снятия обременения.

Видео: Как продать квартиру с обременением

Когда все процедуры соблюдены, и необходимые документы у вас на руках, вы можете оформлять покупку новой квартиры по условиям ипотечной сделки. То есть, по сути это та же процедура купли-продажи жилья, усложненная долгом заёмщика перед банком и необходимостью выплатить весь кредит.

Источники: http://www.metrinfo.ru/articles/41296.html, http://finansovyesovety.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/, http://advocat-rostov.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=87&Itemid=266, http://creditzzz.ru/fizicheskim-licam/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke.html

Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (17.01.2016)
Просмотров: 904 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar