MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Продажа квартиры с долгом

Допустим у вас – долговременный ипотечный кредит. Увы, в жизни всякое случается и внезапно может возникнуть необходимость продать свое ипотечное жилье, которое, между прочим, находится в залоге у банка.

Продать квартиру возможно, но только с согласия банка. И надо быть готовым к тому, что процедура окажется сложной и долгой, предупреждает адвокат Елена Жданова.

А как бы вы хотели? Прежде чем дать вам долговременный кредит, банк потратил немало усилий, чтобы выяснить вашу надежность как клиента. Теперь же вы предлагаете ему вместо себя кого-то другого, и банку придется весь процесс начинать по новой. Зачем банку такие заморочки?

Да и проведение сделки требует значительных временных затрат. При этом возникают дополнительные риски. К тому же покупатель находится в подвешенном состоянии: в какие сроки он получит от банка возможность снять обременения?

Кстати, банк может опасаться, что продавец поведет себя некорректно и из-за постоянного роста цен на рынке будет тянуть с продажей, постоянно повышая цену на квартиру.

А потому банк (в том случае, если он согласится на продажу, – а ведь запросто может и отказать), скорее всего, говорит Елена Жданова, потребует от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Но это опять же займет немалое время.

Как только получено согласие

Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату и в нотариальном порядке, заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры, покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет банка. Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.

Бывает, банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.

После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме.

Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

Существует еще один вариант: подписывается соглашение о переводе долга на покупателя, который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, естественно, находится в залоге у банка.

Владимир Симонов

Другие статьи на тему: Ипотека

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском бракеПо статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителейВ преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потомСделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»

    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.

  • Статус:

    Размер коммунальных платежей по оплате холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения с каждым годом только возрастает. Возрастает также стоимость платы за текущий ремонт и содержания жилья. В силу объективных и субъективных причин не всегда собственники и наниматели жилых помещений вовремя оплачивают коммунальные услуги. В этом случае образуется задолженность по оплате коммунальных платежей и по оплате за текущий ремонт и содержание жилья. Задолженность по оплате коммунальных услуг никак не влияет на возможность регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра при заключении договора купли-продажи или мены жилого помещения. Поэтому в Управлении Росреестра не спрашивают ни справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, ни квитанции по оплате коммунальных платежей. Однако наличие задолженности по оплате коммунальных платежей у прежних собственников квартиры, может доставить много проблем новым собственникам квартиры. Собственники квартиры обязаны оплачивать коммунальные услуги и плату за содержание жилья до момента утраты права собственности при государственной регистрации права собственности на нового собственника. Таким образом, те долги по коммунальным услугам, которые образовались при прежнем собственнике, обязан оплачивать прежний собственник. Однако прежний собственник квартиры не всегда спешит оплачивать свои коммунальные долги.

    Несмотря на то, что коммунальные долги образовались при прежнем собственнике, коммунальные службы тревожат новых собственников по оплате долг по коммунальным платежам. Управляющие организации и ресурсоснабжающие организации беспокоят новых собственников, так как они знают место жительство нового собственника. Коммунальные организации не обращаются в суд с требованием о взыскании долгов к новому собственнику, так как знают, что взыскать долг будет невозможно. Коммунальные организации редко обращаются в суд с требованием о взыскании долгов к прежнему собственнику. Почему? Потому, что адрес места жительства прежнего собственника им неизвестен. В некоторых случаях прежний собственник умер, а квартира оформляется по наследству. После оформления наследства квартира продается по договору купли-продажи. Проще говоря, коммунальщики не связываются с такими безнадежными долгами. Коммунальщики пытаются всеми правдами и неправдами «заставить» оплатить долги нового собственника. Конечно же, такие просьбы являются незаконными. В некоторых случаях новые собственники не могут оформить субсидию на оплату коммунальных услуг, так как по квартире числится долг.

    К чему все я рассказал вышесказанное? К тому, что когда оформляете куплю-продажу квартиры или мену квартир, обязательно просите последние квитанции об оплате коммунальных платежей. Дополнительно просите справки об отсутствии задолженности по коммуналке за все коммунальные услуги. Данные справки нужны чисто для Вас, чтобы потом не доказывать, что некому не должны. Если в квартире долг по коммунальным услугам, то сразу оговариваете, кто и за чей счет будут погашен долг по коммуналке. Если, условно долг по коммуналке составляет 30 000 рублей, то либо на данную сумму снижаете стоить покупаемого жилья, либо пусть продавец оплачивает долг по коммуналке до регистрации сделке в регистрационной палате. Возможно, Вы рассмотрите иные варианты оплаты долга по коммунальным услугам. Если вопрос по оплате долга за коммунальные услуги Вы не решите с продавцом, то придется уже решать с коммунальными службами.

    Наличие долга по коммунальным услугам у продавца, не является основанием для расторжения договора купли-продажи или признания его недействительным. Регистрация перехода права собственности в Управлении Росреестра при наличии долга по коммунальным услугам является законной, так как на недействительность договора не влияет. Поэтому выясняйте про наличие долгов у продавца до заключения договора купли-продажи жилого помещения.

    ВОПРОС:

    Живу в приватизированной квартире, собственник. В квартире кроме меня прописан ещё человек, но уже несколько лет не живёт, связи с ним нет. Хочу продать квартиру, но по договору с ним мы платим за квартиру поочередно, и я платил лишь за себя. Вопрос: можно ли продать квартиру с задолженность, или разделить счёта? Куда идти и что говорить для разделения? Можно ли выписать человека, если он жил в квартире на момент приватизации?

    Отредактировано:

    ОТВЕТ:

    Продать квартиру с долгами можно. Справка об отсутствии задолженности за жильё и коммунальные услуги в настоящее время не входит в перечень документов, предоставляемых для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

    Но в интересах покупателя знать о наличии долга заранее.

    Для справки: перечень требуемых документов для гос. регистрации перехода права на квартиру с сайта Росреестра :

    Обязанность вносить жилищно-коммунальные платежи лежит не на «квартире», а на «собственнике». Чтобы избежать возможных споров после купли-продажи квартиры с долгами, покупатель и продавец могут договориться по этому вопросу заранее.

    Разделить лицевой счёт можно между собственниками (или, если квартира не приватизирована, то между нанимателями). Просто быть зарегистрированным недостаточно. Разделение лицевого счёта производит та организация, которой вы платите за услуги ЖКХ: управляющая компания.

    Имейте в виду, что ситуации, связанные с куплей-продажей жилья, очень индивидуальны, имеют массу нюансов, для учёта которых часто требуют специальных знаний и опыта. Поэтому рассматривайте вышенаписанное как информацию общего характера, а не юридическую консультацию.

    Стороны заключили договор купил-продажи жилого помещения с долгом, предусмотрев следующее условие: Долги за коммунальные услуги за указанную квартиру оплачивает Покупатель. В настоящий момент новый собственник изъявил желание обязать управляющую организацию через суд произвести перерасчёт и перестать выставлять ему задолженность старого собственника.

    Мне видится ситуация следующим образом.

    Необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об обязании произвести перерасчёт задолженности по лицевому счёту.

    Правовое обоснование:

    На основании ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

    Согласно пп.5 п.2 ст.153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение, и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

    Обращаться в досудебном порядке с претензией нет необходимости, так как обязательный претензионный порядок урегулирования спора не предусмотрен, а УО известно о смене собственника, так как лицевой счёт переоформлен на нового собственника. Поэтому УО, выставляя квитанции с долгом уже сейчас без заявления нового собственника нарушает его права.

    Согласно п.2 ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

    Так как согласие кредитора при заключении договора купли-продажи квартиры с долгом получено не было, договорное условие о переводе долга на нового собственника ничтожно.

    Кроме того, можно истолковать, что при заключении договора с условием: Долги за коммунальные услуги за указанную квартиру оплачивает Покупатель, воля сторон была направлена на то, что все возникающие в будущем долги оплачивает покупатель и это условие не касается имеющейся задолженности. Однозначно нельзя заявлять, что стороны имели в виду именно перевод уже имеющегося долга по ЖКУ.

    Приложил некоторую судебную практику по вопросу. Что думаете по этому поводу, коллеги?

    Источники: http://moskv.ru/articles/fulltext/show/id/8157/, http://yurpomoch.ucoz.ru/forum/9-90-1, http://izhcommunal.ru/dir/prodazha_kvartiry_s_dolgami_za_uslugi_zhkh/18-1-0-962, http://zakon.ru/discussion/2015/11/28/kuplyaprodazha_kvartiry_s_dolgom

    Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (17.01.2016)
    Просмотров: 451 | Рейтинг: 0.0/0
    Всего комментариев: 0
    avatar