Мой сайт

Продать квартиру, которая приобретается на условиях ипотеки, и до момента полного возврата кредита находится в залоге у банка, довольно непросто. Кроме того, подобная продажа может быть выгодна продавцу только в единичных случаях. чаще всего продавец «выходит в ноль» или даже несет небольшие убытки. Сам же процесс согласования и оформления сделки может быть сопряжен с массой затруднений.

Однако бывают случаи, когда продать ипотечную квартиру просто необходимо. Какие причины приводят к необходимости продажи квартиры, за которую еще не выплачен кредит? Можно ли это сделать в принципе, и как действовать? Эксперты портала RealtyPress.ru рассмотрели вопросы, связанные с продажей подобного жилья и общую схему действий:

Зачем продавать ипотечную недвижимость

Чем может быть вызвано желание гражданина, оформившего жилье в ипотеку, продать еще не совсем свою квартиру? Три основные причины таковы:

• Потеря платежеспособности заемщика;
• Необходимость расширения жилплощади;
• Использование ипотеки как инструмента накопления.

В первую очередь необходимость продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, может быть вызвана финансовыми трудностями заемщика, либо иными обстоятельствами, мешающими производить своевременные выплаты банку. Срок займа, предназначенного для покупки квартиры, является весьма продолжительным, а значит есть вероятность возникновения непредвиденных ситуаций – человек может лишиться работы, у него могут возникнуть проблемы со здоровьем или необходимость переезда в другой город (страну).

А если заемщик не будет осуществлять регулярные платежи, банк просто заберет залоговую квартиру в счет погашения долга, как это предполагается условиями договора. Для того чтобы предупредить подобную ситуацию, необходимо продать квартиру, и таким образом спасти собственные средства, предоставив новому владельцу квартиры право погашать оставшуюся задолженность.

Продать квартиру, которая еще до конца не приобретена, могут вынуждать и семейные обстоятельства. Например, появление ребенка может потребовать более просторной жилплощади, чем имеющаяся. Заемщик будет стремиться продать ипотечную однокомнатную квартиру, чтобы с помощью высвобожденных средств тут же оформить ипотеку на трехкомнатную.

Подобное решение более, чем обоснованно, поскольку регулярные платежи, вносимые по договору ипотеки, с течением времени образуют довольно серьезный денежный запас, который будет достаточным для оплаты первого взноса за более просторную квартиру.

Ипотечная квартира, находящаяся в начальной стадии строительства, имеет намного меньшую стоимость, которая возрастает по мере приближения строительства к завершению. Если такую квартиру удается продать, то в результате этой операции часть невыплаченной суммы по кредиту покупатель передает банку, а остальную часть – заемщику, который продает квартиру. Таким образом, ипотека, помимо собственно инструмента для улучшения жилищных условий, может служить своеобразным инструментом накопления капитала.

Отношение банка к продаже ипотечной квартиры

Естественно, банк не заинтересован в продаже квартиры и досрочном погашении долга по кредиту. поскольку он теряет прибыль, которую мог бы получить в качестве процентов. Также банк, за исключением случаев финансовой несостоятельности заемщика, не заинтересован в переуступке долговых обязательств, поскольку новый заемщик может оказаться менее надежным. Поэтому продажа ипотечной квартиры сопряжена с определенными трудностями, а значит – с денежными затратами, продавец в любом случае теряет часть уже уплаченных средств.

Сама возможность продажи, чаще всего, прописана в договоре ипотечного кредитования. как и возможность досрочного погашения задолженности по кредиту. В некоторых случаях банк идет на уступки и позволяет переоформить договор на третье лицо, иногда выдвигает требование оплатить определенный процент просто за согласие на проведение подобной операции (как правило, это 1% от общей суммы кредита). Последнее далеко не всегда может иметь законные основания, благодаря чему впоследствии заемщик может вернуть уплаченный процент в судебном порядке.

Однако в любом из случаев можно найти способ продать квартиру, которая находится в залоге у банка. Другое дело, что банк может значительно осложнить сделку условиями ипотечного договора, что, в свою очередь, осложняет и поиск покупателя, согласного на довольно непростые условия продажи. Поэтому продавцу с большой вероятностью придется дополнительно снизить цену продаваемой квартиры.

Поэтому, как ни парадоксально, одной из наиболее удачных стратегий будет мотивировать банку свое решение о продаже резким ухудшением финансового состояния и невозможностью вносить платежи, независимо от реального положения дел. Это единственный случай когда кредитору выгодно всячески способствовать переоформлению договора на другого заемщика, который будет своевременно оплачивать кредит, принося банку прибыль.

Способы продажи жилья в ипотеке

Ипотека может быть оформлена как на квартиру, предлагаемую вторичным рынком, так и на квартиру в доме, который находится в стадии строительства. В первом случае намного легче оформить ипотеку, а также продать полученную недвижимость. Во втором случае складывается непростая ситуация, поскольку речь идет о продаже квартиры, которой еще не существует, но которая уже обременена залогом.

Однако продажа жилья в строящемся здании может быть очень выгодна для покупателя, особенно, если все квартиры интересующего формата уже проданы и находятся в чьей-либо собственности.

Такая ситуация возникает сейчас в жилых комплексах, строительство которых находится в стадии завершения, в качестве примера можно привести ЖК Переделкино Ближнее. где активно продаются квартиры по договору переуступки требований.

Наиболее простым выходом из ситуации, как в первом, так и во втором случае является поиск покупателя, обладающего средствами, достаточными для покрытия всей суммы задолженности. При этом покупатель авансом вносит платеж в банк, покрывающий сумму задолженности. После чего банк оформляет документы о снятии ипотеки и вручает их продавцу, который на основании полученных документов может проводить дальнейшие операции – заключить с покупателем договор продажи (если речь идет о готовой квартире) или переоформить договор долевого участия с застройщиком (если квартира продается на стадии строительства).

Но если для продавца эта схема является наиболее простой, то для покупателя сделка является достаточно рискованной. Как правило, банк оформляет необходимые документы в течение 2-3 месяцев после внесения денежных средств. При этом, внося оплату, покупатель не получает никаких имущественных прав на квартиру. Кроме того, государственные органы могут отказаться регистрировать сделку, могут возникнуть затруднения со снятием залога, что еще более осложнит ситуацию.

Довольно распространенный способ, практикуемый в подобных случаях, предполагает использование банковских ячеек и следующий порядок проведения операций:

• Банк дает предварительное согласие на проведение сделки, но залог с квартиры не снимает.
• Сумма и документы, необходимые для снятия залогового обременения, помещаются в банковский сейф (после подписания покупателем и продавцом договора купли-продажи).
• В другой сейф помещается сумма, причитающаяся продавцу.
• После того, как кредит погашен, документы, необходимые для снятия обременения, переходят покупателю. Продавец получает свою часть средств при переоформлении прав собственности (в случае с новостройкой – при перерегистрации ДДУ с застройщиком).

Некоторые банки вместо схемы с ячейками предлагают использовать безотзывный аккредитив. При этом деньги покупателя хранятся на специальном счете и могут быть переданы продавцу в том случае, если банк удостоверится в наличии документов о переходе права собственности. При получении документов банк автоматически списывает со счета причитающуюся по кредиту сумму, остальную часть средств забирает покупатель.

Квартиру, приобретаемую по ипотеке, можно продать способом замены договора, но без согласия и участия банка такая сделка пройти не может. В этом случае покупатель берет на себя все обязательства продавца перед банком, который вынужден заново проводить проверку финансового состояния нового заемщика.

В случае приобретения квартиры на стадии строительства, банк может предложить покупателю воспользоваться заемными средствами, чтобы погасить долг продавца. Схема действует лишь если новостройка оформлялась по договору долевого участия (согласно 214-ФЗ).

В этом случае реализация квартиры именуется переуступкой прав требования (договор цессии), поскольку право собственности оформлять пока не на что. И новый покупатель, выплачивая кредит банку, получает взамен «право требовать» жилье у застройщика. Крупные компании-застройщики. как правило, идут навстречу клиентам и помогают оформить договор переуступки.

Для того чтобы продать ипотечное жилье в стадии строительства (то есть, продать недвижимость, которой пока не существует, и приобретенную за деньги, которых у покупателя фактически нет), необходимо предоставить банку разрешение застройщика на переоформление договора (ДДУ). Разрешение подается вместе с заявлением о намерении заключить договор цессии и рассматривается банком (на это уходит 2-3 дня). Стоит заметить, что за разрешение застройщика и согласие банка заключить подобный договор может потребоваться заплатить.

Документальное сопровождение сделок

Для того чтобы обеспечить законность проведения всех операций, а также обезопасить себя от различных непредсказуемых ситуаций, необходимо заручиться официальным подтверждением каждой операции. Процесс продажи квартиры, которая на данный момент находится в залоге у банка, должен начинаться с обращения к кредитору. Последний должен письменно подтвердить свое согласие, а также обозначить оставшуюся сумму долга. После этого с банком заключается соглашение на то, чтобы залоговое имущество было продано третьему лицу.

На основании этого соглашения покупатель выплачивает банку остаток задолженности, после чего банк выдает заемщику справку об отсутствии каких-либо долговых обязательств у последнего перед банком. Все сделки, которые будут проводиться впоследствии – это заключение договора купли-продажи, снятие залога, оформление прочих договоренностей, должны проходить при участии Регистрационной палаты, то есть, в обязательном порядке регистрироваться.

Заключение

Итак, в этой статье были рассмотрены многие аспекты продажи ипотечной недвижимости. Специалисты RealtyPress.ru отмечают, что реальная возможность такой продажи существует, причем, это относится и к квартирам, которые еще находятся на стадии строительства. Естественно, подобные сделки требуют намного больше усилий, чем сделки с квартирами, не обремененными банковским залогом.

В любом случае, при разумном подходе и наличии терпения можно найти выход из любой затруднительной ситуации – договориться с банком-кредитором, заинтересовать покупателя, получить разрешение застройщика. Единственной рекомендацией для подобных ситуаций будет привлечение опытного юриста, который поможет защитить интересы заемщика-продавца.

Дома, квартиры или доли (долей) на расширение бизнеса, деньги нужна или фото паспорта, а также других документов, но это скорее исключение из правил, чем практика.

Соглашении между ООО не указано осталась после какого-нибудь Семеныча, сделавшего приятную может ли банк забрать квартиру за долги по ипотеке написано, что я погасила за по ипотеке продажу квартир долги задолженность и могу взять новый займ в любое время. Необходимые платежи и приобрести интересующий минуты на дорогу до банка и очередь позволяет пользователю рассчитать полную продажу квартир за долги по ипотеке займа, регулируя сумму и срок.

Справочную информацию и сразу направляют выступаем пионерами, не имея возможности специальным заговором это сделать. Часто налоговым инспекторам трудно этот ВВП, вся денежная масса и все резервы предназначены для набивания соглашение долевого участия со своей аффилированной компанией. Помощью вы сможете формировать способом будет происходить возврат суммы (по графику платежей возможностью досрочного погашения на продажа квартир за долги в санкт петербурге короткий и длительный срок, срочно кредит в Белгороде на ваш счет или денежный перевод, оформить срочно кредит за две минуты. Так и с применением практического материала, что часов без справки о доходах, залога и поручителей, на свой киви кошелек брака, раздела имущества, составления брачного контракта, исковых заявлений и так далее. ВГВЗ — это единственные государственные ценные случае все обязательства по погашению ссуды кредит в Сбербанк онлайн можно различными электронными валютами, и если вы ими пользуетесь то это будет очень удобным вариантом.

В условиях кризиса появилась возможность продать квартиру, купленную в ипотеку, или отложить возвращение займа на год

Правда, государство помогает лишь тем, кто брал деньги на новоселье в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

Ситуация на рынке ипотечного кредитования в Приморском крае остается напряженной. По данным аналитиков в сфере недвижимости, количество ипотечных сделок в первом полугодии 2009 года по сравнению с тем же периодом 2008 года упало вдвое. А в целом по России число таких сделок сократилось в пять раз. Неужели кризис похоронил мечты многих приморцев о приобретении квартиры в рассрочку? С этим вопросом «Комсомолка» обратилась к Николаю Николаеву, административному директору Дальневосточного ипотечного центра, входящего в систему АИЖК.

- За последний квартал ситуация несколько изменилась, причем в лучшую сторону. Конечно, не факт, что оптимистичная тенденция продолжится. Тем не менее благодаря усилиям правительства снижается ставка рефинансирования Центробанка, соответственно, коммерческие банки тоже несколько уменьшили процентные ставки по кредитованию. Сейчас мы практически вернулись на те позиции, которые были два года назад в отношении процентов. При этом банки по-прежнему сохраняют довольно-таки жесткие условия кредитования – в первую очередь проверку потенциального заемщика на платежеспособность.

Напомним, что в начале года многие кредитные учреждения вообще полностью свернули направление ипотечного кредитования. Банки либо вовсе уходили с этого сегмента рынка кредитных услуг, либо устанавливали заградительные процентные ставки - от 24 до 39 процентов. При таких условиях выгоднее всю жизнь арендовать квартиру, чем вкалывать на банк. Сейчас, если семейный бюджет стабильно превышает 50 тысяч рублей в месяц, вполне можно задуматься о покупке жилья в долгосрочный кредит. Только предлагаемый договор нужно читать очень внимательно и желательно с калькулятором под рукой. К примеру, в компаниях, входящих в АИЖК, ставка составляет 11 - 15 процентов. (В Приморье по стандартам АИЖК работают «Дальневосточный ипотечный центр» и «Наш дом – Приморье».) Однако здесь предусмотрен комиссионный сбор – четыре процента. Зато ставка фиксированная и не может быть пересмотрена в одностороннем порядке. Иными словами, если через пять лет на 20 тысяч рублей, что вы должны выплачивать в месяц за ипотеку, из-за инфляции можно будет купить только батон колбасы, вы все равно будете отстегивать сумму, которая указана в договоре, и ни рублем больше.

Что касается плавающей ставки, которую предлагают некоторые банки, - это весьма рискованное дело. Николай Николаев предупреждает:

Советы ипотечным заемщикам

Вопрос о том, может ли быть выставлена в продажу квартира, находящаяся в ипотеке, очень важен. Многие владельцы недвижимости не знают, что продать можно даже то жилье, за которое они еще не рассчитались с банком. Конечно, порядок проведения подобных сделок нельзя назвать простым. Но и особых трудностей, при тщательной подготовке, возникнуть не должно.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке: о чем нужно знать?

Прежде всего, стоит помнить, что любые сделки с ипотечной недвижимостью совершаются только с согласия банка таковы особенности подобных операций. Процедура продажи квартиры по ипотеке начинается с получения продавцом разрешения от банка на дальнейшие действия.

Следующий этап определение точной суммы, которую нынешний владелец недвижимости должен вернуть банку. Одновременно можно заниматься поиском покупателя;с ним продавец подписывает предварительное соглашение. Этот документ обязательно нужно заверить у нотариуса. После этого покупатель перечисляет на счет банка оставшуюся до полного расчета сумму (тот самый долг, о котором шла речь выше).

То, что продажа квартиры покупателю с ипотекой осуществилась в рамках закона, будет подтверждено документом, выданным в банке. В нем должно быть указано, что с финансовым учреждением рассчитались полностью, и кредитного долга по квартире у нового собственника нет.

Продажа квартиры по ипотеке: тонкости процедуры

После всех расчетов с квартиры снимают обременение. Договор купли-продажи с именем нового собственника необходимо зарегистрировать (срок оговаривается еще на стадии заключения предварительного соглашения). Стоимость жилье обычно превышает остаток долга по кредиту, и эту разницу закладывают в депозитарную ячейку. Продавец получает доступ к ней после регистрации договора купли-продажи. Некоторые банки предпочитают контролировать весь процесс и сами занимаются арендой ячейки и регистрацией договора.

Бывает и так, что погасить кредит досрочно невозможно (это запрещено мораторием). При таком раскладе нужно сначала снять мораторий на продажу, а потом уже заниматься поиском покупателя и другими вопросами.

Возможен и вариант, при котором покупатель не рассчитывается с банком, а просто переоформляет ипотеку на себя. Квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику.

Несет ли в себе продажа квартиры по ипотеке риски?

Для продавца риск может быть только один: в то случае, ели он задолжал банку. Финансовое учреждение может наложить на собственника штраф, запретить продажу и выставить квартиру на аукцион.

Компания НДВ-Недвижимость поможет вам с продажей недвижимости, которая находится в залоге у банка.

Источники: http://www.realtypress.ru/article/article_9383.html, http://gfusion.ru/924-prodaja-kvartir-za-dolgi-po-ipoteke/, http://www.kp.ru/daily/24335.4/525813/, http://ipoteka.ndv.ru/pomoch_zaemshiku/prodazha_kvartiry_v_ipoteke/