| Главная » Статьи » Квартирные долги |
Квартирный аукцион,очень интересно! Сегодня продавцы и покупатели предпочитают традиционные схемы операций с недвижимостью. Но все чаще то одна, то другая компании заявляют о проведении аукциона. Чем привлекает этот способ продажи квадратных метров? Кто готов пустить свою квартиру или дом с молотка? Потихоньку созреваем Полтора года назад появилось сообщение о том, что в Санкт-Петербурге квартира ипотечного заемщика впервые продана на аукционе. Ее владелец не смог дальше расплачиваться с кредиторами, и по согласию сторон был выбран именно такой способ решения вопроса. С тех пор банки стали довольно часто прибегать к продаже проблемных активов на торгах. Основной плюс, которым кредитно-финансовые учреждения стремятся привлечь покупателя, – юридическая чистота квартиры. Как правило, жилье, на приобретение которого был выдан ипотечный кредит, тщательно проверено. К тому же покупателям предлагается некий дисконт (хотя и небольшой). Ну а выгода для ипотечных заемщиков заключается в том, что, выставив квартиру на аукцион, можно быстро решить все вопросы с банком. Ведь обычно вердикта суда по де-фолтному кредиту приходится ждать месяцами. При этом все судебные издержки ложатся на плечи получателя кредита, увеличивая размер его долга иногда на 30–35%. Когда квартира продается с молотка, процедура подготовки занимает немного времени, а издержки, как правило, не взимаются. После продажи квартиры на аукционе банк получает сумму долга в полном объеме, а ипотечный должник – оставшиеся средства. В последнее время с молотка стали уходить не только проблемные квартиры. Как считают специалисты компании Penny lane Realty, аукцион – хорошая возможность продать элитную недвижимость. Недавно эта компания провела именно такой аукцион. По мнению его организаторов, заинтересовать людей, располагающих солидными деньгами и желающих купить недвижимость, можно, если объекты, которые попали на торги, либо уникальны, либо дешево стоят. Уникальность означает, что дом или квартиру невозможно приобрести иным путем, кроме как на торгах. А цена, способная заинтересовать покупателей, должна быть на 20–40% ниже рыночной. Обычно перечень лотов заранее публикуется в Интернете. Бывает так, что интерес к ним настолько подогревается, что некоторые дома или квартиры распродаются еще до начала аукциона. Например, перед аукционом Penny lane Realty из 11 загородных домов, выставленных на торги, четыре ушли за неделю. Кроме того, интерес к мероприятию проявили девелоперы, пожелав присоединиться к аукциону со своими объектами. К примеру, в списке лотов появился двухуровневый пент-хаус на Таганке, в доме по ул. Талалихина – уникальное предложение для данного района. Список пополнился также объектами курортной недвижимости в Сочи и Геленджике. По-английски и по-голландски Существует два метода проведения торгов. Английский – на повышение и голландский – на понижение. При продаже с молотка элитной недвижимости наши компании в зависимости от лота прибегают то к одному, то к другому методу. Ведь основная задача торгов – продажа объекта. Поэтому специалисты, проводя предпродажную подготовку, выбирают метод торгов с молотка, подходящий каждому конкретному лоту. По мнению Георгия Дзагурова, гендиректора Penny Lane Realty, ожидать продажи даже половины элитных объектов с аукциона, не стоит. Успешными считаются торги, когда реализуется хотя бы 20% выставленных лотов. – В нынешних экономических условиях аукцион – это единственный инструмент, позволяющий как продавцу, так и покупателю установить реальную рыночную цену, – считает Игорь Рогулин, гендиректор Аукционного Дома LECORT. К слову, и на Западе на аукционах продается далеко не все, что выставляется на продажу. Ведь не всякая недвижимость ликвидна. По данным английской аукционной компании Andrews & Robertson, на торгах, состоявшихся в Лондоне в марте, из 76 лотов было продано 48. То есть процент реализованного имущества составил 64%. Непроданные объекты могут быть выставлены на торги повторно. В США квадратные метры продаются на публичных аукционах вот уже три века. С молотка уходят лоты всех категорий недвижимости общей стоимостью 50 млрд долларов в год. Для стран Евросоюза аукционы также являются традиционными. В Бельгии ежемесячно проводятся торги, в процессе которых недвижимость можно приобрести по цене на 50–70% ниже стоимости при традиционных сделках. Во Франции на торгах реализуются как объекты эконом- и бизнес-классов, так и элитные, расположенные в самых престижных местах. Популярны аукционы и в Германии: с торгов здесь уходят квартиры и дома, салоны красоты и магазины, офисы и рестораны. Помимо прочего западные аукционы обеспечивают прозрачность сделок на всех этапах и юридическую чистоту выставленных на торги объектов. Крах одного – джекпот для другого Все аукционы по продаже недвижимости, проводимые за рубежом, можно разделить на три категории: судебные, добровольные и проводимые по Интернету. Финансовый крах – катастрофа для одного человека, вынуждающая его расстаться с недвижимостью, другому может дать возможность приобрести дешевое жилье. Кризис привел к резкому увеличению числа несостоятельных должников. Единственный способ для кредиторов – срочно продать недвижимость банкрота, чтобы вернуть свои деньги. Покупателями недвижимости на судебных аукционах в основном являются банки, маклерские конторы, строительные и инвестиционные компании. Приобретя дом или квартиру с молотка, они проводят ремонт и перепродают объект по рыночной цене. Однако покупателями могут быть и физические лица. В прошлом году во Франции показывали видеоролик, в котором счастливые покупатели дома говорят: «Это настоящий джекпот». Они приобрели свою мечту на судебном аукционе за полцены – 50 000 евро. Рассказывая о системе подобных аукционов, диктор за кадром подчеркнул, что она пока недооценивается широкой публикой. Стартовые цены действительно впечатляют. Например, квартира (55 кв. метров) в пригороде Парижа Бобиньи выставлялась на торги со стартовой ценой. 7000 евро. Хотя в общем и целом цены на торгах, конечно, выше. Так, в Германии на первом аукционе они не могут быть меньше 50 или 70% от рыночной стоимости недвижимости. Для того чтобы принять участие в некоторых аукционах, приходится заплатить приличные деньги. К примеру, в мае в Париже гражданский суд выставил на аукцион трехкомнатную квартиру площадью 45 «квадратов», с кухней и совмещенным санузлом. Стартовая цена этого лота составила 45 000 евро, что меньше рыночной стоимости. А чтобы принять участие в торгах, требовалось заплатить 4500 евро. Основной минус аукциона состоит, пожалуй, в том, что на торгах нет времени, в течение которого можно поразмыслить и отказаться от сделки. Поэтому нужно собрать всю информацию до участия в торгах. Во Франции необходимо выбрать адвоката, аккредитованного в суде, где будет проводиться аукцион. Чтобы избежать конфликта интересов, адвокату запрещается представлять одновременно нескольких клиентов. Часто каждый желающий принять участие в торгах должен заплатить 10% от начальной цены. В Германии потенциальный покупатель также должен иметь чек на сумму, составляющую 10% от стартовой цены объекта. Иностранные граждане могут лично участвовать в судебных аукционах. Немецкие специалисты советуют для начала получить экспертное заключение с оценкой объекта недвижимости. Его можно взять в суде или у кредитора, которым, как правило, выступает банк. Надо быть особенно осторожным, если день, назначенный для осмотра объекта, уже прошел, или эксперт не имеет возможности осмотреть помещение изнутри. Подводными камнями для покупателя недвижимости на аукционе могут стать строительные повреждения, дефекты или длительный срок, в течение которого недвижимость пустовала. Польский вариант В странах, относительно недавно вступивших в ЕС, также начали проходить аукционы по продаже жилой недвижимости. В Варшаве на одном из них выставлялось около 30 квартир, в основном двух- и трехкомнатных. Стартовые цены были на 20–30% ниже рыночных. Перед участием в торгах потенциальные покупатели могли осмотреть объекты, для этого устраивались специальные дни открытых дверей. В Латвии в период кризиса выросло число должников, которые не могут расплатиться с банками за жилье. Их недвижимость также выставляется на аукционы. Участвовать в них могут и российские покупатели. По данным компании АН «Зарубежная недвижимость», для подачи заявки и получения права на участие в торгах клиент должен не позднее чем за две недели до проведения аукциона перевести те же 10% от оценочной стоимости объекта на расчетный счет суда, в котором назначены торги. Квартира, кстати, может быть занята. Поэтому покупатель должен предварительно договориться с продавцом, что тот съедет после ее продажи. Иначе процесс выселения может длиться. до пяти лет. В крайнем случае новый собственник может заключить с людьми, живущими в купленной квартире, договор об аренде и получать с них плату. Не отходя от Интернета На Западе недвижимость может выставляться на торги не только по суду, но и непо-средственно собственниками. Как правило, такие аукционы проводятся также при содействии адвокатов, нотариусов или маклеров. Собственник дает им поручение для проведения открытых торгов с целью продажи своего жилья. При этом он должен доказать, что имеет право свободно распоряжаться объектом, и представить все необходимые разрешения. Интернет также позволяет осуществлять продажу недвижимости с помощью специализированных порталов. Например, немецкая компания Bayerische Grundst?cksauktionen GmbH предлагает способ приобрести имущество через интернет-аукцион. Девиз этого портала звучит так: «Снизу вверх вместо сверху вниз». Правда, в таких аукционах не участвуют иностранцы, и баварская компания предупреждает об этом пользователей своего сайта. Но запрет на участие иностранцев, в том числе наших соотечественников, не распространяется на принудительную продажу домов и квартир с торгов. Так что и у россиян есть шанс, если повезет, недорого приобрести на аукционе апартаменты где-нибудь недалеко от Мюнхена. Опубликовано arew August 03 2010 12:10:53 8241 прочтение · Аукцион по продаже недвижимости во многих развитых странах является основным инструментом купли-продажи коммерческой, жилой и муниципальной недвижимости, в том числе квартир. Общий объем сделок в мире на аукционах по продаже недвижимости варьируется от 30 до 80%. В России аукцион – новый, но обретающий большую популярность инструмент приобретения недвижимости. Организатором торгов на право заключения договоров купли-продажи жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы и хозяйственном ведении ГУП «Моссоцгарантия», является Департамент города Москвы по конкурентной политике. Торги проводятся Департаментом города Москвы по конкурентной политике на электронной торговой площадке Сбербанк-АСТ в сети Интернет. В цeлях получeния достовeрной информации об условиях участия в аукционах по продажe жилой нeдвижимости, стартовых цeнах и иных свeдeний по вопросам провeдeния аукционов просьба обращаться в ГУП «Mоссоцгарантия» по адрeсу: г. Mосква, Гостиничная улица, дом 5 (5 этаж). тел. 8 (495) 981-07-58. Звоните c 8:00 до 17:00. тел. 8 (926) 100-39-99. Звоните в рабочие дни c 17:00 до 21:00 и в выходные/праздничные дни c 12:00 до 17:00. Пишите Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript Вы также можете обратиться в информационный киоск ГБУ «Сервисный центр 44»: тел. 8 (495) 957-75-00, доб. 54-524, 54-523; тел. 8 (499) 652-60-25 ; и в Департамент города Москвы по конкурентной политике: тел. 8 (495) 957-75-00 доб. 57-143, 54-505, 57-183.
Покупка квартиры с аукциона таит в себе многочисленные подводные камни. Прежде чем ввязываться в это не совсем простое дело надо знать, что с точки зрения законодательства ,определяющего порядок аукционных продаж, сегодня здесь не все гладко. Во – первых. для того чтобы участвовать в аукционе, надо сразу уплатить гарантийную сумму в 10% от заявленной цены продажи отчужденной недвижимости. Во-вторых. в случае покупки квартиры с аукциона в течение месяца необходимо перечислить всю сумму, но кредит под залог отчужденной квартиры вам никто не даст. Только после уплаты снимаются все запреты на эту квартиру и Вы, получив право пользования, сможете зарегистрировать свою собственность в Земельной книге. Но, нет никакой уверенности, что после покупки квартиры с аукциона Вы сможете въехать в свою квартиру. а не стать владельцем квартиры только на бумаге. Должник всеми способами будет пытаться сохранить свою квартиру. И такие случаи сегодня не единичные. В ход идут всевозможные юридические лазейки, а их не так уж и мало. Прежний владелец официально должен передать Вам ключи от квартиры – без этого вселяться не желательно - может последовать иск в суд с обвинением в краже. Выселить должника можно через суд, но грамотный адвокат должника может затянуть процесс на годы. А за этот период на эту квартиру повиснет немало коммунальных долгов, которые Вам будет сложно списать на должника. Еще один неприятный момент при покупке квартиры с аукциона - квартира может быть сдана наем на основании законного договора найма! Как видим – до новоселья может быть очень далеко. а сил и средств может и не хватить на решение всех проблем. Надеяться на маклера также не стоит. Дело в том. что судебный исполнитель не имеет права распространять закрытую информацию по продаваемым квартирам. Маклер знает лишь дату аукциона, стоимость продаваемого жилья и адрес, где эта недвижимость находится. Большинство маклеров не знает многих юридических тонкостей процесса купли-продажи на аукционах. Поэтому выбор приобретения квартиры всегда за Вами – взвесьте все за и против и примите решение. Самые удачливые и терпеливые смогут сэкономить на стоимости жилья, все остальные – как минимум на проверке его юридической чистоты
Современные цены на жилье в столице и области низкими назвать сложно. Сложно их назвать даже средними, квартира в Москве в принципе мало кому по карману. Поэтому большинство покупателей недвижимости проводят сделку с использованием заемных средств. стоимость которых в последнее время также серьезно возросла. Однако жить все же где-то надо, поэтому покупатели ищут различные способы сэкономить на недвижимости: кто-то покупает строящееся жилье, кто-то пользуется льготными программами или субсидиями от государства. некоторые же пытаются купить залоговое жилье у банка или на торгах. Последний способ непрост в реализации, однако, по словам многих экспертов рынка, при определенной доле удачи экономия может выйти весьма серьезной. Где же искать выгодные варианты? Без серьезного дисконта На западе давно распространена практика продажи банками залогового жилья не слишком удачливых заемщиков. У нас она не получила столь широкого распространения, хотя все же присутствует. Также в скором времени власти планируют разрешить разорившимся заемщикам самостоятельно продавать жилье по рыночной цене, дабы банк не занижал стоимость при продаже. Хотя последнему это тоже не слишком выгодно, так как на вырученные деньги и будет погашаться долг. Поэтому в среднем цена залоговых квартир находится на рыночном уровне или чуть ниже. То есть рассчитывать на дисконт можно, но размер его будет невелик. Выгодно отличаться стоимость может лишь в том случае, если владелец жестко ограничен по срокам досудебной реализации. На аукционе: сложно, но выгодно Зато значительно выиграть в цене можно при покупке недвижимости, принадлежащей обанкротившимся компаниям, среди которой вполне могут попасться и квартиры. Информацию об таких объектах можно найти в открытых источниках. После вступления в силу решения арбитражного суда организация объявляется банкротом, и соответствующая информация публикуется на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве. После этого все имущество компании выставляется на торги. Аукционы проходят на специальных электронных торговых площадках, список которых можно найти на том же портале. Для участия в торгах необходима регистрация и квалифицированная электронная подпись, оформить которую можно в специальных аккредитованных удостоверяющих центрах. Цена такой подписи – несколько тысяч рублей, в зависимости от количества площадок, на которых её можно использовать. Также для участия в торгах по интересующему лоту необходимо будет внести определенный задаток. После проведения аукциона участник либо оплачивает лот полностью (в случае победы), либо задаток возвращается ему в течение пяти дней. Чаще всего торги проходят в три этапа, и если на первом особой выгоды, как правило, нет (квартиры выставляются практически по рыночной цене), то на втором и особенно третьем этапе вполне можно рассчитывать на ощутимое снижение цены. Оно может доходить до 20-30%. Однако стоит иметь в виду, что сходу найти подходящий объект и выиграть торги будет очень непросто, поэтому такие варианты подходят скорее для опытных инвесторов, нежели для простых покупателей недвижимости, ищущих квартиру для проживания. В банках: не слишком выгодно, но безопасно Если же говорить о покупке квартиры у банка, то тут главным плюсом является скорее безопасность и надежность сделки, нежели цена. История продаваемой квартиры будет проверена работниками банка и страховой компании и, как следствие, абсолютно чиста. Рассчитывать на серьезную скидку при покупке у банка не стоит, а вот получить более выгодные условия ипотечного кредита вполне возможно (конечно, если квартира будет покупаться с привлечением заемных средств). У некоторых банков даже имеются специальные ипотечные программы для покупки залоговой недвижимости, преимуществом которых является сниженная процентная ставка. У владельцев: с особой осторожностью А вот к покупке залогового жилья напрямую у владельца стоит относиться с осторожностью. Торопясь погасить кредит и набегающие проценты или штрафы, продавец может выставить жилье по весьма привлекательной цене. Однако, в этом случае важно проверить наличие письменного согласия банка на проведение сделки, в ином случае она попросту будет признана недействительной. Необходимо также затребовать оригиналы всех правоустанавливающих документов, чтобы избежать двойных продаж. И ни в коем случае не стоит соглашаться на предварительную оплату части суммы для того, чтобы продавец смог оплатить кредит и снять обременение. В целом же подобную сделку лучше проводить, заручившись поддержкой опытного юриста или риэлтора. Источники: | |
| Просмотров: 755 | |
| Всего комментариев: 0 | |