MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Продать квартиру с долгами по квартплате

Offline

Asteriks Пользователь

Конкурсный управляющий провел торги, в результате которых была продана квартира, принадлежащая банкроту. дата регистрации права 01.07.2012 г.

Заявление ликвидатора было принято 1.08.2010 г. КП введено 1.10.2010 г. длится по сей день. Долг по квартплате копится с 1.02.2010 г. В ходе КП ни копейки по квартплате не платилось. Долг соответственно тоже не погашался. ЖЭУ никаких требований в адрес КУ не направляло. Собственно, то что есть долг перед ЖЭУ в сумме 350 т.р. для КУ было сюрпризом (как ни странно, но речь не об этом). Сюрприз этот предъявил покупатель (как ни странно не проверивший перед сделкой наличие задолженностей, но речь не об этом) .

Так вот встал вопрос: что делать? покупатель ругается и грозится пойти в суд (неясно с какими требованиями, вполне возможно привлечь КУ к отв-ти за незаконные действия).

Оплатить ли платежи после принятия заявления и до даты перехода ПС на квартиру, или послать его лесом вообще - должен был смотреть что покупает. Ваши мнения, товарищи.

П.С. на счете есть 500 т.р. а также есть 2 млн. второй очереди реестра.

Но государство плавно ужесточает меры воздействия

Каждый собственник или наниматель жилья обязан платить за коммунальные услуги и содержание недвижимости – это аксиома. Однако, по данным крупного коллекторского агентства «Национальная служба взыскания», за минувшие полгода (с января по июнь 2014-го) россияне накопили долгов по квартплате на 190 млрд рублей. В работе с легкомысленным населением по «выбиванию долгов» коммунальщики используют разные способы – от предупреждений до отключений коммунальных услуг.

Случается, что дело доходит и до выселения из квартиры, правда, пока – лишь проштрафившихся нанимателей жилья, и это бывает редко. У собственника сегодня изъять квартиру практически невозможно (почему – об этом ниже). Время от времени возникают разговоры об ужесточении борьбы с должниками. Например, в мае, когда у Подмосковья образовались большие долги за газ (8,5 млрд рублей), министерство жилищно-коммунального хозяйства заговорило о том, что следует активнее выселять тех, кто не платит за «коммуналку». Другой пример – этим летом стало известно о предложении Минстроя запретить должникам-собственникам продавать жилье. (См. статью «За коммунальные долги можно будет лишиться возможности продать квартиру ».)

Проблему выселения, а также прочих наказаний за долги в сфере ЖКХ и обсудил недавно с москвичами «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru ». Как показало социологическое исследование. подавляющее большинство жителей столицы – 91% – знают, что за долги по квартплате можно потерять жилье. Справедливой эту меру считает 39% участников, несправедливой – 26%, 20% заявили о том, что в каждой ситуации надо разбираться конкретно, еще 15% затруднились с ответом. А вот эффективной ее признали лишь 18% опрошенных. 55% респондентов заявили о бесполезности данного наказания. В этой группе считают, что должников «извести» просто невозможно («неплательщики будут всегда»), к тому же люди напомнили о малоимущих, которые могут находиться в тяжелой ситуации, и их нельзя считать «преступниками». А кое-кто из участников опроса вспомнил, что выселить собственника невозможно, поэтому уж если применять данную меру, то ко всем – и к владельцам жилья, и к нанимателям. 27% отказались отвечать на этот вопрос – у них еще не сформировалась точка зрения.

Таким образом, москвичи считают, что неплательщиков наказывать надо, но необходимо тщательно разбираться с каждым случаем и помнить о социально незащищенных гражданах. Такая мера, как выселение, одобрения у большинства аудитории не вызвала. Впрочем, как разъяснили журналу www.metrinfo.ru эксперты, и сегодня редко когда власти решаются на такой шаг.

Нынешний порядок

Нынче выселить гражданина из квартиры, если у него образовался долг по оплате коммунальных услуг и содержания жилья, совсем непросто, даже если это наниматель, а не собственник недвижимости. Прежде надо постараться добиться от него платежей, для чего предусмотрена довольно затейливая церемония. Сначала (началом считается день, когда задолженность копится уже как минимум два месяца), согласно постановлению правительства РФ «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» № 354 от 6 мая 2011 года, управляющая организация может отправить должнику письменное предупреждение о необходимости погасить задолженность в течение 20 дней. Потом (если долги так и не погашены) можно ограничить предоставление коммунальной услуги и за трое суток об этом известить. Если упорный житель все равно не платит, то еще через 30 дней услугу «обрубают», но опять-таки – с обязательным письменным извещением.

«Причем надо понимать, что отключить, например, электричество не так сложно, так же как и ограничить сток воды (для ограничения этой услуги можно поставить сетку, а для отключения – кляп), а вот приостановить или ограничить отопление или подачу холодной воды по закону вообще запрещено», – объясняет Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт Института экономики города.

Если никакие кары не действуют, можно переходить к расторжению договора социального найма. Наниматель и члены его семьи могут быть выселены из квартиры, если они не платят за жилье и коммунальные услуги более шести месяцев. Правда, только по решению суда – если наймодатель, отвечающий перед ресурсоснабжающими предприятиями, подаст соответствующий иск. В ходе судебного заседания суд выясняет, почему наниматель не оплачивает коммунальные платежи. Если на то есть уважительные причины, то суд, как правило, предоставляет отсрочку по оплате, причем в некоторых регионах даже до двух раз. «А в качестве уважительных причин могут рассматриваться длительные задержки выплаты заработной платы или пенсии, утрата работы и невозможность трудоустройства, болезнь нанимателя или членов его семьи, наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и т.п.», – говорит Андрей Безрядов, адвокат, руководитель «Юридического бюро адвоката Андрея Безрядова». Но если ничего подобного с нанимателем не происходило, то отсрочки может и не быть либо ее предоставляют лишь один раз и на более короткий срок, а далее может последовать решение о расторжении договора социального найма и выселении из квартиры. «И надо отметить, в российской судебной практике подобных решений принималось немало, были они и в Московском регионе», – сообщает Дмитрий Гордеев.

Правда, оставлять людей совсем без жилья не разрешается: как разъясняет Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций города Москвы, член комитета по ЖКХ ТПП России, им выделяется недвижимость худшего качества, по норме предоставления жилья в общежитии – 6 м кв. на человека. К примеру, в Москве должников переселяли в общежитие в Капотне. Причем никто обязательств по погашению долгов с «переселенцев» не снимает – с них взимаются пени, равные одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

С собственниками еще сложнее. «Если недвижимость является единственным местом жительства и не обременена ипотекой, то по закону выселить собственника нельзя, – говорит Андрей Безрядов. – Это возможно, только если собственник обладает несколькими квартирами, тогда жилплощадь с неоплаченной «коммуналкой» может быть реализована с публичных торгов, выручка от которых пойдет на погашение возникших обязательств по квартплате». Как пояснили эксперты, если у собственника есть другое имущество, взыскание может и должно быть обращено на него. И даже если другого имущества для погашения долга по коммунальным платежам недостаточно, его сумма, во всяком случае – в Москве, обычно гораздо меньше стоимости квартиры. и суды не принимают решение об изъятии и продаже жилья. объясняя это несоразмерностью долга.

Компромиссные варианты

Но даже при большом долге, чтобы остаться без жилья, должникам по квартплате нужно уж очень постараться: в суды управляющие компании отправляются, когда меры воздействия на граждан заканчиваются. Но и суды вполне могут быть гуманными: «Можно подать исковое заявление об отсрочке платежа, объяснить, что нет денег, предоставить соответствующие документы и справки и предложить график погашения задолженности. Не обязательно сразу погашать весь долг, если хотя бы просто начать платить, то решение суда о выселении может быть приостановлено», – говорит Константин Крохин. К тому же можно урегулировать вопрос с управляющей организацией, заключив мировое соглашение об отсрочке погашения задолженности, например, на год. И реально вообще не доводить дело до суда, попросив управляющую организацию об отсрочке, как только появятся претензии с ее стороны или даже раньше, когда станет понятно, что нет возможности заплатить. «Можно заранее пойти в ДЕЗ и попросить рассрочку по платежам, обычно ДЕЗы идут навстречу должникам, но для этого нужно предложить график погашения долга, - рассказывает Константин Крохин. - И надо сказать, что самый распространенный исход тяжб по квартплате – это как раз досудебное урегулирование или мировая. А до выселения, как правило, доходит только с асоциальными и безответственными личностями, в том числе страдающими алкоголизмом. И как правило, причина выселения – даже не плохое материальное положение и не отсутствие платежеспособности, а регулярные жалобы соседей. Но и в этом случае суды ведут себя очень осторожно, стараясь не прибегать к крайней мере без веских на то оснований». Таким образом, никто не лишает жилья без всякого разбора, тут власти и коммунальщики скорее солидарны с участниками опроса www.metrinfo.ru. многие из которых считают, что выселять собственника или нанимателя из квартиры, не разобравшись в его жизненной ситуации, нельзя.

Будущее неплательщиков

Правда, среди неплательщиков есть граждане, кто вполне может платить, но не считает нужным это делать или не хочет тратить деньги на оплату ЖКУ. И вот против них меры нужно обязательно ужесточать, «и если перепробованы все более мягкие методы воздействия, но безрезультатно, надо переходить к продаже за долги машины, дачи, земельного участка и даже квартиры», – полагает Дмитрий Гордеев.

«В таком городе, как Москва, выселение из квартир может стать эффективным решением. Дело в том, что в столице огромные дома, и в каждом из них часть жильцов хронически не выполняет обязательства по квартплате, но ограничивать подачу воды или, например, отопления в такие комплексы сложно, поэтому нужно прибегать к более сильным мерам, таким как выселение. И особенно это касается собственников квартир, – рассуждает Константин Крохин. – По договору найма обычно живут социально незащищенные люди, и к ним стоит относиться внимательнее и бережнее, а вот среди собственников преобладают те, кто может позволить себе покупку жилья, они в силах оплачивать «коммуналку», но не хотят, и в их адрес меры надо усиливать. Например, необходимо изменить правило соразмерности долга, и скажем, если задолженность не такая большая, но формируется уже 5-10 лет, из квартиры стоит выселять». Кроме того, эксперты считают, что следует и жестче обозначить сроки просрочек по квартплате, сейчас требовать погашения задолженности можно только в том случае, если долг накапливается минимум два месяца.

Наконец, государство задумало-таки лишить привилегий собственников единственного жилья. «Еще в 2012 году Конституционный суд признал не соответствующим Конституции положение Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ) о том, что за долги нельзя лишать единственного жилья. На каждом собственнике лежит бремя содержания его имущества, и если он не выполняет своих обязательств по такому содержанию, то будет справедливо погашать долг за счет любого имущества, включая квартиру, что, кстати, и делают на Западе. И соответствующие поправки в законодательство уже были предложены. Их окончательное обсуждение застопорилось, но, скорее всего, они будут приняты», – предупреждает Дмитрий Гордеев. Правда, как и сегодня, выставлять нерадивых собственников на улицу не станут: Конституционный суд постановил, что суммы, вырученной от продажи квартиры должника, должно хватать на покупку иного жилья, исходя из норм предоставления жилплощади. (См. статью на эту тему «Нахватали кредитов и нечем платить? Отберут ли у злостного должника единственное жилье… История правового парадокса ».)

Насколько такие нововведения будут эффективны, пока сказать сложно, эксперты в прогнозах не единодушны: «Выселение является не достаточно сильной мерой воздействия, так как оно не решает проблемы неплатежей в корне. В нашем обществе достаточно граждан, которые ведут антисоциальный образ жизни и продолжают порочную практику «неплатежей» даже после их выселения. Поэтому правильнее разработать комплекс мер, направленных на повышение социальной ответственности, в том числе через назначение принудительных работ», – выражает свое мнение Андрей Безрядов. «А вот Минстрой РФ, министерство жилищно-коммунального хозяйства Московской области и другие структуры предлагают увеличить штрафы за неуплату коммунальных платежей и поднимать неплательщикам тарифы. Предложения, конечно, спорные и защищающие монополистов – поставщиков услуг, но в любом случае они свидетельствуют о плавном ужесточении мер против должников», – делает вывод Константин Крохин.

Итак, волшебного средства против должников не существует. Каждый случай надо рассматривать чуть ли не с лупой, а уж потом карать – в этом солидарны и граждане, и профессионалы. Нашлись и другие общие точки пересечения – неплательщиков (да еще нахальных) никто не жалует и не защищает, к бедным и народ, и эксперты призывают относиться внимательно. И все признают – за долги надо наказывать, но необходимо, чтобы наказание это работало. Ведь его цель – не ободрать гражданина как липку, а приучить его выполнять финансовые обязательства.

Полностью отчет о проведенном исследовании читайте в статье «Народное мнение: должников по «коммуналке» надо наказывать ».

Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.

Министерство регионального развития РФ предлагает запретить продажу жилья, если у собственников есть долг по квартплате.

Согласно предложенному проекту поправок к Жилищному кодексу, собственникам квартир будет запрещено совершать любые сделки с недвижимостью, в том числе продавать, сдавать в аренду, чьи долги по оплате ЖКХ превышают стоимость услуг за 6 месяцев.

Запрет на любые сделки с недвижимостью устанавливается судебным приставом, уточняется в законопроекте. Уведомление об этом собственник должен получить в течение пяти рабочих дней.

Напомним, подобная практика действовала в 90-е годы, отменена была в начале 2000-х, потому что нарушала права собственников на распоряжение своим имуществом.

Председатель комиссии Общественной палаты РФ по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Светлана Разворотнева считает: запрет на сделки с недвижимостью для собственников - это компромиссное решение, которое возникло после того, как общественность в пух и прах раскритиковала инициативу по выселению должников из их собственных квартир. Проблема с долгами по коммуналке в стране существует серьезная, и ее пока никак не могут решить. Данный законопроект - это минимальное, политически правильное решение, я бы сказала, первый шаг по пути к решению этой проблемы .

Общество защиты прав потребителей (ОЗПП) считает абсурдным и абсолютно ненужным предложенный законопроект.

Это представляется абсурдом, неправомочно увязывать коммунальные платежи и переход права собственности лишь потому, что это один адрес, одна квартира, комментирует юрист ОЗПП Андрей Семенов. - В случае если долг взыскивается приставами, может возникнуть ситуация, что долги уже погашены, а судебные приставы, к примеру, не сделали такой пометки в деле, и квартиру продать нельзя .

Правозащитник при этом отмечает, что судебные решения о взыскании долгов в сфере ЖКУ выполняются на 40%, и в целом в этой сфере наблюдается бардак . По его мнению, собираемость платы за ЖКУ такими запретами вряд ли удастся повысить.

Источники: http://www.bankrot.org/threads/ku-prodal-kvartiru-s-dolgami-po-kvartplate-pokupatel-negodueh.11029/, http://www.irn.ru/news/94472.html, http://ozpp.ru/news/ozpp-iz-za-dolgov-po-kvartplate-nelzya-budet-prodat-kvartiru.html

Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (31.12.2015)
Просмотров: 212 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar