MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Обмен квартир с долгами

Часто возникают ситуации, когда необходимо продать квартиру, на которую имеется непогашенный долг в виде коммунальных платежей или ипотечного кредита. Наш Центр предлагает Вам решение такой задачи выкуп квартир с долгами.

На сегодняшнем рынке недвижимости, где мы видим широкое предложение продаваемых квартир, квартира с задолженностью или обременением вряд ли выдержит конкуренцию и будет продана быстро и выгодно для продавца. Конечно, объект может ждать своего покупателя, но спрогнозировать сроки продажи квартиры с долгами в таком случае будет сложно.

Наш Центр, поможет погасить задолженности по объекту, если это необходимо,

подготовит сделку и обеспечит получение денег продавцом при выкупе квартир с долгами. В данном случае мы выступаем в качестве покупателя, поэтому Вам уже не нужно искать покупателя, тратить время на показы и деньги на услуги риэлторов.

Этапы выкупа квартиры с долгами

В нашем Центре сделка по выкупу квартиры с долгами проходит в несколько этапов:

  1. Оценка квартиры. Выезд эксперта на объект для получения детальной картины анализа.
  2. Согласование условий выкупа. Фиксируются существенные условия, рассматриваются размеры задолженностей и другие условия
  3. Сбор необходимых документов. Мы берем на себя погашение задолженностей, после чего формируем пакет требуемой для совершения продажи документации для регистрации перехода права собственности
  4. Сделка. Мы подписываем договор купли-продажи, закладываем денежные средства в ячейку банка, подаем документы на регистрацию.
  5. Выдача денежных средств. Получение денег из банка осуществляется после регистрации договора купли-продажи на имя нового собственника.

Выкуп квартиры с долгами нашим Центром выполняется в оптимальные для продавца сроки и по выгодной цене. Подробную консультацию Вы можете получить, позвонив нам или оставив заявку на сайте.

Квартира с доплатой: особенности процесса

Жизнь отличается нестабильностью, а если речь идет о таком мегаполисе как Москва, то тут вообще возникает множество нюансов. Скромную однокомнатную квартиру в Подмосковье семья желает поменять на двушку в столице. Как обменять квартиру с доплатой, и чем отличается подобная сделка?

Провести подобную сделку без помощи профессионалов получается у немногих. Лучше воспользоваться услугами риелтора, который подберет подходящие варианты, поможет составить документы, организует взаиморасчеты. Стоит отметить, что по статистике около пятисот сделок с недвижимостью признают недействительными каждый год.

Самостоятельно найти подходящую квартиру, одному из членов семьи придется потратить кучу времени, чтобы найти достаточное количество информации. Кроме того, не стоит забывать, что на кону – ваша недвижимость, поэтому лучше не рисковать с «самодеятельностью».

Способы обмена квартиры с доплатой

  • Договор мены
  • Договор купли-продажи

Если вы нашли человека, которому подходит ваша квартира, и наоборот, то можно произвести обмен. Договор мены заключается между собственниками квартир. Поскольку помещения неравноценны, то договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора могут быть поделены поровну, или ложатся на инициатора сделки.

Когда обмен квартиры осуществляют путем договора купли-продажи, то предстоит следующий процесс. Вначале продают собственную квартиру, а затем покупают интересующий вариант. При этом обе сделки осуществляют одновременно. Такая схема – хорошая альтернатива мене.

Как происходит альтернативная покупка?

После того, как найдено подходящее агентство недвижимости, вы получите базовую информацию о вариантах, размере доплаты и прочих расходах. Затем квартира готовится к продаже. Ее оценивают визуально, вводят в базу данных агентства, выкладывают на интернет-площадки. Когда покупатель найден, производится осмотр квартиры, и принимается авансовый платеж. Подготавливают пакет документов, необходимых для сделки.

Параллельно подыскивается квартира. Если поиск ограничен определенным домом, то помогут такие методы как расклейка объявлений и опрос консьержей. Важный момент – проверка юридической «чистоты» квартиры, отсутствие коммунальных долгов. При покупке квартиры производится передача аванса, который защищен договором о невозврате. На следующем этапе подготавливаются документы купли-продажи, банковские бумаги, если планируется участие в ипотеке и регистрация договора в Регистрационной палате.

При обмене однокомнатной квартиры на двухкомнатную в столице условия могут отличаться. Например, хозяин однокомнатной квартиры в центре может обменять ее на большую в другом округе не только без доплаты, но и наоборот, получить компенсацию со стороны покупателя. Покупка квартиры в собственном районе с доплатой будет иметь разницу в квадратах, умноженную на понижающий коэффициент. На вторичном рынке стоимость квадратного рынка в однокомнатной квартире выше, чем в двухкомнатной, даже при равных условиях.

На рынке первичной недвижимости покупка квартиры, на которую застройщик еще не передал право собственности, – обычное дело. Зачастую у застройщика еще самого нет права собственности на данный объект. Есть ли риск в покупке такой недвижимости? Несомненно. Мы расскажем о юридических нюансах, которые нужно учесть покупателю, чтобы сделка считалась действительной.

Продают по схеме переуступки прав собственности обычно инвесторы – физические или, чаще, юридические лица, выкупившие квартиры (иногда даже целыми блоками) в каком-нибудь привлекательном объекте на начальном этапе строительства. Резон продавца ясен: в построенном доме стоимость квартиры увеличивается. Зачастую за время строительства дома (а это может быть и год, и два, и три) стоимость квартиры вырастает примерно на 40-60%. В большинстве новостроек продажи открывают в самом начале развития проекта (на этапе получение исходно-разрешительной документации, когда к строительным работам на площадке только приступают). На этом этапе покупают самые рисковые покупатели. Потом цена начинает расти: на этапе котлована или возведения подземного паркинга к цене добавляется 10%, при строительстве первого надземного этажа – еще 10 %, в середине строительства – еще 10%, при подведении под крышу – еще 10%.

После получения права собственности цена квартиры еще увеличивается, но иногда этот процесс так затягивается, что инвестор предпочитает не ждать, а зафиксировать прибыль и продавать квартиры по переуступке права собственности. Иногда инвесторы продают квартиры даже дешевле, чем застройщик. Впрочем, не всегда ивесторами движет желание зафиксировать прибыль. Кто-то продает права на еще не оформленную в собственность квартиру из-за сменившихся жизненных обстоятельств: к примеру, если срочно нужно погасить долг или кредит, в случае развода, наследования хорошей жилплощади и т. д. В этом случае инвесторы также выставляют на продажу свои квартиры дешевле, чем у застройщика.

ВАЖНО: Договор уступки прав требования (цессии) свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования на передачу ее в собственность.

На сегодняшний день существует два основных вида уступки права требования: уступка по договору долевого участия (ДДУ) и по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

1. Уступка по договору долевого участия (ДДУ).

По договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства, либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. К тому же при таком договоре уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартира владельцами может переуступаться неограниченное количество раз. Важный момент: и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.

2. Уступка по предварительному договору купли-продажи .

В случае заключения такого договора с продавцом жилья уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры. Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств. Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

Как проводится сделка

Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поэтому важно в договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавцу надлежит передать покупателю права. Можно указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника сделки – покупателя. Если идет уступка с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам всех сторон.

Переуступка прав на квартиру невозможна без участия компании-застройщика. Он должен дать согласие на переуступку. Если вдруг застройщик откажется оформить квартиру лицу, получившему права на нее по переуступке, сложно будет возложить ответственность на передавшего такие права и вернуть деньги. Обычно застройщик устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав.

После того, как подписан договор уступки, у покупателя должны остаться на руках следующие документы:

• основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;

• подтверждения расчетов между сторонами основного договора (как правило, это отражается и в самом соглашении об уступке);

• акт передачи вышеназванных документов;

• согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;

• и наконец, сам договор уступки.

Насколько рискованно заключать такой договор? Риэлторы считают, что наименее рискованный является Уступка по договору долевого участия: застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, и права участников долевого строительства, защищены. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный приобретатель теряет часть уплаченных средств, ведь в договоре будет прописана именно та сумма, за которую продавец покупал недвижимость у застройщика. То есть, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, конечный покупатель получит не ту стоимость, которую он заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в договоре участия в долевом строительстве между первым участником и застройщиком. А мы помним: цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, получает не ту стоимость квартиры, которую он заплатил продавцу, а ту, которая была на момент приобретения квартиры продавцом, т.е. на первых этапах строительства дома.

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать Вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

Наши преимущества

  • Более чем за 13 лет работы на московском рынке жилья мы накопили огромный опыт и помогли многим в решении жилищного вопроса, поэтому можем уверенно констатировать, что знаем, как продать Вашу квартиру по максимально выгодной для Вас цене и в кратчайшие сроки.
  • Мы гарантируем прозрачность каждой сделки, организацию безопасных взаиморасчетов между продавцом и покупателем. На каждую сделку оформляется Гарантийный сертификат.
  • Мы выкупим Вашу квартиру за свои деньги, если не найдем покупателя за оговоренную с Вами цену по истечение определенного срока, также согласованного с Вами.

Мы можем предложить различные варианты продажи:

Свободная или прямая продажа.

Если у Вас есть в собственности квартира, в ней никто не зарегистрирован (или есть куда выписаться до сделки), и Вы не собираетесь одновременно с продажей квартиры покупать другую недвижимость, т.е. хотите просто получить деньги. Это самый быстрый вариант продажи и занимает меньше всего времени на поиск покупателя: от недели до месяца в зависимости от типа объекта и сезонных колебаний рынка.

Продажа с альтернативой, разъезд, расселение.

Фактически это обмен через куплю-продажу. Мы находим покупателя на Вашу квартиру и одновременно подбираем для Вас альтернативные варианты. В один день Вы продаете свою квартиру и покупаете альтернативную (одну или несколько) с доплатой Вам или Вы доплачиваете. Здесь поиск покупателя может занять от одного до двух месяцев.

Быстрая (срочная) продажа с выплатой аванса.

Если Вам необходимо как можно быстрее продать квартиру, например, срочно нужна часть денежных средств, то мы готовы предложить Вам уникальную услугу быстрая продажа . Мы выплачиваем Вам аванс за Вашу квартиру в течение 3 дней после обращения к нам (условия и сумма предоставления аванса оговариваются индивидуально) и в срок от 14 до 20 дней находим покупателя на Вашу квартиру.

Продажа квартиры под обременением (ипотекой, залогом).

Мы согласуем вопрос о продаже с Вашим банком. Найдем покладистого покупателя. Проведем сделку купли-продажи и снимем обременение с квартиры. Срок реализации до 2 месяцев.

Продажа квартир с долгами, прописанными людьми и прочими проблемами.

Мы сотрудничаем с наиболее опытными и надежными адвокатами и юристами, которые специализируются на жилищных вопросах, поэтому мы беремся даже за те варианты, за которые никто браться не хочет. Сроки и цена вопроса в данном случае сугубо индивидуальны.

Мы работаем без выходных c 9:00 до 21:00, а заявки принимаем круглосуточно!

Источники: http://vykup24.ru/services/real-estate-services/repayment-of-debt/, http://pfgfx.ru/pravo/obmen-kvartiry-na-kvartiru-v-moskve-s-doplatoj-osobennosti-zaklyucheniya-sdelki.html, http://www.mosflat.ru/news/77/, http://osned.ru/services/sale-flat.html

Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (29.12.2015)
Просмотров: 424 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar