MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Квартиры продаваемые банками за долги

Время от времени на рынок недвижимости попадают квартиры неудачливых заемщиков, не сумевших выплатить ипотечный кредит. Эти варианты привлекают покупателей, однако сделки с такими объектами имеют определенную специфику. «Кредиты.ру» выяснили, на каких условиях можно купить у банка бывшую залоговую собственность, и оценили преимущества такой покупки.

Сколько стоит залоговая квартира?

Не существует четких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья. Более того, в объявлениях о продаже квартир, публикуемых в Интернете и в тематических изданиях, зачастую никак не отражен особый статус объекта недвижимости. Все занимательные подробности клиент выясняет уже в процессе общения с представителями продавца. И здесь возникает главная «развилка». Дело в том, что залоговая квартира может продаваться (и, соответственно, покупаться) тремя способами.

Первый вариант - продавцом является сам неудачливый заемщик, реализующий квартиру после полюбовного соглашения с банком. Как правило, с помощью риэлтора. В этом случае квартиру можно купить за полную стоимость. И эта полная стоимость в большинстве случаев будет на уровне среднерыночных цен на квартиры подобного типа. Уценка на 10-15% возможна, если реализовать залог продавцу нужно в срочном порядке – ведь его кредит никуда не делся, и ему предстоит полученными деньгами рассчитываться с кредитором. А банк обычно дает отсрочку по платежам не более чем на три месяца.

«Кредиты.ру» отмечают, что при этом способе продажи условия для покупателя ничем не отличаются от обычной сделки. Но важно помнить, что обременение с квартиры снимается лишь после того, как продавец полностью рассчитается с банком по своему кредиту.

Второй вариант - продавцом является банк, чьи интересы представляет «аккредитованный» риэлтор. При этом мастерство риэлтора, ведущего сделку, может значительно сказаться на цене квартиры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В зависимости от целей продавца и собственной заинтересованности, опытный агент может значительно понизить цену (порой на 20-25%), или, наоборот, поднять выше среднерыночного уровня.

Давно стало «секретом Полишинеля», что банки не стремятся афишировать подобные сделки. По закону, на основании соглашения с залогодержателем, кредитор имеет право выкупить имущество для себя или в пользу третьих лиц. На практике это происходит так: банк заключает соглашение с должником о переходе прав на заложенное имущество;затем продает квартиру, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляет заемщику. Квартира при этом может быть продана кому угодно – и не случайно большая часть хороших квартир по привлекательной цене уходит «своим». На открытый рынок попадают куда менее интересные варианты.

Еще один вариант реализации квартиры, который можно назвать «сдвоенным»: банк продает залоговую квартиру своему новому клиенту, обратившемуся за ипотечным кредитом. Некоторые кредитные учреждения даже разрабатывают линейку специальных предложений, завлекая покупателей, которые одновременно становятся и заемщиками, сниженной процентной ставкой (на 1-2%).

Банки не имеют права самостоятельно продавать залоговую собственность и привлекают для этой цели «своих» риэлторов

Третий вариант - продавцом по-прежнему является банк, но квартира продается на открытом аукционе. Эта практика еще не так широко распространена, как «тихая» продажа, поскольку вариант с торгами одинаково невыгоден и для бывшего владельца-должника, и для банка-кредитора. Но выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд, с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора. Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости (по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25-30%). Ведь банку важно не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Раз этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя, рассмотрим его подробнее и «вблизи».

Квартира с «молотка»: как попасть на торги?

Первые открытые аукционы по реализации залоговых квартир появились в России всего лишь три года назад. «Застрельщиком» выступил банк «ВТБ-24», открывший на своем сайте «Витрину залогового имущества», с перечнем объектов недвижимости, выставленных на продажу. Эта «Витрина» действует и поныне. Сходные схемы продажи отобранных у заемщиков квартир используют и многие другие банки, в том числе «Абсолют-банк», «Дельта-кредит» и т.д. Порядок, место и время проведения публичных торгов, а также их основные правила, определяются 57-й и 58-й статьей Федерального закона «Об ипотеке».

Справка «Кредитов.ру»: Федеральный Закон об ипотеке, статья 57:

1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Переводя «с юридического» на «человеческий», можно понять, что аукционы по продаже залоговых квартир проходят в том же городе, где эти квартиры расположены, осуществляются местными службами судебных приставов, а сообщения о торгах публикуются в интернете, в муниципальных газетах и специальных информационных вестниках.

58-я статья закона объясняет, в каких случаях торги объявляются несостоявшимися. Таких оснований два. Первое – за квартиру никто не предложил стартовой цены. Второе – на аукцион пришло менее двух участников. После этого через месяц проводится повторный аукцион, и цена лота снижается еще на 15%. Вот это как раз тот случай, когда покупатель может купить залоговую квартиру если не за бесценок, то по невероятно низкой цене. Другой вопрос, что на такие торги нужно еще попасть, а риэлторами они широко не афишируются…

Но оказаться «в нужное время в нужном месте» все-таки можно. Главное – составить полный список «рыбных мест» и регулярно мониторить информацию.

Прежде всего, сообщения о публичных торгах по реализации заложенного имущества публикуются на всех официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов (центрального и территориальных подразделений): http://www.fssprus.ru.

«Кредиты.ру» отмечают: получить сведения о торгах можно абсолютно бесплатно, 24 часа в сутки – это установлено законом (а именно Постановлением Правительства РФ от 23 июня 2009 г. № 526).

Кроме того, сообщения о торгах можно найти на сайтах банков, крупных риэлторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Стоит ли игра свеч?

Залоговые квартиры пользуются популярностью у покупателей по многим причинам. Во-первых, они почти никогда не бывают «убитыми», наоборот, зачастую располагаются в комфортабельных новостройках. Во-вторых, история квартиры совершенно прозрачна, ведь при оформлении ипотеки ее проверяли вдоль и поперек. Значит, можно не опасаться юридических казусов, которые приведут к признанию сделки ничтожной. В-третьих, считается, что такие квартиры всегда продаются по очень выгодной цене. Увы, это довольно далеко от истины. Шанс сэкономить есть – но, к сожалению для покупателя, он не всегда может быть реализован именно потому, что ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира сама по себе хорошая и не уступает «беззалоговым» конкурентам, она скорее всего будет продаваться на тех же рыночных условиях. Даже в случае публичных торгов скидка может оказаться не столь уж большой – 5-6%.

А неснятое залоговое обременение (иногда покупателю приходится снимать его самостоятельно, уже после перехода прав собственности) создает лишние неудобства и бюрократические сложности, ведь придется учитывать интересы как банка, так и бывшего владельца. Что влечет за собой дополнительные расходы на нотариат и прочие юридические процедуры. И повышает общую сумму затрат на покупку…

Так что, принимая решение о покупке конкретной залоговой квартиры, следует еще на старте учесть максимальное число параметров: цену, расположение, тип и состояние дома, качество ремонта и т.д. Только сопоставив все значимые для вас факторы, вы увидите, стоит ли игра свеч.

Анастасия Ивелич, редактор-эксперт портала «Кредиты.ру»

Непосредственно столкнувшись с процедурой поиска квартиры. вы можете попасть в такую ситуацию, когда окажется, что понравившаяся вам квартира находится в залоге у банка. Что же делать в таком случае и насколько данное обстоятельство может помешать вам приобрести выбранную с таким трудом квартиру? Возможно ли проведение такой сделки с юридической точки зрения?

Если вы твердо решили, что вам подходит именно эта квартира. и готовы смириться с тем, что ее покупка займет достаточно много времени, тогда вам стоит познакомиться со всеми нюансами приобретения ипотечной квартиры поближе, а также обратить особое внимание на возможные риски при совершении такой сделки.

Учитывая сложность сделки и достаточно долгий срок ожидания оформления всех необходимых документов, у вас есть полное право поторговаться и снизить изначально предложенную цену. Вам обязательно нужно убедиться в том, что банк дает согласие на продажу данной квартиры и закончился срок действия моратория на досрочное погашение кредита. Это разрешение является ключевым моментом, определяющим возможность проведения сделки.

Кроме того, вам важно определиться с точным количеством имеющихся у вас денежных средств, потому что от этого будет напрямую зависеть, какую из схем приобретения квартиры вы вместе с продавцом будете использовать.

Если вы готовы полностью оплатить приобретаемую вами квартиру без использования кредитных средств, тогда продавец предложит вам заключить предварительный договор купли-продажи, на основании которого вам нужно будет поместить в депозитную банковскую ячейку сумму, равную оставшейся сумме основного долга по кредиту и уплате всех необходимых процентов и штрафов. Только после этого, заемщик сможет расплатиться с банком и снять с квартиры статус обременения залоговыми обязательствами, а, следовательно, получит полное право на ее продажу. Оставшаяся часть денежных средств может быть точно также передана через вторую депозитную ячейку или путем перевода денежных средств на счет продавца. Эти деньги продавец получит только после подписания финального договора купли-продажи и перехода прав собственности на ваше имя. Основным минусом такого варианта будет то, что вам придется изначально перевести достаточно значительную сумму денег, а дальше ждать около месяца, пока не будет перерегистрировано свидетельство о собственности в Регистрационной палате.

В том случае, если для приобретения квартиры вы планируете воспользоваться кредитом, возможна или перекупка кредитных обязательств продавца, и тогда вам нужно будет переоформить кредит на себя, или оформление кредита в другом банке. Для этого вам потребуется собрать пакет стандартных документов, в соответствие с требованиями банка, и дождаться одобрения вашей кандидатуры на получение кредита. Из полученных кредитных средств вы можете оплатить оставшуюся сумму по кредиту продавца, а затем оформить ипотеку на освобожденную из-под залога квартиру, если вас не устраивают условия кредитования в банке заемщика. Другой вариант это оформление не ипотечного, а потребительского кредита. Тогда с приобретаемой вами квартиры будут сняты все залоговые обязательства.

Какие риски могут возникнуть при покупке ипотечной квартиры?

     Вы оплатите кредитные обязательства продавца, он переоформит документы на квартиру. но вам ее по каким-либо причинам в итоге не продает.

Здесь возникает целый комплекс проблем, связанных с получением своих денег обратно.

    Возможен вариант неожиданного банкротства банка, на счет которого вы переведете деньги для осуществления расчетов по сделке купли-продажи.

Поэтому намного безопаснее переводить деньги не на какой-то счет, а использовать для этого депозитарий.

    При покупке ипотечной квартиры в кредит, вас могут обязать оформить кредит в том же банке, в залоге которого эта квартира уже находится, и не дать возможность сделать это в другом банке, где вам уже предварительно одобрили ипотечный или потребительский кредит по более привлекательным процентным ставкам и другим условиям кредитования. Переход обязательств по выводу квартиры из залога и оформления всех документов в зону ответственности покупателя, что возможно в случае выплаты оставшейся суммы долга уже после заключения сделки купли-продажи с продавцом.

В таком варианте покупатель вынужден получать от банка справку о прекращении залоговых обязательств и самостоятельно переоформлять документы в Регистрационной палате, что связано с повторной оплатой госпошлины и временными затратами.

Самый безопасный способ проведения такого типа сделки, это одновременное погашение задолженности по кредиту, оплата оставшейся стоимости продавцу, подписание договора купли-продажи и снятие обременения с квартиры. Только вот, к сожалению, далеко не все банки готовы пойти на подобный шаг, предпочитая все эти действия растягивать во времени.

Также обезопасить себя вам поможет профессиональный агент по недвижимости. обладающий опытом проведения подобных сделок. Экономить в данном случае на агентском вознаграждении не стоит, так как разобраться во всех тонкостях и специфике покупки данного вида квартир самостоятельно будет достаточно сложно.

Некоторые покупатели, у которых в запасе достаточно много времени и не так много денежных средств, пытаются сэкономить, целенаправленно покупая квартиры, которые банки изъяли у заемщиков за невыполнение обязательств по ипотечному кредиту, и теперь продают с аукциона по их ликвидационной стоимости, которая заметно ниже рыночной. Списки и описание таких квартир обычно размещается на сайтах крупных банков, а также их можно получить, обратившись в ближайшее к вам отделение. Кроме возможности купить такую квартиру по цене ниже рыночной, вы также можете рассчитывать на специальные льготные условия кредитования. Здесь же можно найти и списки квартир, которые продаются по соглашению с несостоявшимся заемщиком. Если вы не боитесь бюрократических сложностей и достаточно долгого периода ожидания, то можете смело рассматривать такой вариант покупки.

Что такое залоговая квартира?

Залоговая квартира – это квартира «ипотечника», который не смог расплатиться по своему кредиту. К сожалению, в последнее время такая ситуация – не редкость. При этом продавцом может выступать как незадачливый должник, который вынужден выбираться из долговой ямы, так и банк, который получил имущество через суд.

Покупка залоговой квартиры у должника

В этом случае при непогашенном кредите продавцу потребуется разрешение банка на продажу заложенной квартиры (о том, что квартира находится в залоге можно узнать из свидетельства о собственности или из выписки ЕГРП). В большинстве ситуаций, банк такое разрешение дает. Мотив тут понятен – передача залоговой квартиры в собственность банка может состояться только через суд, который, скорее всего, растянется на многие месяцы, после чего объект еще придется и реализовывать с дисконтом.

Право собственности здесь оформляется с обременением, снимать которое придется новому собственнику. Чтобы добросовестному покупателю застраховаться от возможных притязаний третий стороны (ведь квартира находится в залоге у банка) можно проводить сделку через банковскую ячейку. В этом случае деньги поступят на счет продавца только после оформления свидетельства о собственности без обременения в виде кредита.

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Покупка залоговой квартиры у банка

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Где искать залоговые квартиры?

Реализуются залоговые квартиры как через обычные объявления или через специальные разделы сайтов банков (например, «Витрина залоговых квартир » у ВТБ 24), так и в рамках открытых аукционов. Проводит эти аукционы Федеральная служба судебных приставов, публично анонсируя их в местных СМИ не менее чем за 30 дней до их начала. Сайт федеральной службы судебных приставов —http://fssprus.ru/ .

Как попасть на торги?

Для участия в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Если торги не состоялись, что бывает в случае, если на аукцион заявилось менее 2-х участников или не была предложена стартовая цена, то цена снижается на 15% и следующие торги проводятся через месяц.

Насколько безопасно покупать залоговую квартиру?

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Приобретая залоговую квартиру у банка, вы имеете дело с юридическим лицом, которое проверяет множество контролирующих органов, а значит, с высокой степенью вероятности, защищаете свою сделку от мошенничества и признания ее ничтожной. Так что такая покупка вполне безопасна. Нужно лишь помнить об общих правилах приобретения обычной недвижимости. В списке того, что нужно проверить обязательно:

  • Отсутствие коммунальных долгов;
  • Отсутствие прописанных людей;
  • Отсутствие открытых судебных споров;
  • Выписку из ЕГРП.

Хотя сделки по приобретению залоговых квартир нельзя назвать высокорискованными, при любых сомнениях пользуйтесь помощью специалистов – профессиональных юристов или риэлторов.

Выгодно ли покупать залоговую квартиру?

Хороший объект вряд ли будет иметь большую скидку и наоборот, если скидка большая – значит сама недвижимость не сильно привлекательна. Однако рассчитывать на дисконт в 10-15% (например, на втором этапе конкурса) относительно рынка вполне можно, что для такой затратной категории инвестиций как недвижимость является неплохим вариантом экономии.

Олег Кожевников, «Школа Инвестора».

Опубликовано 24 января 2015

Вы ищите информацию о залоговых квартирах, продажа или покупка?

01 Если Да! Это то, что вам нужно, исчерпывающее руководство перед Вами (теоретическая и практическая часть).

02 В связи с экономической ситуацией, в ближайшее время я ожидаю пополнение рынка недвижимости залоговыми квартирами. Поэтому в данном руководстве я привел частичку своего опыта работы с данным видом квартир.

03 О чем пойдет речь :

  • Схемы продажи / покупки залоговой квартиры.
  • Схемы расчета между покупателем, банком, продавцом.
  • Риски покупателя и продавца залоговой квартиры.
  • Сколько стоит залоговая квартира.

04 Во второй части, вы узнаете:

  • Кто продает залоговое имущество.
  • Какие вопросы задать, чтобы потом торговаться.
  • Действительно ли залоговые квартиры продаются ниже рынка.
  • Что делать, если риелтор мешает.

05 Любые вопросы, которые будут возникать у Вас в ходе прочтения данного руководства, Вы можете оставлять в конце статьи или писать мне в онлайн чат, я и наш юрист будем отвечать по мере поступления вопросов.

3 схемы продажи / покупки залоговой квартиры

01 На практике применяется три способа продажи залоговой квартиры, но большинство продавцов используют только одну схему продажи. Поговорим о них подробнее.

02 Первая схема. Продажа самим собственником или через риелтора на открытом рынке недвижимости. Это самая популярная схема продажи залоговых квартир в Москве. Квартира рекламируется, как и все остальные квартиры расположенные рядом, примерно по такой же стоимости и с похожим описанием. Только при прозвоне и уточнении информации у продавца, можно узнать подробности: «квартира находится в залоге у банка ». Ошибка продавцов в том, что имея возможности, они не выделяют свои плюсы на фоне остальных предложений. С такими продавцами квартиры зависают на рынке до тех пор, пока стоимость не станет уж слишком выгодной для покупателя.

03 Вторая схема. Смена заемщика. Продают залоговую квартиру продавцу, который прошел одобрение и берет ипотеку в этом же банке. Получается залогодержатель остался прежний, владельцы квартиры поменялись. При такой схеме можно получить дополнительные преференции по кредиту со стороны банка. Данная схема сделок используется реже, чем первая, но я встречаю в практике такие случаи несколько раз в год.

04 Третья схема. Продажа залоговой квартиры через открытый аукцион. Федеральный закон «Об ипотеке» ст. 57, ст. 58.

05 Сценарий такой: по решению суда залоговая квартира выставляется на открытые торги. Информация о предстоящих торгах публикуется в открытых источниках, в том числе в местных муниципальных СМИ не позже, чем за 10 дней и не ранее чем за 30 дней до аукциона. Каждый желающий, должен внести на расчетный счет организатора торгов «задаток». Торги состоятся, если будет не менее 2-х участников. Если заявок менее 2-х, то аукцион проведут через месяц, с понижением стартовой цены объекта на 15% (ст. 58 пункт 3). Но если и во второй раз торги не состоятся, то залогодержатель имеет право выкупить данный объект сам за вычетом -25% от назначенной стоимости на первых торгах.

06 На практике, до открытого аукциона квартиры доходят очень редко в Москве. Самые ликвидные квартиры выкупают аффилированные структуры руководства банка. Либо хорошие знакомые судебных приставов.

Схемы расчета между покупателем, банком, продавцом.

01 Так как первая схема продажи является самой популярной в Москве, скорее всего и во всей России, то опишу самую адекватную для обеих сторон, схему проведения сделки по покупке или продажи залоговой квартиры.

02 Хочу сразу внести ясность. Описанный ниже порядок проведения сделки корректируется условиями конкретного банка в ту или иную сторону. Уточняйте точный порядок непосредственно у менеджера банка.

03 Начну с самого начала:

  • Собственник (или его риелтор) нашел покупателя (только еще не ясно кто, кого нашел). Покупатель вносит аванс или задаток собственнику.
  • Продавец передает копии документов покупателю для юридической проверки квартиры. Желательно к этому моменту иметь письменное разрешение банка на продажу залоговой квартиры. Имейте ввиду, что разрешение имеет срок действия. Например, ВТБ24 – срок действия 14 дней. А Сбербанк вообще не выдает письменных разрешений. Об этом надо уточнять у менеджера конкретного банка.
  • Согласуйте заранее с банком, по какой схеме производиться расчет с банком и собственником, это может быть через сейфовую ячейку, может через аккредитивный счет. Уточните расходы по сделке их, как правило, оплачивает покупатель. Чаще всего для расчетов используют сейф, только уточните у менеджера банка, будет ли на закладке денег и на выемки, для погашения кредита, присутствовать в депозитарии представитель банка! Это важный момент для покупателя.
  • Уточните у менеджера банка, как происходит снятие обременения (залога). Либо в один шаг, либо в два шага.

Объясню подробнее. Закладка денег производится в две ячейки. Ячейка 1 - в ней хранится сумма необходимая для погашения кредита со всеми штрафами и пенями. Ячейка 2 - в ней хранится разница, между стоимостью квартиры и долгом перед банком.

Документы подаются на регистрацию в Росреестр. Вместе с основным пакетом, банк дает письмо разрешающее снять залог с объекта и произвести регистрацию перехода права на нового собственника. Такая схема называется в один шаг.

Есть другая схема, более распространённая. Документы подаются на регистрацию перехода права на нового собственника вместе с обременением (залог в силу закона). После получения документов из Ячейки-1 изымаются деньги, и гасится кредит. Банк через два дня, три дня (но, самый большой срок в Юникредитбанке) выдает документы разрешающие снять залог (заявление о прекращение обременения и закладная). Опять покупатель (на этот момент уже собственник) сдает документы в Росреестр, для снятия залога. После получения документов доступ к Ячейке -2 получает бывший собственник квартиры. Покупатель получает новое свидетельство и договор купли-продажи с отметкой о снятии залога.
  • После регистрации права, продавец должен передать покупателю расписку на сумму указанную в договоре купли-продажи квартиры. Передать квартиру по Акту приема-передачи квартиры.
  • Рекомендую покупателю взять копию справки о погашении кредита. Обязательно указывайте в договоре купли-продажи срок физического и юридического освобождения квартиры.
  • В каждой схеме есть свои нюансы. Рекомендую обращаться за консультацией к нам (по эл. почте, телефону или через чат) или юристам вашего города.

    Риски покупателя и продавца залоговой квартиры.

    01 Риск покупки или продажи квартиры есть у обеих сторон при любых сделках, потому что одна из сторон может не исполнить условия договора и уж тем более устных договоренностей. Ниже перечислю только основные риски сторон.

    • Продавец просит у покупателя внести аванс равный размеру задолженности перед банком. Есть и другие схемы, но смысл один! Есть риск у покупателя, что погасив долг по кредиту, продавец не продаст квартиру покупателю. Размер аванс составляет обычно 30 000 – 50 000 руб. Используйте схему, которую я описал выше.
    • Покупатель производит погашения кредита через аккредитивный счет банка, главное, чтобы в процессе регистрации документов не отобрали у банка лицензию. Конечно, это мало вероятно, но в России всякое бывает. Такие случаи касаются малоизвестных банков.
    • Очень часто мне пишут посетители сайта, что не могут дождаться передачи квартиры или выписки из квартиры семьи бывшего собственника. Мой совет: всегда указывайте в договоре купли-продажи квартиры срок передачи в календарных днях с момента регистрации перехода права. Требуйте выписки из квартиры всех зарегистрированных лиц до совершения сделки, если это невозможно указывайте срок юридического освобождения квартиры (обычно 14 календарных дней).
    • Привлекайте на регистрацию всей сделки независимые компании (юр. лица), которые специализируются на регистрации сделок (можете уточнить у менеджера банка, либо у местных риелторов). Либо подавайте документы лично. Но пусть составят договор купли-продажи профессионалы юристы, которые занимаются регистрацией документов в Росреестре. Есть риск получить в Росреестре приостановку регистрации (на 1 мес.), если будет неполный комплект документов или допущена ошибка в документах.
    • Если расчет производится через сейфовую ячейку, то срок аренды ячейки указывайте не меньше месяца. Есть риск, что аренда закончится еще до того, как продавец будет иметь на руках необходимый пакет документов, чтобы иметь допуск к сейфу.
    • Во время регистрации документов ключи от ячейки обычно хранится у покупателя, после регистрации, ключи обмениваются на расписку от продавца. Если вы отдадите ключи продавцу раньше положенного, есть риск, что он Вам не отдаст расписку о получение денежных средств, но деньги из ячейки получит. Аккредитивный счет решает эту проблему.

    02 В каждой сделке есть свой риск, все зависит от условий сделки. Перед проведением сделки, рекомендую проконсультироваться у профессионалов.

    Сколько стоит залоговая квартира.

    01 Моя практика поиска залоговых квартир, показывает, что стоимость залоговой квартиры в бюджете от 5,5 до 6,5 млн. руб. может отличаться от обычных квартир 100 – 150 тыс. руб. В бюджете 10 – 11 млн. руб. эта разница редко превышает 200-250 тыс. руб.

    02 Квартира практически не отличается от других квартир, в описание не пишут, что квартира находится в залоге банка. Обзванивая объявления о продаже залоговых квартир, агенты держат в тайне до последнего этот факт. Могут сказать, если зададите прямой вопрос: «Квартира находится в залоге банка?».

    03 Любой продавец хочет продать максимально дорого свою квартиру, успех зависит от профессионализма риелтора и наличия потенциального покупателя.

    04 Если залоговая квартира стоит в рекламе по цене как обычная квартира (не залоговая), то в 9 случаях из 10 подготовленный покупатель (профессиональный риелтор) сторгует 150 – 250 тыс. руб. О технике анализа и подготовки я расскажу в следующей статье.

    05 Конечно при продаже квартиры с открытых торгов, скидка вырастает минимум в 2 раза.

    Сколько стоит залоговая квартира?

    • От 100 000 до 250 000 руб. дешевле, чем не залоговая квартира, зависит от бюджета и ситуации продавцов.
    • При продаже с аукциона, скидка достигает 700 000 – 1 000 000 руб.

    Если у Вас есть вопросы, задавайте их на этой странице или пишите в онлайн чат, обязательно я или наш юрист ответит вам. Наш опыт работы с залоговыми квартирами поможет вам преодолеть многие препятствия.

    Если у Вас есть аккаунт в социальных сетях, то поделиться, пожалуйста, данной статьей с вашими друзьями и знакомыми, мы Вам будем благодарны.

    Автор: Владислав Поздняков

    "Понравилась статья? Расскажите друзьям - им полезно, нам приятно=)"

    Источники: http://www.credits.ru/article/kak-kupit-u-banka-zalogovuyu-kvartiru, http://moscowmax.ru/kak-kupit-kvartiru-naxodyashhuyusya-v-zaloge-u-banka.html, http://investorschool.ru/kak-kupit-zalogovuyu-kvartiru-u-banka, http://rieltor1.ru/journal/publication/article/98

    Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (07.01.2016)
    Просмотров: 507 | Рейтинг: 0.0/0
    Всего комментариев: 0
    avatar