MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Квартира с долгами меняет собственника

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 7

"КВАРТИРА С ДОЛГАМИ" МЕНЯЕТ СОБСТВЕННИКА

Учет и контроль дебиторской задолженности, воздействие на неплательщиков, судебное взыскание долгов - такова рутина работы управляющих организаций и ТСЖ. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда собственник, не погасив долг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, продал свое помещение. Можно ли взыскивать долги с новых хозяев? Как привлечь к ответственности прежнего собственника?

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ" показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество - организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, - требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

- в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;

- в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Не секрет, что первая ситуация встречается гораздо чаще. При отсутствии в договоре о передаче квартиры пункта об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником (покупателем, одаряемым, дольщиком) последний не обязан оплачивать задолженность, образовавшуюся до его вступления в право собственности.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник. Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Права на недвижимое имущество (к которому относится квартира) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Если управляющая организация направила новому собственнику счет на оплату задолженности прежнего собственника, законному владельцу можно посоветовать сообщить управляющей организации о переходе права собственности на жилое помещение и потребовать прекратить выставлять ему требования о погашении задолженности. К данному заявлению следует приложить копии договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права, а также показания счетчиков, заверенные соответствующими организациями, зафиксированные на момент вступления во владение квартирой.

Управляющая организация в свою очередь имеет право обратиться в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам (управляющая организация - на основании договора управления, заключенного с прежним собственником, либо на основании факта потребления услуг;ЖСК и ТСЖ - в силу обязанности, определенной в уставе и п. 8 ст. 138 ЖК РФ, как лицо, обязанное представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами).

Взыскание с прежнего собственника

Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, приложив к нему квитанцию об оплате госпошлины и документы, подтверждающие основание и размер взыскания.

Размер государственной пошлины исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Так, при взыскании задолженности, размер которой не превышает 10 000 руб. госпошлина исчисляется как 4% цены иска, но не менее 200 руб. Если цена иска укладывается в пределы от 10 001 до 50 000 руб. госпошлина составит 400 руб. плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб. Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб. свыше 100 000 руб. - в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-первых, размер образовавшейся задолженности. Для этого обязательно составляется подробный расчет суммы долга с учетом действовавших тарифов и показаний приборов учета.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт. В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

В-третьих, наличие или отсутствие договора с собственником. Напомним, что, если домом управляет ТСЖ, оно обязано заключить договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг с собственником, не являющимся членом ТСЖ, и договор на предоставление коммунальных услуг с каждым членом ТСЖ. При обслуживании дома управляющей компанией обязателен договор управления, при отсутствии такого договора управляющей компании придется доказывать факт выполнения работ и оказания услуг путем предоставления различного рода актов выполненных работ, договоров на оказание услуг и т.д.

См. статью "Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения", N 3, 2009.

Не следует забывать и об обязательном подтверждении полномочий представителя организации. Это может быть протокол об избрании председателя для ЖСК и ТСЖ или доверенность от управляющей организации.

Кроме того, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности но обязательным платежам и оплате оказанных услуг составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Существуют ли превентивные меры?

Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга - между собственником и управляющей организацией.

В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляются:

- заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;

- подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;

- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

- план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;

- договор продажи;

- справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;

- документ, удостоверяющий личность.

Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Как видим, для государственной регистрации перехода права собственности не требуется документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, которым может быть справка из управляющей организации об отсутствии задолженности.

Между тем, на наш взгляд, просьба со стороны приобретателя квартиры к собственнику о предоставлении такой справки более чем логична (во избежание неожиданностей в будущем). Помимо справки можно попросить собственника предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги. И в случае наличия задолженности, которую собственник не может погасить до продажи жилого помещения, возможен вариант погашения долга перед управляющей компанией новым собственником при соответствующем уменьшении цены возмездного договора о передаче квартиры (продажи, долевого участия в строительстве).

Перевод долга на нового собственника

Договоры о переходе права собственности на квартиру с условием о возложении на покупателя обязанности по оплате долгов продавца встречаются гораздо реже. Формулировка может выглядеть так: "Стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме XXX руб. Обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру".

При наличии такого условия имеет место перевод долга. В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме (требование соблюдается при наличии рассмотренного условия в договоре либо если составлено дополнительное соглашение) и допускается лишь с согласия кредитора. Иначе говоря, одного включения условия в договор недостаточно, необходимо получить письменное согласие управляющей организации на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения.

Соответственно, все требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оговоренные продавцом, покупателем и управляющей организацией, предъявляются к новому собственнику.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

ПРи попытке разобраться в УП, мне сказали, что не подключат канализацию до полного погашения долга. А они, судя по всему, действительно будут таковыми. Подчеркну что это сельская местность и никаких водоканалов и т. К долги по оплате жкх. Эта старая компания подаёт в суд на жильцов за не выплаченный долг. Квартира муниципальная не приватизированная ,квитанции нам присылают раздельные,но на воду(у нас счетчики)присылают главному квартиросъемщику,а она не платит ,как мне поступить нормальному жильцу, которая готова платить по своим квитанциям, чтобы не отключили ни свет ни воду ,но не готова оплачивать старые долги пьющих соседей. Почему ее объявили именно сейчас. В многоквартирном доме с количеством квартир более 12 собственники не могут заключить несколько договоров с несколькими организациями (обслуживающими) на выполнение отдельных видов работ (отдельно: на вывоз мусора, отдельно – на обслуживание лифтов, отдельно – на ремонт подъездов, крыши и т. Специально для физических лиц ОАО «ЭнергосбыТ Плюс» совместно с Комитетом Государственной Думы РФ по энергетике объявило всероссийскую акцию «Старые долги – по старым тарифам».

Но если все-таки имеется необходимость продать квартиру с долгами, а финансовой возможности оплатить в короткие сроки их нет, то придется прибегнуть к одному из нижеописанных способов, так как продажа квартир с долгами все-таки возможна. Квартиру продал с долгами. Подскажите пожалуйста, если человек продал квартиру в конце февраля, взял справки, что за коммунальные услуги ничего не должен, по желанию покупателя, получил деньги раньше, чем переоформил в Юстиции на нового жильца. Обращаем внимание, что Жилищный кодекс РФ не содержит положений о праве собственников в одностороннем порядке расторгать договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в отличии от прямых таких норм, относящихся к условиям расторжения договора управления (ч. Теперь он даже не висит за должником. Нельзя дальше откладывать и проблему растущей задолженности за энергоносители —сложившаяся ситуация приводит к круговой задолженности в энергетической отрасли, что в конечном счете влияет на качество услуги и влечет за собой несвоевременность реконструкций, ремонтов и, соответственно, риск создания аварийных ситуаций. Долг полностью не удается пока погасить. Помогите разобраться, как поступить правильно: я хочу поехать за границу в отпуск в конце сентября, что мне надо сделать, чтобы меня выпустили за границу, но так же я хочу вернуть свои деньги, которые потратила на ремонт системы отопления в своей квартире. Шанс избавиться от долгов и при этом не платить пени, у должников сегодня есть.

Говорят, что за наш дом эти УК спорят между собой в суде. В конце весны того же 2012 года,на счету дома было пол миллиона ,которые мы откладывали на площадку, а теперь ,оказывается, наш дом еще и должен УК миллион. Прошу помочь, дать консультацию что мы можем сделать в ответ на эту претензию. Имеют ли право работники ЖКХ угрожать таким образом ,да еще за такие долги. Как правило, кардинальные меры не требуются. При получении квитанций с долгом, которого не должно было быть, я обратилась в ЖКХ, где мне сообщили, что организация переименована и расчетный счет уже другой. За забором нашего участка находятся садовые участки жителей соседнего многоквартирного дома и они подключились в наш стояк и колодец для полива своих участков в летний период мотивируя это тем, что сосед 15 лет назад разрешил такое подключение, но при этом не спросив нашего мнения по этому поводу. Похоже, что для исправления катастрофической ситуации у Правительства РФ есть лишь один выход —ужесточить штрафные санкции. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

О какой-либо действенности профилактических бесед говорить вообще смешно. Рекомендуем УО, желающим перейти на новый вариант договорных отношений, исключающий её обязанности предоставлять коммунальные услуги, обратить внимание на предварительное решение указанных проблем, обязательно уведомить всех потребителей о новом варианте договорных отношений, не приводящем к несоблюдению их прав в соответствии с Законом о защите прав потребителей в отношениях как по взаимодействию с исполнителями услуг так и по расчетам за коммунальные услуги. То есть долг по оплате остался за прежним собственником. Самыми активными сторонниками акции пока стали: «Кузбассэнергосбыт», Группа компаний «ТНС энерго», Российские коммунальные системы (РКС), «Территориальная генерирующая компания № 2» (ТГК-2), «Энергосбыт Плюс» (КЭС). Акт о  залитии не был написан,  полицейскими был составлен протокол, был перекрыт общий стояк и теперь 16 квартира в нашем доме без воды, ее включают на немного. Я оплачиваю долги по комуналке до момента когда была совершена продажа. Фактически, без учета освещения, за содержание жилья собственники платят по 12,20 рубля за квадратный метр. Старый жилец должен платить, если он там не жил в эти месяцы. Во-вторых, долг по «коммуналке» должен быть сопоставим с кадастровой стоимостью объекта недвижимости.

Справка

Сообщение:

Что делать если член ТСЖ продал квартиру с долгом?

Учет и контроль дебиторской задолженности, воздействие на неплательщиков, судебное взыскание долгов - такова рутина работы управляющих организаций и ТСЖ. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда собственник, не погасив долг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, продал свое помещение. Можно ли взыскивать долги с новых хозяев? Как привлечь к ответственности прежнего собственника?

Судебное решение - Определение Московского городского суда от 28.09.2012 по делу N 11-22040/12 (http://domovodstvo.ru/fas/319bb184ca0f3d0c44257b01006f9994.html )

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо кем из супругов внесены денежные средства.

(подготовлено Белгородским областным судом)

Судебное решение - "Сборник материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками" от 06.08.2002 (http://domovodstvo.ru/fas/d448949b4ae1801444257a05007a732a.html )

ООО УК АГРЭ-Сервис напоминает должникам, что в феврале 2008 г. вступил в силу Федеральный закон №229-ФЗ Об исполнительном производстве , который значительно расширил перечень исполнительных действий которые могут применяться к должникам (в том числе и к должникам за жилищно-коммунальные услуги). Согласно данному Закону судебные приставы-исполнители смогут входить без согласия должника в занимаемое им жилое помещение при наличии разрешения в письменной форме старшего судебного пристава (в случае исполнения исполнительного документа о выселении взыскателя или выселении должника без указанного разрешения). Также законодательно закреплено право судебного пристава временно ограничивать выезд должника из Российской Федерации при неисполнении им в установленный срок без уважительных причин исполнительного судебного документа (пп. 15 п. 1 ст. 64 №229-ФЗ).

Все эти мероприятия проводятся с одной целью оградить добросовестных плательщиков от отключения в квартирах благ цивилизации из-за долгов нерадивых соседей.

Мы прекрасно понимаем, что у людей могут быть определенные временные трудности по оплате ЖКУ, и всегда откликаемся и идем навстречу. В случае невозможности оплаты всей суммы имеющегося долга, жители, у которых образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг, могут заключить с нами соглашение о рассрочке долга. При заключении такого соглашения в период выполнения обязательство по нему на лиц, зарегистрированных по данному адресу, оформление документов в суд о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг будет приостановлено. Для заключения соглашения жителям необходимо обратиться в ЖЭУ нашей организации и предоставить обоснование причин образовавшегося долга.

При продаже собственником квартиры, или в случае иной сделки с квартирой, приобретателю квартиры необходимо требовать от собственника предоставления справки, подтверждающей отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. Помимо справки можно попросить собственника предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги.

В случае наличия задолженности, которую собственник не может погасить до продажи жилого помещения, возможен вариант погашения долга перед ресурсоснабжающей организацией новым собственником при соответствующем уменьшении цены возмездного договора о передаче квартиры (продажи, долевого участия в строительстве).

Администрация

ООО УК АГРЭ-Сервис

Источники: http://www.lawmix.ru/bux/25054, http://esokob.ru/%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%B0-%D1%81-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B3%D0%B0%D0%BC%D0%B8-%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8F%D0%B5%D1%82-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%B8/, http://domovodstvo.ru/Forum/5C55D07C9A2DA82A44257B80003DE1AC.html, http://krskplus.ru/news/867151

;
Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (29.12.2015)
Просмотров: 656 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar