Мой сайт

После покупки квартиры новый собственник может оказаться перед фактом задолженности за услуги по коммуналке, по плате за домофон, телевидение или др. когда приходит заключать договоры в соответствующие организации. Часто ему предлагают погасить эти долги. Ион возмущается, - во -первых, о долгах ему никто не говорил, во-вторых, считает, что не должен их оплачивать.

Компании, оказывающие такие услуги, считают, что в создавшейся ситуации есть вина и риэлторов, которые при подготовке сделки не запрашивают у продавцов справки об отсутсвии задолженности и не информируеют покупателей о долге. Недавно в Уральскую палату недвижимости поступило письмо из администрации города с просьбой к профессиональному сообществу доводить информацию до покупателей о наличии задолженности. Поводом к обращению послужило предложение, выдвинутое некоммерческой организацией Союз домофонных компаний. В письме, в частности, говорится, что обратная практика приводит к ущеемлению прав и законных интересов новых собственников.

Сегодня на эту тему мы беседуем с директором агентства недвижимости Рио-Люкс, председателем Совета УПН Эдуардом Богдановым.

- Эдуард Анатольевич, долги прежнего собственника - это проблема? И чья? Какова вообще практика риэлторов по этому вопросу?

- Такая проблема действительно есть. В силу того, что на рынке Екатернибурга в месяц совершается несколько тысяч сделок по отчуждению недвижимости, то встречается она достаточно часто. По поводу вины риэлторов - вряд ли я смогу назвать вас виновным, если ваш сосед по лестничной площадке не оплачивает коммунальные услуги.

- Долги предыдущего собственника имеют отношение к новому?

- Так как при отчуждении недвижимости Росреестр и паспортный стол не запрашивают информацию об отсутствии задолженности по платежам, с владельцев0продавцов, то некоторые из них пытаются продать объект с долгами. Совершенно напрасно. Долги следуют за владельцем, а не объектом. Поэтому, если коммерческая организация оказала услуги и не получила оплату, она должна взыскать долг путем переговоров или через суд с клиента, так как это были отношения двух сторон, скрепленные договором, к которому новый собственник никакого отношения не имеет. Он же не должен, например, купив подержанную машину, в бардачке которой лежат не оплаченные старым владельцем штрафы ГИБДД оплачивать их. В ГИБДД эти штрафы так за прежним хозяином и чиляться, со всеми вытекающими последствиями для должника.

По поводу письма из администрации города, которое поступило в УПН, - это отличная инициатива! Здесь всего лишь нужно привлечь внимание специалистов к данному вопросу. Каждая риэлторская компания, которая заботится о своей репутации, в рамках обучения внутри коллектива доносит до своих сотрудников и разъясняет новичкам, когда и как проверять задолженность, какие меры предпринять, чтобы свести такие случаи к миниму. В действительности хороший специалист по недвижимости уделяет этому вопросу серьезное внимание. Конечно, риэлторы основной акцент в работе делают на подготовку пакета документов к сделке, согласованию цен и сроков, но опытные специалисты всегда держат вопрос по коммунальным и иным платежам на контроле. Это - отношение к клиенту и вообще своей профессии, это уровень сервиса. В наш стандарт оказания услуги по подготовке сделки всегда входит решение вопроса по задолженности по всем платежам, относящимся к квартире.

- И как этот вопрос решается?

- Могу привести пример. Наша компания продавала трехкомнатную квартиру на Эльмаше. Долг составлял 180 тысяч рублей. Продавцы - четыре собственника. В семье конфликт, поэтому до последнего момента сохранялась напряженность. И так как мы не были на 100 процентов уверены в том, что выйдем на сделку, то погасить задолженность деньгами компании не могли, но договорились открыто с продавцом и покупателем, как будем гасить долг. При расчетах деньги сразу были выданы на руки сотруднику агентства недвижимости, который оплатил квитанции и отдал их новому владельцу объекта. Мы понимали, что если деньги попадут старым собственникам (продавцам), то они не погасят долг, и новый собственник будет нести о нас славу как о людях, которые не профессионально отнеслись к делу.

В заключение еще раз хочу акцентировать внимание на том, что долги прежнего собственника не имеют никакого отношения к новому владельцу. У каждого владельца есть свой индивидуальный лицевой счет. Поэтому если у вас как раз такой случай, - вы купили квартиру и сервисная компания отказывается заключать с вами договор на обслуживание без оплаты долга прежнего владельца, фиксируйте ее отказ в письменном виде и направляйтесь в суд. Управляющим компаниям проще записать долг на нового собственника, авось тот его погасит, но это не правильно! Учитесь отстаивать свои права, ссылаясь на то, что не подписывали никаких договоров, из которых следовало бы, что эти долги - ваши. И правильно выбирайте риэлтора, чтобы не остаться потом с подобными проблемами один на один.

(используются материалы журнала Есть вариант)

Уведомление обычно приходит на фамилию собственника квартиры. И иск,если будет предъявлен, то на прежнего собственника.

Если Вам известен новый адрес бывших собственников, то перенаправьте письмо им заказным с уведомлением(просто вложите в новый конверт уведомление и тот конверт, в котором оно пришло-если есть конверт, т.к. обычно просто бросают в ящик). Если адреса не знаете - отправьте в АНО "КРЦ УДМУРТИИ" заказным с уведомлением и с сопроводительным письмом, что адресат выбыл, местонахождение Вам не известно, собственником являетесь с такого-то времени и по старым обязательствам Вы ответственность не несете.

Ваши обязательства возникли с момента гос.регистрации (если иного условия нет в договоре), а долг именно за прошедший период, когда собственниками были прежние хозяева.

Но, будьте готовы к тому, что "письма счастья" могут опять приходить на Ваш адрес (по месту нахождения имущества).

Сталкивалась с тем, что люди гасили задолженность, но управляйка передавала АНО якобы начисленные штрафы и пени за просрочку олаты коммунальных услуг. Из чего состоит задолженность пока ни управляйка, ни АНО не расшифровали. Несколько раз уже мой доверитель писал им требования предоставить расчет или передать дело в суд, но ответа нет. Зато требования продолжают приходить.

Статья 223 ГК РФ Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 153 ЖК РФ Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

Кто должен будет погасить кредит, если заёмщик внезапно скончается?

Умер заёмщик – кто должен выплатить долги по кредиту

Смерть – это трагедия и огромное потрясение для членов семьи усопшего. Если же спустя какое-то время после похорон выясняется, что умерший родственник оказался должником, и долги необходимо выплачивать, наследники часто просто не знают, как им поступать. Особенно это относится к тем случаям, когда долгами оказываются значительный потребительский кредит наличными или ипотека в банке.

Долги – в наследство

Наследство – это получение в собственность имущества, которое осталось после смерти родственника или близкого человека. Но, кроме перехода прав на оставшиеся без хозяина машины, квартиры и другие вещи, это еще и принятие ответственности за сделанные им и не оплаченные при жизни долги. Кредит или ипотека являются невыполненными обязательствами и подлежат погашению наследниками. Согласно статье 1175 ГК РФ долги наследодателя должны быть оплачены его наследниками.

В статье 478 ГК РФ указывается, что со смертью должника обязательство прекращается, но только если оно связано с его личностью неразрывным образом. Неразрывным образом связанными с личностью являются личностные качества, например, умение петь, рисовать, сочинять стихи, то есть то, что не сможет сделать за человека никто другой. Банку абсолютно безразлично, кто будет производить выплаты, главное для него – получить свои деньги. Поэтому обязательства по кредиту не считаются неразрывно связанными с личностью, следовательно, подлежат уплате. Понятно, что заниматься погашением долгов должны те люди, которые получают выгоду от наследства.

Правила по оплате долгов умершего

Наследники, еще не успев привыкнуть к мысли, что близкого человека больше нет, и узнав о претензиях банка, могут решить, что долги наследодателя лишат их всех средств к существованию.

На самом деле уплата долгов подчиняется следующим правилам:

• Согласно статье 1175 ГК РФ величина наследства и его пределы ограничивают ответственность наследников по долгам. Претендовать на остальное имущество должников банк или другие кредиторы не могут.
• На кредит продолжают начисляться проценты. При этом никакие обстоятельства, в том числе смерть должника, не помешают этому процессу.
• Банк не может требовать досрочного погашения обязательств по кредиту после смерти заемщика. Он может настаивать только на продолжении выплат в те сроки, которые были оговорены в кредитном договоре умершего должника.
• При перерыве в платежах или при просрочке банк вправе предъявить требование по выплате неустойки, штрафа или пени наследникам.

Стандартная ситуация

Обычно ситуация с кредитом умершего развивается следующим образом: платежи прекращаются после смерти должника, банк начинает проявлять беспокойство, начисляет, кроме оговоренных процентов, различные пени и штрафы. Затем работники банка получают информацию о том, что должник умер, и предъявляют наследникам требование об уплате кредита с начисленными процентами, штрафами и пенями.

При этом формально банк прав, потому что обязательства по долгам начинаются по закону с момента открытия наследства, которое считается открытым со дня смерти наследодателя (согласно ст. 1113 и 1114 ГК РФ). Наследство, по ст. 1152 ГК РФ, считается принятым в день его открытия. То есть наследник начинает отвечать по долгам умершего с момента его смерти, независимо от даты фактического принятия наследства и до получения свидетельства о наследовании.

Размеры выплат по неустойке можно уменьшить

С выплатами по кредиту наследники обычно согласны, но претензии банка в виде неустоек и штрафов могут стать для них абсолютной неожиданностью. Наследников можно понять: психологическое состояние после потери родного или близкого человека не позволяет им сосредоточиться на материальных проблемах. Требование о выплате штрафов кажется им несправедливым, и обычно в ответ на свои требования банк получает категорический отказ.

Неустойка, штраф, пеня, согласно ст. 330 ГК РФ, - это денежная сумма, величина которой заранее оговорена в договоре или прописана в законе. Они начисляются при неисполнении или при ненадлежащем исполнении принятых обязательств. Таким ненадлежащим исполнением считается и просрочка платежей по кредиту. Наследники должны или не прерывать платежи, придерживаясь установленного графика, или быть готовыми к начислению банком штрафов.

Однако даже при начислении штрафов новоиспеченные должники не должны отчаиваться: размер неустойки при обращении в суд можно довольно значительно уменьшить на основании статьи 333 ГК РФ. Из-за кредита, оплаченного позже срока, банк разориться не может, следовательно, его убытки считаются незначительными. Это учитывается судом.

Кроме этого, суд примет во внимание то обстоятельство, что выплата кредита была задержана из-за чрезвычайных обстоятельств, а наследники могли даже и не знать, что их умерший родственник был должен банку.

Долг по ипотеке

Квартира, находящаяся в ипотеке, тоже может стать частью наследства. Она наследуется по общим правилам наследования. Вместе с квартирой наследуются и долги по ипотеке. Решается этот вопрос достаточно просто. Умерший должник в документах банка заменяется наследниками (ст. 38, Федеральный Закон «Об ипотеке»), которые обязаны продолжать выплаты по ипотечному кредиту.

Если по каким-то причинам наследники не могут выплачивать долг по ипотеке, банк заберет квартиру, как залоговое имущество. При этом наследники получат платежи, до этого внесенные должником. Если же квартира - единственное жилье наследников, им придется приложить все усилия, чтобы продолжить выплаты по ипотеке и не остаться без крыши над головой.

Долги усопшего можно не оплачивать

Закон разрешает отказаться от выплаты долгов, оставшихся после смерти близкого человека. Но для того, чтобы не платить по долговым обязательствам умершего родственника, нужно будет отказаться и от наследства. Причем отказ должен быть оформлен нотариально.

Иногда это единственный выход из положения, особенно если размер долгов намного превышает размер предполагаемого наследства. Отказ от наследства избавит от хождения по судам и от общения с представителями службы судебных приставов. Правильное решение можно принять, сравнив размер наследства и величину долгов, оставшихся после усопшего.

Юрий Игоревич Назаров

Похожие вопросы в области Другие вопросы

Источники: http://www.kodex.su/stati/kvartira-s-dolgami-komu-platit, http://izhevsk.ru/forummessage/30/3822286.html, http://mskred.ru/umer-zaemschik.html, http://administrative.joosy.ru/questions/378536