Мой сайт

Россия, Кемеровская обл. Кемерово

здравствуйте!

Подскажите как быть. Мы в мае купили на торгах у приставов квартиру, забраную за долги перед банком (не погашеная ипотека), решение суда было вынесено без собственника, в связи с ее отсутствием.

Все повестки и извещения посылались приставами по адресу ее прописки, но она там не жила, в связи с этим она подала заявление в суд, что якобы не знала о решении суда который был год назад и за пять дней до года подала это заявление на продление срока аппеляции.

В основании указано только, что не была уведомлена, хотя в деле все квитки есть. Подскажите каковы ее шансы получить положительный результат в удовлетворении заявления.

Она судится с банком, а я третье лицо которое купило эту квартиру и сделала ремонт на 2 мил рублей, что делать если нас выселят по решению суда? и могут ли они это сделать?

На рынке недвижимости есть достаточно много предложений квартир, которые находятся в залоге. В большинстве случаев речь идёт об ипотеке: жильё было куплено в кредит и формально принадлежит банку, пока не внесена последняя выплата. Ипотечные заёмщики публикуют объявления о продаже реже, чем собственники квартир, но такое всё же случается. Иногда люди не могут больше платить кредит и решают вылезти из долговой ямы, но это не самый распространенный вариант. Как правило, залоговые квартиры продают по тем же причинам, что и любое другое жильё: владельцы хотят инвестировать деньги в иной объект недвижимости. В выборе и оценке такого жилья нет ничего особенного, зато специфические отличия возникают на стадии оформления купли-продажи. Риэлторы относят подобные сделки к категории проблемных и не всегда готовы тратить на это время и силы. Но если понравившаяся квартира находится в залоге у банка, это ещё не повод отказываться от приобретения.

Порядок действий:

Действие 1

Определяем бюджет на квартиру

Что делать, если вам понравилась квартира, которая находится в залоге у банка, и как не лишиться одновременно и денег, и жилья при заключении такой сделки?

Ситуация, когда купленные в ипотеку квартиры выставляются на продажу, сегодня совсем не редкость. Продаются они по разным причинам кто-то из продавцов переезжает в другой город, кто-то планирует расширить жилплощадь, а кто-то просто больше не может выплачивать ипотечный кредит.

Однако сам факт того, что жильё находится в залоге у банка, и прежний собственник не расплатился по кредиту до конца, вызывает настороженность у многих покупателей. У покупки такой недвижимости действительно есть свои риски.

И если вам вдруг приглянулась подобная квартира, и рассматривать другие варианты не хочется, стоит знать об особенностях проведения сделок с залоговой недвижимостью, чтобы не лишиться и жилья, и своих денег.

Каким образом проводятся такие сделки, и как обезопасить себя при покупке подобной квартиры, разъясняет нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Как и почему продаётся заложенная недвижимость

Квартиры, находящиеся в залоге у банка, это часто квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры прозрачна . Документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями.

Необходимость продажи заложенной квартиры возникает, когда продавец вынужден искать покупателя, чтобы за счёт средств от продажи погасить долг. В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса РФ и статьей 50 закона Об ипотеке (залоге недвижимости) , если должник не исполняет свои обязательства перед банком, банк имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Реализация недвижимости в этом случае возможна только по решению суда. Это связано с тем, что статья 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заёмщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем. Выходом является продажа обременённой квартиры по обоюдному согласию с погашением долга по кредиту.

В соответствии со статьей 37 закона Об ипотеке , заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя. Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Сама квартира банку не интересна, в процессе её реализации банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся средства по кредиту.

Как обезопасить себя от недобросовестных продавцов

О наличии залога в пользу банка продавец должен говорить покупателю сразу, так как это определяет условия дальнейшей сделки. В данном случае они зависят не только от продавца и покупателя, но и от банка, ведь именно он определяет момент и способ погашения ипотеки. Условия, предлагаемые банком, могут оказаться неприемлемыми для конкретного покупателя, и он может отказаться от сделки. Если к этому моменту уже будет внесён аванс за квартиру, то недобросовестный продавец сможет настаивать на сделке, угрожая удержанием аванса.

Недобросовестные продавцы вообще часто стремятся скрыть сам факт того, что квартира заложена. Однако залог это обременение, подлежащее государственной регистрации. Сведения об этом вносятся в Единый государственный реестр прав. Поэтому выписка из ЕГРП, которая содержит данные о наличии или отсутствии обременений на объект, позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов.

Также для собственной безопасности подобную сделку лучше заключать в нотариальной форме, ведь банк, хотя и выступает в этой сделке координатором при проведении расчётов, ответственности за договор купли-продажи не несёт. В то же время нотариус обязан проверить регламентированный в договоре способ расчётов, штрафные санкции для продавца в случае препятствования переходу права собственности на покупателя, наличие уведомления банка о погашении кредита, ведь нотариус несёт личную имущественную ответственность за удостоверенный договор.

А выписка из ЕГРП является необходимым документом для проведения сделки в нотариальной форме. Более того, нотариус самостоятельно в момент удостоверения сделки получает информацию по объекту в режиме онлайн на портале Росреестра, чтобы проверить наличие обременений.

1-й способ купли-продажи заложенной квартиры

Существуют два основных способа покупки заложенной квартиры. Нередко продавцы ищут таких покупателей, которые внесут собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита. Чем больше сумма, необходимая для погашения долга, тем больше такая схема взаиморасчётов пугает покупателей. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту ещё и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие.

Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита за счёт денег покупателя продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованно передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи. Сделка должна происходить в банке, у которого квартира находится в залоге.

По мнению руководителя расчётного центра Банковский, 6 Наталии Котовой. способ, наиболее учитывающий интересы всех участников сделки, выглядит примерно следующим образом. Покупатель квартиры арендует две банковские ячейки. В ячейку, предназначенную для банка, он вносит средства, необходимые для погашения кредита. Остаток помещается в ячейку для продавца квартиры. После того, как банк получит необходимую сумму, он выдаёт справку о погашении кредита.

Участники сделки должны учитывать, в какой момент банк перестаёт начислять проценты за пользование кредитом. Если он это делает после выёмки денег из ячейки, предназначенной для банка, то стороны должны заранее договориться о том, кто несёт расходы на оплату банковских процентов, пока будет происходить государственная регистрация сделки, и средства будут находиться в ячейке.

После выдачи банком справки о погашении кредита между продавцом и покупателем квартиры заключается договор купли-продажи. Далее договор и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и статьи 25 закона Об ипотеке (залоге недвижимости) , погашение регистрационной записи об ипотеке производится в течение трёх рабочих дней. При этом залогодатель и залогодержатель должны предоставить своё совместное заявление, или же залогодатель должен подать своё заявление и одновременно предоставить закладную, содержащую отметку её владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объёме. Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.

2-й способ купли-продажи квартиры

Ещё один способ реализации обременённой залогом квартиры найти покупателя, который планирует приобрести квартиру в ипотеку. Такой способ наиболее реален, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходят в одном банке.

Предварительно банк проверяет документы нового заёмщика и одобряет ему выдачу кредита. На практике банки соглашаются на такую сделку, потому что в этом случае они держат всё под своим контролем: у них остаётся в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдаётся новый, фактически происходит просто замена заёмщика и залогодателя. Некоторые банки даже предлагают программу реализации заложенного имущества на льготных условиях кредитования.

Покупка квартиры. находящейся в залоге у банка, ситуация распространенная и даже отмечается, что такие квартиры на рынке недвижимости пользуются спросом. Часто это квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями. О том, как купить такую квартиру, рассказывает нотариус из Санкт-Петербурга   Алексей Комаров.

Получите согласие банка

Залог — это обременение, подлежащее государственной регистрации. В соответствии со статьей 11 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Сведения об обременении попадают в Единый государственный реестр прав, выписка из которого содержит данные о наличии или отсутствии обременений на объект, что позволяет обезопасить потенциальных покупателей от недобросовестных продавцов, которые желают скрыть информацию об обременении. О наличии залога в пользу банка продавец должен извещать покупателя сразу, так как это определяет условия дальнейшей сделки по отчуждению квартиры. Условия проведения сделки будут зависеть не только от продавца и покупателя, а также от банка, который определяет момент и способ погашения кредита.

Условия, предлагаемые банком, могут быть неприемлемы для данного покупателя, и он откажется от сделки.

Если к этому моменту уже будет весен аванс за квартиру, то недобросовестный продавец сможет настаивать на сделке, угрожая удержанием аванса. Выписка из ЕГРП является необходимым документом для проведения сделки в нотариальной форме. Более того, нотариус самостоятельно в момент удостоверения сделки получает информацию по объекту в режиме online на портале Росреестра, чтобы убедиться в отсутствии обременений. Необходимость продажи заложенной квартиры возникает, когда продавец вынужден искать покупателя, чтобы за счет вырученных от продажи средств погасить задолженность по кредиту.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ и ст. 50 Закона № 102-ФЗ по обеспеченному залогом обязательству банк имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Способ реализации недвижимости урегулирован законом и возможен только по решению суда (ст. 56 Закона № 102-ФЗ). Судебный порядок в первую очередь определен тем, что  ст. 40 Конституции РФ защищает жилищные права граждан и закрепляет принцип невозможности произвольного лишения жилья. Как правило, банк и заемщик стараются не доводить дело до суда и урегулировать проблемы мирным путем.

Выходом является продажа обремененной квартиры по обоюдному согласию с погашением задолженности по кредиту.

В соответствии со ст. 37 Закона № 102-ФЗ заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу с согласия залогодержателя. Таким образом, при получении согласия банка можно продать квартиру, находящуюся у него в залоге. Как правило, банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Сама квартира банку не интересна, в процессе реализации в судебном порядке банк не извлекает прибыль, ему важно получить причитающиеся денежные средства по кредиту.

Когда покупатель погашает весь кредит

Наиболее простой способ продажи — найти покупателя квартиры, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита. Чем больше сумма, необходимая для погашения кредита, тем больше такая схема взаиморасчетов пугает покупателей. Покупатель должен выплатить большую часть стоимости квартиры до перехода на него права собственности, а по факту еще и до заключения договора купли-продажи, что у многих вызывает страх и недоверие. Опасения покупателей обоснованы, так как после погашения кредита деньгами покупателя, продавец может изменить условия продажи или вообще отказаться от сделки. Вот почему неоправданно рискованный способ передавать денежные средства продавцу для погашения кредита до проведения сделки и вне помещения банка, например, по предварительному договору купли-продажи.

Сделка купли-продажи обремененной квартиры должна происходить в банке, у которого квартира находится в залоге.

По мнению руководителя расчетного центра «Банковский, 6» Наталии Котовой, способ, наиболее учитывающий интересы всех участников сделки, выглядит примерно следующим образом. Покупатель квартиры арендует две банковские ячейки. В ячейку, предназначенную для банка, покупатель вносит средства, необходимые для погашения кредита. Остаток денежных средств помещается в ячейку для продавца квартиры. После того, как банк получит необходимую сумму, он выдает справку о погашении кредита.

Внимание участников сделки хотелось бы обратить на то, в какой момент банк перестает начислять проценты за пользование кредитом. Если этот момент определен выемкой денег из ячейки, предназначенной для банка, то

стороны должны заранее предусмотреть, кто несет расходы на оплату банковских процентов, пока будет происходить государственная регистрация сделки и денежные средства будут находиться в ячейке.

После выдачи банком справки о погашении кредита между продавцом и покупателем квартиры заключается договор купли-продажи.  Несмотря на то, что банк выступает в этой сделке координатором при проведении расчетов, ответственность за договор купли-продажи он не несет. Поэтому нотариальной форме сделки должно отдаваться предпочтение как дополнительной гарантии при проведении сделок купли-продажи квартир. находящихся в залоге у банка.

Регламентированный в договоре способ расчетов, штрафные санкции для продавца, в случае препятствования переходу права собственности на покупателя, наличие уведомления банка о погашении кредита будут проверены нотариусом, который несет личную имущественную ответственность за удостоверенный договор.  Далее заключенный договор купли-продажи и полный комплект документов, необходимый для снятия обременения и перехода права собственности на покупателя, подаются одновременно на регистрацию.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение трех рабочих дней производится погашение регистрационной записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Дальнейший переход права собственности на покупателя регистрируется без обременения.

Когда покупатель сам берет ипотеку

Еще один способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру с использованием ипотечных средств. Такой способ наиболее реальный, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходит в одном банке. Предварительно банк проверяет документы нового заемщика и одобряет ему выдачу кредита.

На практике банки соглашаются на такую сделку, потому что в этом случае они держат все под своим контролем:

у них остается в залоге квартира, которую они ранее признали удовлетворяющей их условиям, гасится один кредит и сразу выдается новый, фактически происходит просто замена заемщика и залогодателя. Некоторые банки даже предлагают программу реализации заложенного имущества на льготных условиях кредитования.

Источники: http://pravorub.ru/questions/20702.html, http://kak.gdeetotdom.ru/64-kak-kupit-kvartiru-pod-zalogom/, http://topkvadrat.ru/deal/article/kak-kupit-kvartiru-esli-ona-nahoditsya-v-zaloge-u--31971, http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2014/06/26/kak-kypit-kvartiry-v-zaloge-y-banka/