| Главная » Статьи » Квартирные долги |
Принятие закона о принудительной продаже квартир за коммунальные долги будет способствовать росту объема предложения жилья в Москве и Петербурге за счет выхода на рынок значительной части инвестиционной недвижимости и, соответственно, может привести к снижению цен. Конечно, при условии, что государство обеспечит соблюдение этого закона, заявил руководитель аналитического рынка Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко в интервью телеканалу Мир . Напомним, на сайте Минрегиона для общественного обсуждения на днях был опубликован проект поправок в Жилищный кодекс и другие законы, направленных на повышение платежной дисциплины в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Среди прочего авторы законопроекта рабочая группа под председательством исполнительного директора НП ЖКХ Развитие Андрея Чибиса предлагают разрешить изымать жилье должников за услуги ЖКХ и капремонт, даже если оно единственное (в настоящее время отбирать единственную квартиру можно только в том случае, если она заложена в банке по ипотеке ). Как пишет газета Ведомости , конфискация недвижимости будет грозить собственникам, чей долг за коммуналку достигнет как минимум 5% от рыночной стоимости жилья. Начальная цена такой квартиры должна составлять не менее 80% от ее рыночной цены. Средства, вырученные от продажи недвижимости. возвратят владельцу за вычетом суммы долга. Реализация данного законопроекта нанесет серьезный удар по собственникам инвестиционного жилья, уверен руководитель www.irn.ru. Инвесторы. до кризиса скупавшие столичные квартиры пачками со спекулятивными целями, за коммунальные услуги обычно не платят в надежде, что рассчитываться с долгами придется будущим покупателям их недвижимости. Учитывая, что в высокобюджетных сегментах рынка недвижимости услуги управляющей компании и коммунальные ресурсы обходятся примерно в 1% от рыночной цены квартиры в год, инвесторы уже успели задолжать сумму, достаточную для изъятия их собственности, даже если купили жилье (и не платили за его содержание) перед самым кризисом, в 2008 г. По оценкам аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU , до кризиса примерно 30% квартир в Москве приобреталось с инвестиционными целями. То есть за семь лет постоянного роста цен на недвижимость. с 2001 по 2008 гг. должен был накопиться огромный объем инвестиционного жилья. В отличие от западных стран, где инвестиционная недвижимость, как правило, сдается в аренду (хотя бы для того, чтобы компенсировать затраты на ее содержание), у нас таким образом используется едва лишь около 10-20% инвестиционных квартир. Дело в том, что новостройки в России принято продавать без отделки, а инвесторы не хотят тратить время и деньги на приведение голых бетонных коробок в пригодный для проживания вид. В результате многие дома в Москве. давным-давно построенные, до сих пор заселены едва ли наполовину. В кризис многие ожидали распродажи инвестиционной недвижимости, но этого не произошло главным образом из-за отсутствия у отечественных инвесторов реальных стимулов для расставания с таким активом, тем более на падающем рынке. Российские инвесторы не влезали в ипотеку ради покупки недвижимости, соответственно, в кризис никакого давления со стороны банков не испытывали. А так как содержание квартиры в Москве не стоило практически ничего (налог на имущество был копеечный, а счета за коммуналку такие собственники, как было сказано, предпочитали игнорировать) и альтернативных недвижимости инвестиционных идей в России практически нет, продажа купленного впрок жилья не имела смысла. Однако, если за долги по ЖКХ жилье действительно будут отбирать, существенной части инвесторов придется избавиться от излишков недвижимости самостоятельно или с помощью судебных приставов. Ведь быстро погасить многолетний долг за коммунальные услуги не так-то просто даже для состоятельного человека. Для примера: владельцу трех инвестиционных квартир бизнес-класса рыночной стоимостью $1 млн каждая придется отдать примерно $150 000 это немало даже для миллионера. А если инвестор совсем не миллионер и покупал эти квартиры много лет назад, когда они стоили по $100 000? Таким образом, закон будет способствовать возвращению на рынок придержанного жилья и, соответственно, сдутию ценовых пузырей. На Западе похожую роль играет налог на недвижимость, ставка которого достигает нескольких процентов от рыночной стоимости объекта: так как содержание жилья стоит дорого, покупать его впрок и не использовать просто невыгодно. В России налог, рассчитываемый исходя из кадастровой (близкой к рыночной) стоимости недвижимости. обещают ввести в 2014 г. однако ставки планируются невысокие 0,1% для жилья, поэтому в российском варианте налог на недвижимость будет оказывать скорее психологическое, чем экономическое воздействие. (См. Рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения .) Фактически речь идет о создании механизма принудительной реализации жилья, который может вызвать распродажу существенной доли инвестиционных квартир, что в свою очередь через некоторое время обеспечит снижение цены квадратного метра , отметил Олег Репченко. Конечно, работать эта схема будет только в том случае, если закон будет принят в жестком варианте и если государство позаботится о его неукоснительном соблюдении. Исполнительный директор некоммерческого партнерства ЖКХ Развитие Андрей Чибис, один из авторов скандального законопроекта о выселении злостных неплательщиков за коммунальные услуги, считает оправданным столь жесткие меры и настаивает, что пускать с молотка нужно даже приватизированную и даже единственную квартиру с предоставлением должнику, лишившемуся крыши над головой, социального жилья. Исполнительный директор некоммерческого партнерства ЖКХ Развитие Андрей Чибис, один из авторов скандального законопроекта о выселении злостных неплательщиков за коммунальные услуги, считает оправданным столь жесткие меры и настаивает, что пускать с молотка нужно даже приватизированную и даже единственную квартиру с предоставлением должнику, лишившемуся крыши над головой, социального жилья. В интервью Андрей Чибис высказался за продажу с публичных торгов жилья любых должников например, неплательщиков алиментов, если судебные приставы не смогут покрыть долг за счет другого имущества. А также предположил, что Минрегион, сначала опубликовавший законопроект, а потом его раскритиковавший, просто испугался реакции СМИ. Это правда, что вы имеете отношение к разработке этого законопроекта? Да, это правда. Я хотел бы отметить, что этот законопроект посвящен не борьбе с должниками, а повышению ответственности всех сторон, прежде всего управляющей компании и поставщиков ресурсов за качество оказываемых услуг. Например, там содержится положение, что в случае оказания некачественной услуги предусматривается оплата потребителю штрафа 20% от суммы некачественной услуги и 10%, если неправильно выставлен счет. Более того, мы предлагаем упрощение порядка фиксации нарушения. Сегодня я должен дозвониться до управляющей компании, в которой часто нет диспетчерской службы, тем более работающей в вечерние часы, должен договориться, когда ко мне приедет ее представитель, и тогда уже этот представитель составляет акт, что у меня нет воды. Мы предлагаем дать возможность составлять акт вместе с соседями. Ужесточается ответственность управляющей компании, в том числе за несвоевременную оплату ресурсоснабжающим организациям, когда возникают проблемы, что люди сидят без горячей воды, потому что управляющая компания не расплатилась с поставщиком. Также предусматривается ужесточение ответственности за несвоевременную оплату, в том числе и потребителем услуги. Сегодня он платит 1/300 ставки рефинансирования, это копейки. Мы проводили анализ: сегодня большинство должников люди состоятельные, а самые лучшие плательщики это как раз пенсионеры, самые небогатые с точки зрения доходов, но самые ответственные с точки зрения платежей. И они оплачивают за своих соседей. И одно из предложений, и мы настаиваем на этой позиции и будем убеждать руководство страны, что это правильно, возлагать взыскание на любое имущество, включая квартиру, находящуюся в собственности. Мы считаем правильным не только по долгам за жилищно-коммунальные услуги, но и в том числе по долгам за неуплату алиментов и так далее, накладывать взыскание на жилье. А если человек (с которого взыскали квартиру) будет в рамках Жилищного кодекса нуждаться в жилье предоставлять жилое помещение на условиях социального найма. Да, плохую комнату или маленькую квартирку в социальном жилье. Здесь мы видим две группы злостных неплательщиков. Первая группа это маргинальные личности, которые все, что можно, пропивают. Таких должников, которые никогда не платят, потому что с них невозможно ничего взять, их 2%, это несколько десятков миллиардов рублей. Сегодня, если квартира не приватизирована, а предоставлена на праве социального найма, если это муниципальное жилье таких должников выселяют в другое помещение, меньшее по площади, меньшее по благоустройству. А из собственности за долги выселить невозможно. То есть вы считаете, что закрепленное в Конституции право на жилище в этом случае не нарушается. Не нарушается, потому что закрепленное право на жилище это предоставление жилья на условиях социального найма. Нет в Конституции права на собственность. Нет такого права! Более того, по Конституции предусмотрено выполнение всеми своих обязательств. Если ты должен нельзя, чтобы за такого должника платили соседи. На самом деле, ярким примером того, что взыскание на жилье должно накладываться, является история с Мавроди. Я вот периодически наблюдаю по телевизору, когда приходят к нему домой, у него в доме ничего нет, но взыскание на квартиру за многомиллиардные долги возложить не могут. Ну это же неправильно! По ипотеке, между прочим, если купил квартиру в долг. на такую собственность взыскание накладывают и выселяют из такой собственности всех, включая семью с детьми. Да, предоставляя им в рамках жилищного законодательства жилье на условиях социального найма. Это честный, справедливый механизм. И вторая группа неплательщиков. У нас, особенно в крупных городах, в Москве, в Петербурге, огромное количество квартир стоят незаселенные, являются инвестиционным вложением, люди годами не платят ни за коммунальные услуги, ни за жилищные услуги. И фактически те 50-60%, которые живут в доме, вынуждены в два раза больше платить за содержание жилья, за работу лифта, за уборку дома, за отопление. Это что, справедливо? Это несправедливо. Поэтому мы исходим из логики, что нужно ужесточать ответственность за выполнение каждым своих обязательств. Сейчас за экономические преступления, когда человек наносит миллиардный ущерб, с него взыскивают столько, сколько у него есть, но у него не могут ни конфисковать квартиру, ни продать ее с молотка по вашей схеме. Получается, он и деньги эти не возместит, и квартира у него останется. А вот именно неплательщик за ЖКХ будет рисковать своей квартирой! Это справедливо, вы считаете? Смотрите, во-первых, насколько мне известно, поправки в Уголовный кодекс, касающиеся конфискации незаконно приобретенного имущества, уже есть. Вы говорите про незаконно приобретенное имущество. А здесь же законное! Подождите. Если вы являетесь должником, если вы законно приобрели имущество, не украли это имущество, то, конечно, никто не вправе у вас его конфисковать. А если я украл у вас миллиард рублей? У меня квартира столько не стоит. Получается, я не несу такой ответственности, как неплательщик по ЖКХ. В законе не прописано, что с меня могут взыскать квартиру. Подождите. Если вы украли миллиард рублей, вы отвечаете всем своим имуществом. Если миллиарда не нашли, а нашли то, что нашли, значит, ваша квартира должна и будет в этих поправках (в Уголовный кодекс) конфисковываться. То есть кроме поправок про долги за ЖКХ вы считаете справедливым вносить и другие поправки, которые и за серьезные экономические преступления предусматривали бы взыскание жилья. . Любого имущества. Просто сейчас Гражданский кодекс предусматривает только один вариант, когда можно лишить права собственности на жилье. Это если человек фактически нарушает право своих соседей на жилье, если он будет ломать стену, или. Когда мы говорим, что это несправедливо, получается, что мы считаем справедливым, что другие платят по долгам злостного неплательщика жилищно-коммунальных услуг, алиментов. Это что, справедливо? Нет, это несправедливо. И мы считаем, что каждый должен отвечать за свои действия. Не только в вопросе долгов за коммунальные услуги, но и. Не только, конечно. Вообще в вопросах долгов. Если возник долг перед управляющей организацией, она должна выйти в суд, суд должен подтвердить, что долг на самом деле есть, и только когда долг накопится большой 500 тысяч, миллион рублей, а судебные приставы не могут взыскать за счет других источников, мы предлагаем налагать взыскание путем продажи квартиры. Государство должно защищать именно добросовестную сторону, а не защищать недобросовестных людей, даже если он продолжает, простите, пьянствовать у себя в квартире. Это его единственное жилье, и он продолжает устраивать притоны в своей трехкомнатной квартире, которая ему досталась бесплатно от государства. Этим законопроектом вы создаете прецедент, когда самое дорогое, самое нужное имущество жилье можно будет забрать за долги. Так можно дойти до долгов за неоплаченные штрафы за неправильную парковку. Не утрируйте. Есть уровень задолженности. И есть добросовестность, а есть недобросовестность. Если ты должен, ты должен по долгам платить. Если это штраф за парковку или за жилищно-коммунальные услуги, и если у тебя недостаточно доходов, сегодня действует система социальной поддержки. Например, если у тебя платеж в квитанции превышает 22% от твоего дохода, ты получаешь адресную субсидию на сумму свыше 22%. Эту поддержку в виде льгот и субсидий получают ежегодно 40 миллионов человек. Эти 40 миллионов человек добросовестные. Потому что они понимают, что если недостаточно дохода обратись, государство тебе поможет. И государство мы все с вами, налогоплательщики тратим на людей с небольшим доходом, попавшим в трудную ситуацию, 300 миллиардов в год. Откуда взялась эта цифра 5% от рыночной стоимости жилья, по достижении которой долг взыскивается через продажу квартиры? Почему именно 5%? Ну, это наше предложение. Если в процессе механизма мы придем к другому. Я спрашиваю, потому что в провинции квартира может стоить, например, 400 тысяч. И там 5% это не 500 тысяч и не миллион, как в Москве, а 20 тысяч. И это еще неизвестно, как оценщик оценит рыночную стоимость! И за такой небольшой долг у человека могут отнять квартиру не слишком ли жестоко? Опять же, это значит, что вот этот небольшой долг заплатят его соседи, обладатели точно таких же недорогих квартир и невысокого дохода. Справедливо? В том же законопроекте вы предлагаете снизить кворум общего собрания собственников многоквартирного дома до 25%, за исключением отдельных случаев, когда, как сейчас, будет требоваться присутствие более 50% собственников. Объясните, как можно избежать ситуации, когда собираются сразу четыре, или три, или два общих собрания, и все они легитимны, у них у всех 25%-й кворум? Где гарантия, что не будет такой ситуации? Не будет, мы очень подробно анализировали. Главный вопрос сегодня такой: почему не принимаются никакие решения? Потому что 50% даже в одном месте не соберешь. Если дом со 100 квартирами, то где собрать 50 человек? Эта-то идея понятна. . Поэтому, на наш взгляд, не будет. Если это будет, то очень редкие случаи, и мы сейчас в рамках доработки законопроекта тоже поставим таким случаям заслон. Какой заслон? Ну, я подробнее расскажу, когда мы у себя внутреннее решение примем. Допустим, мне не понравилось решение собрания, я беру свои 25%, отменяю это решение таких ситуаций не может быть? Или это нормальная ситуация? Если вы инициировали свое собрание, приняли другое решение, убедили соседей супер, ради бога, будет ваше решение. Через шаг вы точно придете к согласованному решению, потому что для добросовестных собственников собираться по несколько раз и спорить не нужно. Но сегодня при таком кворуме (более 50%) не принимается никакое решение, и фактически управляющая компания делает все, что хочет. Этот законопроект инициирован ЖКХ Развитие ? Законопроект подготовлен ЖКХ Развитие и инициирован рабочей группой экспертного совета при правительстве Российской Федерации. Мы это обсуждали как набор комплексных изменений в Жилищный кодекс. Минрегион заявил, что не поддерживает законопроект. а на сайте его разместил просто для обсуждения. Ваш комментарий? Мы-то поначалу решили, что Минрегион выставил на обсуждение закон, который потом внесет в правительство. Мы будем настаивать на своей позиции в момент обсуждения и согласования этого законопроекта. Законопроект направлен в правительство, и всем ведомствам дано поручение его рассмотреть. Вообще изначально этот вопрос, безусловно, прорабатывался, обсуждался. Видимо, коллеги из Министерства регионального развития немножко испугались вот такой реакции средств массовой информации. Но я официальную позицию ведомства по законопроекту еще не видел. Когда увидим будем обсуждать. Юридические услуги по РФ: наследственные, семейные, жилищные и иные споры, сделки с недвижимостью №303439. 28 ноября 2014 в 12:15 Здравствуйте Зоя. Расписка на 440 000 руб. является недействительной т.к. она не соответствует требованиям законодательства. Вы стали собственниками с момента регистрации договора в Росреестре и с этого момента у вас появились обязательства по оплате коммунальных платежей. Долг предыдущего собственника на вас не может быть отнесён. Вы можете за счёт собственных средств погасить этот долг и обратится в суд с требованием о взыскании с предыдущего собственника неосновательного обогащения (после решения суда произвести взаимозачёт). Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг… Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина? ЗаконодательствоЗакон в этом случае на стороне нового владельца квартиры. В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь. С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан оплатить предыдущий хозяин квартиры. Позиция коммунальщиковУвы, не всегда управляющие компании и ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков —то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи»предыдущего владельца. Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает следующими действиями:
Все это, конечно, незаконно. Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?1. В кратчайшие сроки после получения в Росреестре свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя. 2. Если вы встретили сопротивление со стороны работников УК, для начала попробуйте вежливо объяснить им ситуацию со ссылками на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Как правило, это почти сразу снимает все вопросы. 3. Если коммунальщики стоят на своем, подайте письменное заявление на имя председателя ТСЖ или директора УК. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копию свидетельства о праве собственности. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре. 4. Если и после этого вопрос никак не решается, жалуйтесь. Жалобу стоит написать в прокуратуру, Государственную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Отправить жалобу можно через интернет-приемные на сайтах этих органов. 5. Если УК отказывается делать вам прописку, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в Федеральную миграционную службу. Например, через сайт госуслуг можно записаться в ФМС на смену прописки без очереди. 6. Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор. рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По закону «О защите прав потребителей»вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за работу риелтора. Как избежать проблемы с покупкой квартиры с долгами?Во-первых, конечно, до подписания любых договоров и передачи денег требуйте от собственника квартиры подтверждение погашения всех долгов по ЖКХ. Пусть вам покажут справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую) об отсутствии долга. Во-вторых, справки можно навести и самостоятельно общедоступными методами. Например, позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также проверьте хозяина квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов. В-третьих, если в квартире установлены индивидуальные счетчики на свет, воду, отопление, ОБЯЗАТЕЛЬНО проверьте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры. Источники: | |
| Просмотров: 535 | |
И поспособствует снижению цен. Если, конечно, закон будет соблюдаться, считает руководитель IRN . RU | Всего комментариев: 0 | |