Мой сайт

«Проблемы Ипотеки.Выселение». Часть 1.

«Проблемы ипотеки.Выселение». Часть 1.

Обзор законодательных документов, мнений специалистов и юристов по вопросу принудительного выселения должников по ипотечным кредитам.

Данный обзор носит исключительно информативный характер, в виду отсутствия прямых ссылок на нормативные документы и в силу их отсутствия в действующем законодательстве, прямых противоречий в законодательстве, а также отсутствия, на сегодняшний день, единого мнения и порядка применения в судах.

Обзор подготовлен по просьбам посетителей Сайта www.Slugainternet.com

Как известно, ипотека представляет собой залог недвижимого имущества в обеспечение обязательства по кредитному Договору, а суть любого залога заключается в том, что его можно потерять, если не выполнить своих обязательств.

Для начала обратимся к нормативным Актам, определяющих отношения между Залогодержателем и Залогодателем по Договору об ипотеке.

Закон «Об ипотеке». Глава XIII.

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру.

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

Гражданский процессуальный кодекс РФ.

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

- жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание ;(выделено Авт.)

- земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

- предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;

имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;

- используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;

- семена, необходимые для очередного посева;

- продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;

- топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;

- средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;

- призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.

2. Перечень имущества организаций, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, определяется федеральным законом.

3. Утратил силу.

В основном юристы едины в оценке перспективы о возможности выселения должника из квартиры, взятой в ипотеку. Даже при наличии малолетних детей. Даже не смотря на то, что это единственное жилье на данный момент. Почти все юристы считают - Могут… (Не значит – выселят! Защищайтесь и отстаивайте свое жилье! Прим. Авт.)

Какие есть способы защиты? Ответ:

- Помощь в сложившейся ситуации видится в двух направлениях. Первое, это затянуть суд по ипотеке. Для чего необходимо подать заявление в суд об отсрочке исполнения судебного решения в части продажи ипотечной квартиры.

- Если у Вас есть веские основания, то оспаривать (в части суммы) судебные решения, которыми удовлетворен иск банка или (возможно) подача отдельного иска к банку.

- Также можно обратиться в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения суда. Ваш адвокат должен (обязан) знать данный порядок и сроки подачи исковых заявлений. При нарушении сроков подачи данных заявлений Вы теряете все права на защиту своих интересов!

Нашел такое мнение юриста :

«…У многих потенциальных покупателей жилой собственности в ипотеку одним из главных страхов является возможность потери предмета ипотеки вследствие неуплаты ежемесячных взносов или процентов в счет кредитного займа. Исключением из данного правила может стать то жилое помещение, которое было приобретено заемщиком именно за средства, полученные в ипотеку. В данном случае в момент выселения из квартиры, ипотека на которую ещё не погашена заемщиком, может быть осуществлено с условием предоставления со стороны банка-кредитора жилья из фонда временного пользования…».

Если это Ваш случай, то посоветуйтесь со своим адвокатом. Возможно, Вы сможете выработать схему защиты в суде…

Информация для тех, кто проживает в изымаемой квартире по договору аренды, есть такое разъяснение :

В момент выселения из квартиры, ипотека на которую еще не погашена, залогодатель должен помнить о том, что право проживания и право собственности не тождественны между собой. Жилищный кодекс уточняет, что обращение взыскания на жилую недвижимость означает неизбежное выселение всех обитателей жилья за исключением тех лиц, которые проживают в квартире по договору аренды. Для того чтобы остаться в ипотечной квартире при выселении, лицо должно иметь на руках договор аренды, который может быть заключен с уведомления банка-кредитора до момента передачи жилья в ипотеку или же после с согласия заемщика.

Следует знать, что:

Взыскание долга в виде ареста ипотечного жилья не означает моментального выселения залогодателя и его семьи. Согласно законодательству у человека есть календарный месяц на сборы и поиск подходящего места проживания. Данный срок, предоставленный законом, должен исчисляться с момента получения от банка соответствующего требования. Кроме того, в случае невыполнения вынесенных требований заемщиком банк-кредитор должен опять идти в суд с иском на принудительное выселение из квартиры, ипотека на которую не была погашена заемщиком.

Небольшая подборка «как избежать выселения из квартиры за долги». Советы специалистов .

Прежде всего, необходимо отметить, что выселить человека из квартиры можно только по решению суда. Ни банк, ни коллекторские агентства не имеют таких полномочий.

Что касается оснований для выселения, то, как рассказывает Марина Маловик, заместитель по юридическим вопросам генерального директора группы компаний «Пионер», чаще всего граждан лишают собственности из-за неисполнения долговых обязательств. Но есть и другие причины выселения. Например, если дом находится на земле, изымаемой под государственные нужды (в этом случае предусматривается компенсация), или если неправильная эксплуатация жилья представляет опасность для других людей. Также жилье может быть конфисковано в качестве наказания по уголовному делу.

Чаще всего квартиру отбирают за долги по ипотеке, так как в этом случае она является залогом. Как отмечают юристы, кризис заметно обострил ситуацию. «Если раньше в наше адвокатское бюро по подобным делам обращался один клиент в два месяца, то теперь – каждую неделю не менее 5-6 звонков. Чаще всего просят консультацию, подготовить апелляционную жалобу на уже проигранное дело по ипотечному долгу», - рассказывает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» Елена Жданова.

Естественно, несмотря на задолженность перед банком, люди любыми способами пытаются сохранить свои квартиры. Одни ссылаются на кризис и потерю работы или снижение заработка. Другие считают достаточным основанием для непогашения кредита расторжение брака, болезнь свою или члена семьи, рождение детей, смерть близких родственников.

Даже после того, как суд вынес решение о выселении, должники используют все доступные инструменты, чтобы затянуть процесс. Некоторые действуют в рамках закона: пытаются обжаловать все судебные решения, а затем и постановления и действия судебных приставов-исполнителей. Но встречаются и те, кто «не получает» почтовые извещения от приставов-исполнителей и суда, не является для ознакомления с делом, пытается надавить или заинтересовать лиц, от которых зависит исполнение решений суда.

Юристы советуют при возникновении финансовых проблем не бегать от банка, а сразу же сообщить о возможных неприятностях, попросить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита. Даже если банк не пойдет навстречу, это может стать доказательством добросовестности заемщика и сыграть в его пользу в суде.

Следующий вариант из практики адвоката, может быть, и Вы примите как приемлемый для себя.

В практике адвоката Олега Сухова были случаи, когда суд принимал во внимание, что задолженность перед банком у заемщика возникла из-за потери работы, поэтому должник не являлся злостным неплательщиком. К тому же заемщик не отказывался от исполнения обязательств и предпринимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке – он подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежей по кредитному договору.

Далее приведу мнение специалиста Елены Ждановой:

«…Квартиры можно лишиться не только из-за ипотечного долга, но и из-за любого другого, если задолженность соразмерна стоимости квартиры…». По словам г-жи Ждановой, «. суд обычно признает соразмерным взыскание, если долг составляет не менее 80% от рыночной стоимости квартиры. Однако и тут существуют свои нюансы. Согласно Гражданско-процессуальному кодексу, нельзя взыскать жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания. На ипотечную квартиру этот закон не распространяется, так как она выступает прямым залогом по договору с кредитором…».

Свои комментарии дает юрист Светлана Савичева НП «КР «Мегаполис-Сервис»:

«…Бывают случаи, когда гражданину принадлежит единственная квартира, но по факту, он проживает и зарегистрирован в другой. В законе отсутствует указание на принадлежность жилого помещения. Таким образом, в описанном случае собственное помещение должника может быть признано не единственным и попасть под обращение взыскания на него. Однако нюансов может быть множество. Главное - признает ли суд квартиру, в которой должник прописан (зарегистрирован по месту жительства), пригодной для его проживания. Это будет зависеть от метража, количества отдельных жилых помещений (комнат), в некоторых случаях – этажа, числа других граждан, проживающих в ней, и многих других обстоятельств…».

Как выяснилось, выселить человека из квартиры не так легко. Даже когда квартира продана с молотка и долг погашен, для фактического выселения должников новый собственник должен снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора.

Конечно, вышеперечисленные уловки могут помочь сохранить квартиру, но все же специалисты рекомендуют заранее просчитывать последствия и соизмерять свои силы. А если все же возникли проблемы с выплатой долга, лучше приложить все усилия чтобы разрешить ситуацию в досудебном порядке.

Есть весьма позитивное мнение юристов:

Необходимо также остановиться на вопросе выселения из квартиры, если она является залогом по ипотечному договору. Для кредитора квартира, как и любой залог, подлежит реализации по своему усмотрению. Для должника это крыша над головой, с которой он не спешит расставаться.

Он с ней и останется, если будет все делать по закону. Ведь банку перед тем, как выселять должника, необходимо вернуть ему деньги, которые пошли на первоначальный взнос и на погашение кредита. Необходимо помнить и о том, что суд может разрешить отсрочку платежей на год, но при условии, что у должника это жилье единственное. Лишь после этого право собственности на квартиру может быть окончательно отобрано.

Проблема выселения тех, кто не платит за жилье под залогом, до сих пор не решена. Этому препятствует, в частности, гражданский процессуальный кодекс, который запрещает принудительно выселять кого-то из квартиры, если у него это единственное жилье. А это в свою очередь увеличивает риски для ипотечных кредиторов.

Как было и как будет

Проблема выселения неплательщиков из заложенного жилья до сих пор не решена в России. На сегодняшний день банк не имеет права забрать квартиру должника. Этому препятствует, в частности, Гражданский процессуальный кодекс (ГПК), запрещающий принудительно выселять граждан из квартир, являющихся их единственным жильем.

Отсутствие возможности забрать у людей жилье, находящееся в залоге, никак не способствует снижению рисков для ипотечных кредиторов, удерживает на высоком уровне процентную ставку по кредитам и препятствует развитию ипотеки в целом. «Я десять раз подумаю, стоит ли выдавать кредит, если у меня нет гарантий возврата средств», — выразил общее мнение банкиров глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

Теоретически это было понятно всем. Банки непрестанно лоббировали соответствующие поправки в действующее законодательство, но никаких практических шагов к изменению ситуации принято не было. Наконец, президент РФ заявил: «Или вы выплачиваете кредит, или возвращаете имущество, под залог которого этот кредит привлечен». Как это обычно бывает, после этого руководящего высказывания законодательная машина заработала.

Итогом многомесячной работы стало постановление Государственной Думы о принятии соответствующих поправок в Федеральный закон «Об ипотеке». В ст. 446 ГПК, запрещающую выселять граждан-должников и членов их семей из единственного жилья, было предложено внести изменение, исключающее эту норму в случаях, когда это жилье является предметом ипотеки.

Таким образом, содержание ст. 446 было приведено в соответствие со ст. 78 Закона «Об ипотеке», согласно которой «обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру является основанием для прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного банком или иной кредитной организацией».

Достаточно замысловато, но вывод ясен: должников можно лишать заложенного под ипотечный кредит жилья, будь то жилой дом с земельным участком или квартира. Все это названо «защитой имущественных интересов залогодержателей», а также «созданием условий для вовлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования значительного числа граждан».

Куда выселять?

Разработчики новых законопроектов уверяют, что без крыши над головой никто не останется. Прежде всего, банк должен будет вернуть получателю ипотечного кредита суммы, которые тот успел выплатить в качестве первоначального взноса и в погашение кредита (за вычетом банковских процентов). Кроме этого тем должникам, у кого заложенное жилье окажется единственным, могут в судебном порядке разрешить отсрочку платежей на год, только после этого право собственности на квартиру будет окончательно отобрано. Далее квартиру выставят на аукцион, и, если банк продаст полученную жилплощадь по более высокой цене, чем указано в ипотечном договоре, должник сможет получить еще и часть этой разницы.

Бывшим владельцам проданной квартиры при этом планируют предоставлять специальное «социальное» жилье, которое будет принадлежать, по всей видимости, местным органам власти. Предположительно, переселять туда будут на время — для того, чтобы дать людям возможность справиться с неожиданно возникшими трудностями.

Кстати, относительно не существующего пока фонда «социального» жилья у власть имущих имеются весьма различные суждения. По мнению одних участников рынка, создание такого фонда необходимо. Это должно быть самое простое жилье, подобранное по нормам общежития, т. е. из расчета 6 кв. м на человека. Но есть и те, кто уверен, что предоставление неплательщикам «социального» жилья не является необходимым, что это чрезмерная забота о банкротах, которые не относятся к беднейшим слоям населения и в состоянии сами решить свои проблемы. Оно и понятно, ведь банки — не благотворительные организации, для них главное — прибыль. К тому же у сторонников такого подхода есть еще одно соображение: если люди убеждены, что ни при каких условиях не останутся на улице, добиться от них своевременных выплат по ипотечным кредитам будет сложно. А вот если такую уверенность отнять — должники будут вынуждены платить в полном объеме и точно в срок. Или начинать осваивать новую жизнь «на улице».

Продолжение данной темы читайте в Части 2 «Проблемы ипотеки.Выселение».

Эта запись расположена в категориях:

Статьи Юристов

Опубликовано 11.06.2014 | Автор: admin

Выселение и долги

Вопрос:

За жильцом муниципальной комнаты имеется долг по квартплате в 18 тыс.рублей.Он выписан из нее бывшей женой за отсутствие более 6 месяцев.В заочном решении суда именно эта формулировка,о долгах-ни слова.Должен ли он гасить этот долг?Может ли она обратится в суд о взыскании?

Ответ Юриста:

Надежда, если жилец отсутствовал, не воспользовался услугами, то и платить не должен. Если с него взыщут расходы по оплате, а он оплатит, тогда можно обращаться в суд с заявлением о пересмотре решения суда о признании его утратившим право использования квартирой. Получится, что он совсем не выехал в другое место проживания, а оплачивает коммунальные услуги тут.

Услуги, которые он не потреблял. должны быть пересчитаны и сняты с требования к оплате.

Выселение из квартиры

Квартира не приватизирована, есть решение суда о выселении за долг по кварт-плате. Можно ли частично оплатить долг и избежать выселение?

2 июля в интервью РИА Новости председатель комитета Госдумы по энергетике эсер Иван Грачёв огорошил всех заявлением, что два правительственных законопроекта, находящихся на рассмотрении, разрешают отбирать у людей единственное жильё. Так ли это на самом деле?

Для начала поясним, о каких законопроектах идёт речь. Первый правительственные поправки в закон Об исполнительном производстве . Они внесены в Госдумы в начале июня этого года, рассмотрение отложено на осень. Статья 107-я законопроекта в её нынешнем виде действительно позволяет судебным приставам отбирать жильё и выселять из него в течение двух месяцев, если возбуждено исполнительное производство по соответствующему решению суда.

Второй законопроект на рассмотрении в Госдуме уже ровно год, и за это время только принят в первом чтении. Это правительственные поправки в закон О несостоятельности (банкротстве) , или, проще говоря, законопроект о банкротстве физических лиц. По мнению депутата, именно этот закон в случае принятия в нынешнем виде позволит арбитражным судам выносить те самые соответствующие решения , то есть, признавая банкротом, отбирать у человека единственное жильё. На этом документе стоит остановиться подробнее.

По данному законопроекту, можно признать банкротом не только юридическое лицо, но и обычного гражданина, если кредиторы или он сам подадут соответствующую заявку в арбитражный суд. В таком случае гражданин обязан составить и предъявить кредиторам и судье план реструктуризации долгов. Он, по сути, представляет собой, описание тех же обязательств по выплате долгов и сроки их исполнения, но уже в облегчённом для должника режиме. Если и этот план не будет выполняться, то суд может признать должника банкротом. В этом случае имущество должника действительно включается в так называемую конкурсную массу и будет подлежать продаже для выплат кредиторам, говорится в документе.

Однако, помимо прочего, законопроект содержит и статью 216 10. в данном случае крайне важную. Она, в том числе определяет то имущество, которое включать в упомянутую депутатом Грачёвым конкурсную массу ни в коем случае нельзя. И первым же пунктом там значится единственное жильё в собственности должника!

Цитируем: Из конкурсной массы гражданина исключается жилое помещение, если для гражданина и (или) членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание .

Получается, депутат-эсер всего лишь сообщил некорректные сведения. С чем его и поздравляем . Но ведь все ошибаются, не правда ли?

Комментарий эксперта

Евгений Архипов, адвокат Ассоциации адвокатов За права человека :

- В прошлом году Конституционный суд РФ принял постановление №11-П от 14 мая, которое вызвало неоднозначную реакцию многих правозащитников. В нём сказано, что законодательные акты, запрещающие судам обращать взыскание на единственное жильё в пользу кредиторов, должны распространяться только на (цитирую) жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения .

Постановление обязало законодательные органы власти разработать нормативный акт, который и определял бы, какое именно жильё является разумно достаточным для должника. Затем на основании данного закона теоретически у него можно было бы забрать единственное жилое помещение, продать, из вырученных средств предоставить деньги на разумно достаточное жильё, скажем, меньшей площади, а разницу выплатить кредиторам. Однако за прошедший год Госдума так и не приняла никакого подобного закона.

Теперь обратимся к тому самому законопроекту о банкротстве физических лиц, о котором идёт речь. Там действительно есть статья, которая прямо запрещает судам обращать взыскание на единственное жильё должника в случае признания его банкротом. И это очень хорошо. Если законопроект примут в нынешнем виде, то гражданин, признанный банкротом, получит своеобразную подстраховку от возможных негативных для него последствий, связанных с Постановлением конституционного суда № 11-П.

Светлана Жмурко, адвокат по недвижимости и земельным вопросам:

- Из текста Законопроекта № 105976-6 О внесении изменений в Федеральный закон О несостоятельности (банкротстве) и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования реабилитационных процедур, применяемых в отношении гражданина-должника , принятом Госдумой в первом чтении, однозначно следует: не всё имущество гражданина, признанного судом банкротом, может быть реализовано.

Пункт 1 статьи 216 10 Законопроекта указывает, что всё имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании банкротом и выявленное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу.

Однако данной нормой предусмотрен рад исключений из этого правила и в пункте 5 перечислено имущество, которое в конкурсную массу не включается и реализовано быть не может.

Это касается, например, жилого помещения. Но при этом для гражданина и (или) членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно должно быть единственным пригодным для постоянного проживания.

В том случае, если жилое помещение (даже если оно у гражданина единственное) является предметом ипотеки, на него может быть наложено взыскание.

В конкурсную массу с целью дальнейшей реализации этого имущества, не могут быть включён также земельный участок, на котором расположено жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания гражданина, объявленного банкротом. В данном случае речь идет о земельном участке, принадлежащем такому гражданину на праве собственности.

И только если квартира или иное жилое помещение не является для гражданина, признанного банкротом, единственным постоянным местом жительства, оно может быть включено в конкурсную массу и реализовано в соответствии с Федеральным законом Об исполнительном производстве .

В связи с тем, что Законопроект О внесении изменений в Федеральный закон О несостоятельности (банкротстве) принят лишь в первом чтении, в него, возможно, будут внесены изменения. Но в настоящее время обращение взыскание на единственное жильё гражданина не планируется.

Спасибо. Что и требовалось доказать, а то моё начальство мне не верит по этому поводу - не может, мол, такого быть)

А Вы спросите у своего начальства: оно ГПК на досуге почитать не пробовало? Можно коллективно и вслух, особенно вот это:

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ)

Источники: http://www.slugainternet.com/ipotekaproblemi-73.html, http://netkons.ru/vyselenie-za-neuplatu_2/vyselenie-za-dolgi.html, http://topkvadrat.ru/advices/article/ne-boytes-za-dolgi-iz-edinstvennogo-zhilya-vyselya-18560, http://forum.zakonia.ru/showthread.php?t=23421