Мой сайт

Юридическая чистота квартиры

Понятие «юридическая чистота квартиры» подразумевает, что данное жилье не имеет никаких препятствий для проведения сделки по купли-продаже, и что право на собственность данного помещения не ограничивается какими-либо обременениями либо запретами, которые в будущем могут послужить причиной признания сделки незаконной или станут поводом для ее оспаривания.

Каким же образом риелторы осуществляют проверку? В большинстве случаев, им достаточно просто внимательно изучить все документы, которые покупатель в обязательном порядке предоставляет при продаже своего жилья. К таким документам относится свидетельство права собственности, технический паспорт на жилое помещение, кадастровый паспорт, а также лицевой счет и выписка из домовой книги. Таким образом, вопрос, как проверить юридическую чистоту квартиры можно решить и самостоятельно, преимущества риелтора лишь в том, что он имеет соответствующий опыт и знает, на что следует обращать внимание в процессе изучения документов.

В домовой книге, которая хранится в Управляющей организации, хранятся все сведения о тех людях, которые на протяжении всего срока существования жилья были в нем зарегистрированы, а также и о тех, кто участвовал в приватизации данной квартиры. Чтобы ознакомится с этой информацией, брать необходимо расширенную выписку, а не ее сокращенную, более привычную форму, в которой указываются обычно лишь те жильцы, которые проживают в квартире в настоящий момент.

Подобный документ выдается на руки только ответственному квартиросъемщику либо его официальному представителю, имеющему на руках заверенную нотариусом доверенность. Чаще всего именно риелтору продавец доверяет сбор всех необходимых документов для продажи собственного жилья.

Шаг первый: на что обращать внимание, изучая расширенную выписку из домовой книги

Очень важный момент, на который стоит обращать внимание в первую очередь, чтобы все жильцы, которые когда-либо проживали в приобретаемой вами квартире, были выписаны по новому адресу. Если вдруг вы видите, что кто-то из них отбыл в места лишения свободы или же на лечение в психоневрологическую клинику, разумней будет отказаться от приобретения такого жилья.

Смотрите также и на то, кто из проживающих участвовал в приватизации интересующей вас квартиры. Если из прописанных в квартире лиц кто-то отказался от приватизации, то нужно обязательно удостовериться, что свой отказ они должным образом оформили в Департаменте муниципального жилья, то есть, написали письменный отказ и зарегистрировали его.

Как проверить квартиру на чистоту: шаг второй

Второй документ, который изучают при проверке юридической чистоты квартиры - расширенная выписка из единого государственного реестра. Этот документ содержит информацию обо всех лицах, имеющих права на квартиру, а также обо всех возможных обременениях жилой площади и об основаниях, которые могут повлечь за собой прекращение либо переход прав собственности.

Если квартира унаследована нынешним владельцем, то в течение трехлетнего периода после того, как он вступил в права, может появиться кто-то из других претендентов на эту квартиру и в случае ее продажи, при признании прав претендента, сделка по купле продаже считается судом недействительной.

Кроме того, даже если продавец получил жилье в соответствии с нотариально заверенным завещанием, то существует некоторая группа лиц (несовершеннолетние дети, подопечные, престарелые родители усопшего), которых по закону нельзя лишить права собственности. Проверить их отсутствие или наличие редко представляется возможным, и поэтому следует либо отказаться от сделки (до истечения трехлетнего срока с момента вступления в права собственности по наследству) либо обратится в нотариальную контору, в которой хранится документ, что все остальные родственники усопшего отказались от своего права на наследство.

В том случае, когда квартира продавцом приобреталась на основании договора, в котором указано пожизненное проживание предыдущего владельца, то обязательно попросите предъявить свидетельство о его смерти. Стоит учитывать, что продавец имеет полное право продавать эту квартиру, но если предыдущий владелец жив, то он имеет право проживать на этой жилплощади.

Шаг номер три: как проверить квартиру перед покупкой (обременения или ограничения прав владельца жилья)

Если на жилье наложены какие-то обременения, то Росрегистрация может отказать в регистрации сделки купли продажи или же при переходе жилья в вашу собственность вы получите и все ограничения и обременения, наложенные на прежнего владельца.

Проблемы могут возникнуть у покупателя и в том случае, если продавец не является дееспособным лицом. Например, состоит на учете в психоневрологическом диспансере либо злоупотребляет алкоголем, страдает наркотической зависимостью и т.п.

Если у вас возникли какие-то подозрения в дееспособности продавца, то обязательно потребуйте справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Следует знать, что сделка купил продажи, совершенная недееспособным лицом, будет признана судом недействительной.

И еще один крайне важный момент, на который нужно обращать внимание - данные из разных справок и выписок не должны противоречить друг другу. Как утверждают специалисты, которые хорошо знают, как проверить юридическую чистоту квартиры. такие расхождения возможны лишь в тех случаях, когда вам предоставляют устаревшие или недействительные данные.

На сайте rosreestr.ru работает сервис. который в режиме онлайн выдает справки по недвижимости. Уточнить сведения о той или иной квартире в особенности полезно потенциальным покупателям, чтобы не стать жертвами мошенников.

Самая важная информация это назначение недвижимости (жилое или нежилое помещение), точный адрес и графическое расположение комнат. На картах комнат можно проверить планировку и выявить несогласованную переделку.

Кроме того, сервис скажет о наличии кадастрового паспорта. Этот документ свидетельствует о том, что вы покупаете завершенный объект, а не недострой.

Наконец, в справке будут сведения о наличии зарегистрированных прав на недвижимость. Причем можно узнать не только число собственников, но дату и номер их государственной регистрации.

Хотите в этом году заявить имущественный вычет? Наша видеоинструкция поможет вам быстро и без ошибок заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ.

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были не чистыми и таким способом некто пытался подставить добросовестного приобретателя , предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная чистая . Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить самопроизвольно , то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, замечает Сергей Поправка. Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски .

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, говорит Ольга Рыкова. Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах . Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу , обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора МИЭЛЬ-Брокеридж по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры все это составляющие целого понятия сделка . Главное помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Главное меню

Ответив на все эти вопросы, Вы сможете с достаточной степенью достоверности судить о юридической чистоте квартиры. Помогут Вам в этом нижеуказанные документы, потому что проверка юридической чистоты квартиры это, прежде всего скрупулезный анализ документов.

Необходимые документы и коментарии к ним см. здесь .

Имея эти документы, мы начнем делать проверку на юридическую чистоту приобретаемой Вами квартиры, прямо сейчас и прямо здесь! И именно так, как проводят эту проверку юристы крупных агентств недвижимости, а также всевозможные адвокаты, нотариусы и т.д. Ведь как мы уже Вам говорили - основа проверки юридической чистоты квартиры - это скрупулезный анализ документов.

Итак, начнем. Начнем с самого легкого.

а) Выясним, имеются какие-либо обременения на квартиру. В этом нам поможет выписка из ЕГРП(или справка из департамента жилищной политики). В ней будет указано имеются ли обременения и если да, то какие(рента, арест, залог банка и т.д.).Кроме того из этой выписки мы узнаем какие правоустанавливающие документы имеются на эту квартиру и кто ее хозяин. Когда квартира перешла в собственность и на основании чего(договор купли-продажи, договор ренты, свидетельство о наследстве по закону или завещанию, договор дарения, договор передачи(приватизация)).

Теперь сравним номера правоустанавливающих документов и документов о собственности с копиями которые Вы получили от продавца. Так же заодно проверим и личность владельца, т.е. паспортные данные которые указаны в выписке из ЕГРП с ксерокопией паспорта владельца. Если все данные сходятся, то все в порядке. Если данные паспорта изменились (номер, серия, дата выдачи, место жительства) а сам владелец нет, то это не страшно, главное чтобы не менялось Ф.И.О. год и место рождения. А вот если номера правоустанавливающих документов не сходятся - это серьезно, возможно Вам подсовывают поддельные документы. В этом случае необходимо от покупки отказаться.

Таким образом мы с Вами выяснили следующее:

- имеются ли обременения на квартиру

- не поддельные ли правоустанавливающие документы и документы о собственности на квартиру

- установили когда и кем квартира была продана нынешнему владельцу или перешла к нему в собственность каким-либо другим путем (дарение, наследство, рента).

Тем самым ответили на вопросы по п.п.1 и 6 проверки Юридической чистоты квартиры.

б) Теперь необходимо определиться с пунктами 4 и 5. Нахождения участников сделки с недвижимостью на учете в НД и ПНД.

Прежде всего, желательно увидеть владельца квартиры лично. Особенно если по паспортным данным ему больше 70 лет, т.к. внешний вид его Вам многое расскажет. Но если квартиру показывает риэлтор, а копии документов Вы получили в агентстве то это не всегда бывает возможно, попросите у риэлтора или владельца квартиры свидетельство на право вождения автомобилем (права). Если оно есть, то риск нахождения владельца на учете в ПНД и НД значительно уменьшается (для банков, дающих кредит на покупку квартиры, водительского удостоверения достаточно). Если прав на вождение у владельца нет, то попросите справки из НД и ПНД.

Здесь необходимо напомнить, что подобные справки могут выдать на руки только самому лицу делающему запрос на самого себя. И никому другому (кроме правоохранительных органов). Для того чтобы не возникло недоразумений оговорите заранее этот вопрос (а лучше пропишите в договоре с агентством о предоставлении Вам таких справок) еще до внесения аванса. Вам нужны хотя бы качественные ксерокопии этих справок. Если Вам в категоричной форме в этом отказывают, то есть повод задуматься - а нужна ли Вам именно эта квартира? Квартир на рынке достаточно.

Получив справки или их ксерокопии Вам необходимо лично подъехать в НД или ПНД в регистратуру и поинтересоваться, выдавались ли эти справки (например, у Вас возникли сомнения в их подлинности) на самом деле. Как правило, Вам не откажут, только скажите, что Вы покупаете у этих людей квартиру и боитесь обмана. Если что, обратитесь прямо к глав. врачу ПНД и НД и объясните ему для чего Вам нужно подтверждение справок, тем более, что врачебной тайной Вы уже владеете.

Если продавец не состоит на учете - все прекрасно! Если состоит, то от квартиры отказывайтесь. Но если по каким-либо причинам Вам нужно именно эта квартира и Вы не хотите искать другую квартиру, то и этот вопрос можно решить. Необходимо провести медицинское освидетельствование владельца, состоящего на учете, прямо на сделке в момент подписания договора купли-продажи и составить акт медицинского освидетельствования, в котором будет указано, что в момент составления договора купли-продажи продавец был вменяем, и отвечал за свои действия. Для этого надо договориться с врачом ( в интернете можно найти любого специалиста) естественно за Ваш счет.

Все, вопрос по п.п.4 и 5 можно считать закрытым, т.к. мы знаем, не наркоман ли владелец, не запойный ли он, не страдает ли расстройством рассудка.

в) Теперь рассмотрим п.З - Проверка на наличие зарегистрированных (прописанных) в данной квартире граждан.

Для этого необходима выписка из домовой книги. Лучше договорится заранее, перед внесение аванса с владельцем квартиры об этом, а затем вместе с ним получить ее, тогда Вы будете уверены, что выписка подлинная. Но можно и самому сходить с копией выписки из домовой книги, которую Вам дает продавец и убедиться что она подлинная. Сходить надо в паспортный стол ЖЭУ, РЭУ и т.д. Из этой выписки мы определяем, кто на сегодняшний момент зарегистрирован в приобретаемой квартире, т.е. ответили на п.З мероприятий по проверке юридической чистоты квартиры.

г) Отвечаем на п.п. 2 и 7. Права собственности

Вот теперь нам просто необходима расширенная выписка из домовой книги. Дело в том, что по сравнению с обычной выпиской из домовой книги там указаны все лица, когда-либо зарегистрированные в данной квартире с момента заселения дома. Кроме того, там указана степень родства, кто, когда и откуда прибыл, а также кто, куда и когда выбыл.

Сначала определимся с приватизацией, не нарушены ли были права несовершеннолетних при приватизации. В расширенной выписке из домовой книги указано кто был прописан на момент приватизации, и сколько кому было лет. Если на момент приватизации были несовершеннолетние, то они обязаны были участвовать в приватизации. Это будет видно по выписке ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества. Эту выписку Вам также необходимо потребовать от продавца, т.е. Вам ее не дадут.

Из выписки ЕГРП видно кто, когда, в какой доле владел квартирой, сколько раз она продавалась и кому. Выписка платная, поэтому сразу скажите владельцу квартиры, что Вы ее оплатите. Так вот, узнать, не забыли ли при приватизации о несовершеннолетних можно (и нужно!) сравнивая между собой расширенную выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости. В выписке из ЕГРП указан акт передачи, а также Ф.И.О. лиц участвовавших в приватизации.

В расширенной выписке из домовой книги видно кому, сколько было лет на момент приватизации. Если вдруг (а такое бывает) выяснится, что при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего сына или дочери (или обоих), то Вам до заключения договора купли-продажи потребуется нотариально заверенное заявление - отказ этих бывших несовершеннолетних от прав на квартиру. Иначе в будущем они могут оспорить сделку и признать ее недействительной.

д) Возможное наличие прав на недвижимость лиц, когда-либо прописанных в квартире п. 2.

Здесь опять смотрим расширенную выписку из домовой книги. Смотрим внимательно кто, когда, куда выбыл и на каком основании. Если человек выписался и уехал куда-либо, должен быть указан адрес и время убытия. Если умер, то когда и опять же должен быть указан № свидетельства о смерти. Уехал в заграничную или иную командировку, - на какой срок и куда. Если женился и уехал к жене (мужу) - когда и куда. Если сел в тюрьму, -то на какой срок и № решения суда. Здесь нужно быть очень внимательным. Ни один из жильцов не должен повиснуть в воздухе. Особое внимание обратить на выбывших в ряды вооруженных сил - они после службы обязаны быть прописаны назад. После отбывания срока в местах заключения, тоже должны вернуться назад. Также после командировки.

Необходимо четко себе представлять, что речь идет о лицах, не являющихся собственниками квартиры, но имеющих право пользования(проживания) - это как раз лица убывшие до приватизации(еще в советское время) в командировку, в места лишения свободы и т.д.

В наше время такие тоже могут быть, но при условии что они являются близкими родственниками владельца квартиры и он не может без их согласия выписать их и лишить права пользования(мать, отец, сын, дочь, жена, муж, родной брат, родная сестра). Существуют такие понятия как право пользования и право владения. Собственники квартиры обладают правом владения и пользования, а вот другие лица прописанные в квартире и состоящие с владельцем в близких родственных отношениях имеют право пользования -т.е. могут проживать.

Поэтому необходимо очень тщательно изучить расширенную выписку из домовой книги.

е) Анализ информации о возникновении и последующих переходах прав собственности на квартиру.

Все что мы с Вами проделали до этого и есть анализ информации. Берем одну информацию(выписку из ЕГРП) и сравним ее с другой информацией(расширенной выпиской из домовой книги). Указано в выписке из ЕГРП, что в таком-то году прошла приватизация и в ней участвовали такие-то люди - значит и в расширенной выписке из домовой книги эти люди должны присутствовать. Указано в выписке из ЕГРП что квартира в таком-то году была продана такому-то, то и в выписке из домовой книги должно быть указано что предыдущие владельцы убыли туда-то и тогда-то на основании договора купли-продажи, и вместе с ними выбыли (выписались) все предыдущие жильцы туда-то и тогда-то. И так по каждой покупке или продаже.

Мы с Вами рассмотрели все 7 пунктов проверки юридической чистоты приобретаемой Вами квартиры. Точно также и на основании тех же документов проводят проверку в агентствах. Тем не менее нужно помнить и главное понимать, что застраховать Вас от непредвиденных ситуаций не может никто, поэтому чем тщательнее вы подойдете к изучению представленных документов, тем значительнее сузится круг этих непредвиденных ситуаций и тем спокойней будете спать.

Ну и в заключении еще несколько слов:

1. Если квартира, которую Вы покупаете, досталась владельцу на основании наследства (по закону или по завещанию) то обязательно потребуйте от него нотариального заявления, в котором он обязуется все претензии возможно возникших других наследников удовлетворить за свой счет.

2. При осмотре покупаемой вами квартиры обязательно попросите план БТИ и сравните с тем, что в плане и что на самом деле. Если есть перепланировка, то она должна быть узаконена. Если перепланировка не узаконена, то все дальнейшие риски после покупки лягут на Вас.

3. Перед подписанием договора купли-продажи обязательно потребуйте от продавца справку об отсутствии задолженностей по оплате эл.энергии, квартплаты и телефона. Иначе потом будете платить Вы!

4. Напоминаем, что приватизация началась 04.07.1991г. и до 11.08.1994г. включение в число собственников детей было не обязательным. Обратите внимание на это при анализе документов, т.к. дети которых не включили в приватизацию в этот период, все равно имеют право на свою долю в квартирах!

5. Не забудьте потребовать от продавца рукописную расписку на всю сумму, которую Вы уплатили за квартиру. Это важно! Если покупаете по заниженной цене (до 2000000 рублей) то две расписки. Одну на сумму, указанную в договоре купли-продажи, вторую на разницу между суммой указанной в договоре купли-продажи и фактической Вами уплаченной. Эту разницу Вы можете заплатить владельцу, например, за качественно проведенный ремонт и т.д.(оговорите это с ним или его риэлтором). Но расписки у Вас должны быть на всю сумму, иначе потом (если что) вы получите назад только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

6. Если продавец квартиры нормальный человек и хочет ее продать, то он не будет упираться от представления Вам справок, выписок и копий документов тем более, если за некоторые вы согласны заплатить сами. Помните это, а самое главное, изначально договоритесь об этом до внесения аванса с продавцом, лучше письменно.

Вот и все!

Уверены, что если Вы, следуя нашим рекомендациям, самостоятельно проведете проверку юридической чистоты квартиры, то во- первых - сэкономить деньги, а во-вторых, и это главное, сможете принять решение покупать квартиру или нет. Удачи.

Источники: http://propertyexperts.ru/info/119-kak-proverit-yuridicheskuyu-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoy.html, http://www.glavbukh.ru/news/17861-na-sayte-rosreestra-mojno-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy, http://www.aif.ru/money/proveryaem_kvartiru_pered_pokupkoy_5_veschey_kotorye_nado_sdelat, http://www.samseberealtor.ru/sovety-2/25-samostoyatelno