Как продать неприватизированную квартиру с долгами
Выбор региона
Как продать неприватизированную квартиру вместе с долгами по коммуналке?
Задай вопрос риэлтору!
11 января 2011 14:20 9
На вопросы отвечает Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы.
Здравствуйте! Есть однокомнатная неприватизированная квартира, в ней прописаны 5 человек (братья и сёстры), а так же несовершеннолетний ребёнок (3 года). Между всеми конфликтные отношения. Есть также задолженность по коммунальным платежам (35 тыс. руб), выплачивать задолженность никто не собирается, скидываться на приватизацию тоже. Но все согласны на продажу этой квартиры. Можно ли продать нашу квартиру через агентство недвижимости? Как в таком случае мы получим свои части денег? И как распределятся долги по оплате коммунальных услуг? И вообще что нам лучше сделать в такой ситуации. Спасибо. Без приватизации продать эту квартиру невозможно. Заботы о приватизации может взять на себя компания, которая будет продавать данную недвижимость, так же как и расходы на оплату коммунальных платежей.
Единственный вопрос, требующий решения, - это площадь несовершеннолетнего ребенка. В результате сделки он не должен ухудшить свои жилищные условия — для него необходимо будет приобрести недвижимость или выделить ему долю в уже существующей недвижимости.
Деньги участники собственности получат в равных долях, за вычетом из общей суммы расходов (тех же коммунальных платежей) и оплаты услуг фирмы.
Как ни странно, но многие граждане и поныне спокойно проживают в неприватизированных квартирах, по договору социального найма. Но жизнь вносит свои коррективы и вопрос о том, как продать неприватизированную квартиру может возникнуть в любой момент. В соответствии с российским законодательством, продать можно только ту недвижимость, которая принадлежит продавцу на паве частной собственности. Но неприватизированная квартира не принадлежит ее жильцам, она является собственностью государства. И что можно сделать в этом случае? Дл этого существует, как минимум два варианта.
Хотите продать неприватизированную квартиру – приватизируйте ее
И первый из них, вроде бы, является наиболее очевидным. Если вы хотите продать квартиру, а она не приватизирована – просто приватизируйте ее перед продажей. Лучше всего это сделать еще о поиска покупателя, но если он у вас уже имеется и согласен подождать, то можно это сделать и после. Только нужно понимать, что для приватизации квартиры потребуется определенное время. К сожалению, есть и такие квартиры, приватизировать которые невозможно. Например, нельзя приватизировать квартиру, которая находится в доме специального назначения, в военном городке или относится к разряду социального жилья. Не сможете вы приватизировать квартиру и в том случае, если вы и члены вашей семьи уже использовали свое право на приватизацию, ведь его можно использовать только один раз за всю жизнь. Правда, несовершеннолетних детей это не касается.
Но если все в порядке, право приватизации вы или хотя бы один из ваших домочадцев сохранили и квартиру можно приватизировать, вам нужно будет обратиться в свою муниципальную администрацию, заполнить там заявление на приватизацию по установленной форм и приложить к нему следующие документы:
паспорта всех членов вашей семьи;
свидетельства о рождении детей, о заключении брака, о разводе или о смерти;
справки из ЖЭКа о жилом помещении и составе семьи;
ордер на жилое помещение;
договор социального найма;
квитанции об оплате коммунальных услуг за 3 последних месяца;
экспликацию и поэтажный план квартиры, полученный в БТИ;
справку о том, что вы до сих пор не участвовали в приватизации.
Процесс приватизации квартиры зависит в большой степени от того, как быстро вы сумеете подготовить все документы. Но обычно это может занять около 3-х месяцев. Мало кто из покупателей соглашается ждать столько времени, поэтому заняться приватизацией квартиры лучше заблаговременно. Тогда вы сможете продать ее без всяких проблем и на вполне законных основаниях.
Как продать неприватизированную квартиру, не приватизируя ее
Однако, если по каким-то причинам вы не хотите или не можете приватизировать квартиру, то существует и другой путь. В его основе лежит квартирный обмен. Но такая схема часто вызывает сомнения у покупателей и не без оснований. Суть е заключается в следующем.
Агентства недвижимости, занимающиеся продажей неприватизированной квартиры, предлагают покупателю вначале приобрести у них, так называемый «буфер» - не слишком презентабельное жилье, находящееся где-то на отшибе и принадлежащее данному агентству недвижимости, которое содержит его именно для таких сделок. Покупатель оформляет права собственности на данное жилье, а затем происходит его обмен на неприватизированную квартиру, которую он желает приобрести в действительности. После чего продавец неприватизированной квартиры снова продает ее агентству. Как видите, схема довольно простая и, вроде бы, с точки зрения закона все абсолютно нормально. Вся сделка занимает очень короткий промежуток времени, как правило, не более одной-двух недель. Понятно, что если вы хотите продать неприватизированную квартиру таким образом а покупатель согласен ее купить, то за помощью нужно обращаться в агентство недвижимости обладающее очень хорошей репутацией. Причем более всего здесь рискует именно покупатель, который может остаться без квартиры и с совеем не нужным ему «буфером». Поэтому найти покупателя на совершение подобной сделки не слишком просто, тем более, что рынок недвижимости переполнен квартирами в собственности, приобрести которые можно без всяких проблем и не прибегая к довольно сомнительным схемам. Заинтересовать покупателя можно только в тех случаях, если ему нужна по каким-то причинам именно ваша квартира или – ценой, которая должна быть значительно ниже тех, которые предлагаются на рынке.
Минусы и плюсы покупки неприватизированной квартиры
Раз уж мы заговорили о том, что подобная схема продажи неприватизированной квартиры, хотя и законна, но весьма сомнительна, следует перечислить те минусы и плюсы, которые она может принести потенциальному покупателю.
Хотя покупатель платит деньги, он не получает квартиру в собственность.
Если право приватизации у покупателя уже использовано, оформить неприватизированную квартиру в собственность бесплатно он не сможет, ему придется ее выкупать.
Налоговый вычет на квартиру приобретенную подобным образом, получить будет невозможно.
Если по каким-то причинам сделка будет оспорена, покупатель не сможет получить от продавца свои деньги обратно – ведь юридически он ему ничего не платил, все происходило путем равноценного обмена.
Это, как вы понимаете, были минусы. Но есть и определенные плюсы.
Сделка совершается очень быстро, в среднем весь процесс занимает около недели.
Поскольку квартира находится в собственности государства, то можно быть уверенным в том, что на нее не претендуют третьи лица и она не находится в залоге. Возможность какого-то мошенничества близка к нулю.
Поскольку все документы по обмену оформляют государственные органы, юридическая сторона такой сделки оказывается практически безупречной.
В обще, если вам предлагают продать неприватизированную квартиру, возможно, и не стоит сразу отказываться от такого варианта. Нужно просто хорошенько все взвесить и оценить, насколько это может быть вам выгодно.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Закон РФ "О защите прав потребителей"
Закон РФ "Об авторском праве и смежных правах"
Закон РФ "Об образовании"
Закон РФ "Об обжаловании в суд"
Закон РФ "О вывозе и ввозе культурных ценностей"
Закон РФ "О медицинском страховании граждан"
Закон РФ "О милиции"
Закон РФ "О потребительской кооперации"
Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"
Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц"
Закон РФ "О плате за землю"
ФЗ "О банках и банковской деятельности"
ФЗ "О бухгалтерском учете"
ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле"
ФЗ "О ветеранах"
ФЗ "О гражданстве Российской Федерации"
ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"
ФЗ "О землеустройстве"
ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"
ФЗ "О некоммерческих организациях"
Как продать неприватизированную квартиру
«Пока гром не грянет – мужик не перекрестится!» Это объективная реальность. Нередко народ задумывается о приватизации квартиры только тогда, когда встает вопрос о ее продаже. Нет, мысли об этом и раньше приходят в голову, да все «ни руки, ни ноги не доходят».
На момент же продажи квартиры это дело приобретает первостепенную важность. Иначе решение жилищного вопроса затормозится – ведь сложно (невозможно) распоряжаться чужой (государственной) собственностью, которой и является Ваша неприватизированная квартира.
Ладно бы вопрос решался только беготней по госинстанциям, так еще и кругленькую сумму надо приготовить.
Тем не менее ситуация небезнадежная. Сами понимаете, что при наличии времени, желания и знаний цель достижима.
Вот Вам знания:
О порядке приватизации жилья можно почитать в Законе Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» .
Начинается сей процесс с похода в службу «Одно окно» в администрацию Вашего района. Идете всей толпой, т.е. наниматель жилого помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право пользования этим жилым помещением.
Там пишется соответствующее заявление, которое подписывается всеми вышеуказанными гражданами, как участвующими, так и не участвующими в приватизации.
В заявлении о приватизации должно быть указано согласие на оформление приватизации на одного или всех членов семьи, участвующих в приватизации, и на долевое участие денежными средствами в выкупе части жилого помещения, которая не оплачена за счет жилищной квоты (суммы квот), а также перечислены все лица, имеющие право пользования занимаемым жилым помещением.
Решение по заявлению о приватизации жилого помещения государственного жилищного фонда принимается в месячный срок со дня подачи заявления о приватизации.
С собой захватите следующие документы:
Паспорта (гражданские).
Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (для лиц, имеющих несовершеннолетних детей).
Документ, подтверждающий право на льготы (для лиц, имеющих право на льготы).
Именные приватизационные чеки «Жилье» с выпиской из специального (чекового) счета (в случае их наличия).
Справку о занимаемом гражданином жилом помещении и составе его семьи.
Справку о начисленной (не начисленной) жилищной квоте.
Далее при наличии решения районной администрации составляется и удостоверяется нотариально договор приватизации .
Право собственности на приватизированную квартиру возникает после государственной регистрации указанного договора в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Ну и, понятное, дело необходимо уплатить государству некую сумму белорусских рублей за это удовольствие. Сумма, прямо скажем, немаленькая. И у некоторых граждан ее нет в наличии.
Встает вопрос – «Где денег взять?»
Законодательством предусмотрена оплата приватизируемых жилых помещений в рассрочку на 40 лет, при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 10% остаточной стоимости, подлежащей оплате.
«Так я же не могу ждать 40 лет, мне квартиру сейчас продавать нужно!» – возразите Вы.
Выход следующий: платите 10% (цифра, в основном, подъемная) и подписываете договор приватизации, регистрируете право собственности, получаете технический паспорт.
То есть у Вас на руках оказывается необходимый для продажи квартиры набор документов.
Один, нюанс – в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (бывшем БРТИ) числится за Вашей квартирой должок, а именно запрет на ее продажу до момента погашения задолженности по приватизации.
Далее:
Находите покупателя на свою квартиру.
Просите у него задаток, равный сумме долга.
Гасите задолженность.
Берете в банке справочку, что погасили.
Топаете с этой справкой в агентство по госрегистрации и земельному кадастру, в отдел снятия запретов.
Снимаете запрет.
И, наконец, продаете квартиру Вашему заждавшемуся и нервничающему покупателю.
Уххх… Сделали!
На практике же довольно сложно найти такого покупателя. По крайней мере, если Вы не планируете сильно занижать цену.
На этом этапе для завершения процесса разумнее всего идти в агентство недвижимости. Ведь покупателю нужны гарантии, которых лично Вы дать не сможете.
На самом деле, и агентство не даст 100%-ную защиту от рисков. Но помощь окажет реальную. Это и сам поиск покупателя, и согласование всех дополнительных условий и ускорение всех этапов дела.
Новости по тематике
Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру. часто задают граждане юристам. Казалось бы, по закону диалог должен быть таким: Можно ли продать неприватизированную квартиру ? Нет, нельзя . Однако на самом деле есть несколько вариантов такой сделки не слишком очевидных на первый взгляд, но вполне осуществимых.
Статус неприватизированного жилья
По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник в противном случае сделка будет недействительной.
По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.
Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.
Как продать неприватизированную квартиру?
Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:
Самый простой вариант это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью схема с так называемой буферной квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-буфер ). Затем происходит обмен уже приватизированного буфера на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте буфер обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.
Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) можно даже не задумываться о продаже.
Подводные камни при продаже
При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-буфер . Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.
Кроме того, при буферной схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет так и останется лишь жильцом.
Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.
Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.
Как подстраховаться?
Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:
если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник в противном случае сделка будет недействительной.