MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Как продать квартиру с долгом

4-х комнатная квартира, в ней прописано 6 человек, из них 2 детей (14 лет и 11 лет). За квартиру долгое время не платили, долг составляет около 300 000 рублей. Квартира в моей собственности.

Хочу ее продать, но родственники против продажи. Могу ли я продать квартиру с таким большим долгом? Могут ли у меня отнять квартиру за долги, когда детям исполнится 18 лет?

Ответ юриста:

1. Продать квартиру с долгом - это реально. Ст. 30 ЖК РФ прописывает права собственника жилья, в том числе и на распоряжение своим имуществом. Таким образом, если вы решите, то можете продать квартиру без учета мнения остальных родственников проживающих в ней. Это ваше право. Из этого положения есть исключение: в том случае если квартира приобретена в период брака и по договору купли-продажи, то в Россреестр будет необходимо предоставить нотариально удостоверенный документ от второго супруга, что он не против такой продажи.

Несовершеннолетние дети не будут препятствием этому, так как процедура, когда необходимо получать разрешение родителей несовершеннолетних и органов опеки и попечительства, связана с продажей жилья находящегося в собственности несовершеннолетних. В таком случае, родителям несовершеннолетних детей следует заблаговременно подумать, куда будут прописаны дети после совершения сделки купли-продажи. Поскольку выписка несовершеннолетних из одного жилья, возлагает на родителей обязанность прописать в другое жилье отвечающее условиям прежнего жилья или улучшенное.

Проблема процесса продажи квартиры с долгом - это найти покупателя, который согласится купить квартиру с таким большим долгом, и те условия, которые он поставит перед вами. Условия о продаже квартиры с долгом должны прописываться в предварительном договоре купли-продажи. Отсутствие таких условий позволит признать продажу квартиры с долгом и соответственно сделает невозможным в будущем новому собственнику требовать от вас выплаты долга.

Условия о долге можно отразить в договоре, как подлежащими выплате вами в определенный срок например, после получения аванса, так и возможность передачи такого долга покупателю, но с соразмерным уменьшением покупной цены.

2. Вас, как собственника жилья, лишить его никто не может, даже за большие долги по коммунальным платежам. Жилищное законодательство предусматривает возможность выселения лишь из муниципального жилья. Право управляющей компании или ЖЭУ, требовать выплаты такой задолженности через суд.

Моей собственностью является ½часть двухкомнатной квартиры. Еще ½принадлежит моему несовершеннолетнему брату. Сможем ли мы ее сейчас продать?

У мужа в Москве есть 3/4 квартиры в собственности более трёх лет. Мы хотим эту его долю продать и по закону сперва предложили выкупить её другому собственнику.

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Купила квартиру по договору долевого участия со строительной компанией. По договору площадь квартиры указана одна, а по техпаспорту оказалась меньше на 3 кв. м.

Осенью купил квартиру. При ее осмотре хозяева ввели в заблуждение тем, что она теплая. Как доказать, что недостаток тепла в квартире возник по вине прежних хозяев? Как отстоять свои права?

ЖСК строит жилой дом;ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу.

Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку). Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры?

Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры. Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет.

Мой сын в настоящий момент прибывает в законном браке. Мы с моим мужем хотим сделать ему подарок на день рождения в виде 3-х комнатной квартиры. Но мы не хотели бы, чтобы в случае возможного развода, невестка имела право претендовать на жилплощадь.

Четыре года назад была куплена квартира за 2 млн. руб. Оформлена она была на мужа. Через 2 года заключили договор о разделе имущества и оформили по 1/2 доле прав собственности на меня и на мужа.

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Зубков Сергей Васильевич (19.04.2013 в 17:18:00)

Уважаемый Аноним! Понятия квартира с долгами в жилищном законодательстве не существует. В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права соьственности на жилое помещение. А право собственности. как известно, возникает с момента государственной регистрации. Покупателю нечего бояться, покупая у Вас квартиру. И после продажи долг будет за тремя дольщиками. Бывает, что покупатель согласен погасить долг, но тогда и стоимость квартиры будет меньше.

Существует множество оправданных причин возникновения задолженности за жилищно-коммунальные услуги, но и факты халатного отношения к своим обязанностям граждан при пользовании коммунальными благами имеют место.

Проблема возврата долга может быть решена несколькими путями:

  • реструктуризацией по договору с управляющей компанией или другой обслуживающей организацией;
  • получением кредита в финансовом учреждении под залог частной квартиры;
  • продажа жилой недвижимости без погашения задолженности;
  • прочими методами.

Самое простое и эффективное решение – погасить задолженность из полученного аванса. Такой метод может быть реализован и в случае, когда происходит срочная продажа по семейным обстоятельствам.

Более рискованный способ – продать квартиру с долгом по квартплате без последующего погашения задолженности.

Обязанность по оплате коммунальных платежей (квартплата) за бывшим собственником будет числиться 3 года, а затем по истечению исковой давности ее взыскать невозможно даже в судебном порядке, но проблем, новому владельцу с управляющей компанией, не избежать.

Новый собственник при этом не обязан погашать задолженность старых хозяев.

Задолженность за коммунальные услуги

Понятие задолженности за ЖКУ определено законодательными актами Российской Федерации. Статьей 155 Жилищного Кодекса (ЖК) определено, что лица, которые несвоевременно внесли или частично оплатили квартплату, за исключением сборов на капремонт, облагаются пеней .

Граничная ставка пени определена Постановлением Президиума Верховного Административного Суда (ВАС).

Неполной оплатой по определению Постановления Правительства РФ № 354 п.118 считается наличие задолженности за пользование 1 услугой на сумму, в размере, который превышает 2-месячную оплату данного вида ЖКУ.

Управляющие компании для взыскания задолженности применяют несколько общественно-правовых подходов:

  • публично размещают списки должников на досках объявлений;
  • в соответствии с договорами и в рамках законодательства начисляют штрафы и пени;
  • ограничивают или полностью приостанавливают поставку коммунальных услуг.

Законность отключения водоснабжения, электроэнергии. отопления или газа по Правилам предоставления ЖКУ. утвержденным Правительством РФ в мае 2011 года, набирает силу, если размер задолженности превышает 3-месячную сумму за предоставление 1 услуги, исходя из нормы потребления установленной в каждом конкретном регионе.

Отключение жилья от сетей может осложнить продажу недвижимости.

Исключением является случай, когда покупатель до совершения сделки оплатит за продавца долг за услуги ЖКХ и повторное подключение к сетям, если такое предусмотрено договором с управляющей компанией и обосновано законодательно.

Будет ли повышение квартплаты в 2015 году? Смотрите тут .

Как продать квартиру с долгом по квартплате?

Продажа квартиры или комнаты может осуществляться только в том случае, если недвижимость принадлежит продавцу на правах личной собственности.

При сделке покупатель потребует не только свидетельство на право собственности, но и другие документы необходимые для оформления договора купли-продажи, включая справку о долгах за ЖКУ.

Без приватизации

Если квартира (комната) принадлежат продавцу на правах социального найма, то осуществить сделку без фактической приватизации не возможно.

В неприватизированном жилье начисление сумм за предоставленные услуги и аренду производится:

  • по установленным тарифам;
  • в соответствии с условиями договора с государственным арендодателем.

Оформление права собственности производится на основании пакета документов, одним из которых является выписка из лицевого счета, в которой указано состояние оплаты за ЖКУ на текущий момент.

Справка действительна 1 месяц с момента выдачи.

Необходимые документы

Продажа квартиры с задолженностью по квартплате осуществляется на основании необходимого пакета документов, а именно:

  1. Паспорт продавца или документ удостоверяющий личность, доверенность, если сделку осуществляет третье лицо.
  2. Свидетельство о рождении ребенка и разрешение на продажу от опекунской службы.
  3. Документ о праве на собственность (свидетельство для квартир зарегистрированных после 1999 года).
  4. Договор купли-продажи, мены, наследства, дарения или другой удостоверяющий факт и условия для получения права на собственность.
  5. Технический паспорт на квартиру, если право собственности оформлено в БТИ до 1999 года.
  6. При изменении площади необходим кадастровый паспорт.
  7. Выписка из ЕГРП (заявку на получение можно оформить через интернет).
  8. Если недвижимость в совместном владении, то письменное согласие других собственников.
  9. Выписка по лицевому счету о состоянии оплаты за коммунальные услуги по требованию покупателя.

В случае если покупатель согласен погасить долги до совершения сделки, оформляется промежуточный договор, который закрепляет обязанности сторон по решению этого вопроса.

В документе отражается передаваемая в качестве аванса сумма, ее целевое назначение, срок оплаты задолженности и другие нюансы.

Положены ли льготы на квартплату пенсионерам? Читайте здесь .

Что нужно для оформления субсидии на квартплату? Подробно в этой статье .

Часто задаваемые вопросы

В практике заключения сделок с недвижимостью, за собственниками которой, существуют долги за ЖКУ, возникают вопросы отчуждения, связанные с владением частью имущества, задолженностью образовавшейся по вине квартиросъемщика и другие.

Долг 70 тысяч рублей

При покупке квартиры долги могут достигать значительных сумм. Например, существуют случаи задолженности за жилищно-коммунальные услуги в размере от 70 000 рублей и выше.

У покупателя возникает вопрос о правомерности продаже с существующим долгом.

В 2015 году практику выставления счета на оплату долгов предыдущего владельца никто не отменял, хотя законодательно установлено, что новый владелец не отвечает по долгам, образованным до его законного вступления в права собственника.

В соответствии с законодательством продавец не ограничен в продаже своей собственности при наличии долгов по ЖКХ, но покупателю рекомендуется:

  • поставить условия о погашении;
  • либо уменьшить сумму сделки на фактическую задолженность.

Нет возможности погасить задолженность

В случае, когда нет возможности погасить долги за квартплату до продажи квартиры, а покупатель требует закрыть существующую задолженность, то оптимальным вариантом является предварительный договор о получении аванса.

  • отражает, на какие цели продавец обязуется потратить деньги;
  • фиксирует желание продавца оплатить долги собственноручно;
  • другие варианты.

Этот метод не занимает время и не требует подготовки.

К другим возможностям относится:

  • получение кредита;
  • реструктуризация;
  • продажа другого имущества и другое.

В любом случае задолженность проще погасить, чем при совершении сделки узнать, что на недвижимость наложен арест по решению суда о крупной задолженности перед ЖКХ.

На видео: как продать квартиру с долгами

14.09.08, 10:24

В личку писать не буду - лень. Выложу все как есть здесь.

1) Долги надо гасить, но покупатель на предложенный вариант (внести аванс направленный на погашение задолженностей и приватизацию) в 99% случаев не пойдет из-за отсутствия гарантий. Единственный способ - радикально снизить цену на объект и оформить с покупцом (если таковой все-таки найдется) нотариальный договор займа. Тогда может быть.

2) Возможно найдете в Мск (если квартира в Мск) парочку агентств, которые возьмут на себя ваши финансовые проблемы опять-таки под вышеуказанные условия. Соответственно задача чуток упрощается.

3) Приватизация для обмена нужна, т.к. сегодня 99% обменных сделок происходит по схеме купи-продай.

Однако, судя по тексту если мы, допустим, захотим подобная задача не первостепенная. А тогда становится непонятными и потуги на принятие аванса. Аванса за что? За приватизацию? Агентство подобной фигней заниматься не будет - зачем мне, к примеру, надрываться, за копейки приватизируя квартиру граждан (да еще свои кровные вперед платить), зная, что дальше пустота и денег на этом не заработать?

В общем вижу так, уж простите старика за прямоту (может я и ошибаюсь) - вы хотите, чтобы за вас погасили долги, приватизировали квартиру, а там посмотрим, глядишь оно как-нибудь само рассосется.

Агентство недвижимости - это не фонд помощи малоимущим гражданам. Это бизнес-структура, созданная для зарабатывания денежных средств. Клиент должен это знать.

Источники: http://www.juristkons.ru/vopros-otvet/kuplja-prodazha-nedvizhimosti/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgom-po-kvartplate.html, http://www.yurist-online.net/question/15244, http://77metrov.ru/kak-prodat-kvartiru-s-dolgom-po-kvartplate.html, http://forum.ners.ru/viewtopic.php?t=11624

Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (12.01.2016)
Просмотров: 358 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar