MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Как купить квартиру у банка за долги

Текст. Владимир Абгафоров | Фото: www.metrinfo.ru

Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем. Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них – попросить у банка кредитные каникулы – наш журнал писал не так давно ), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» - продажи заложенной квартиры. Как это сделать с наименьшими потерями – разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Лучше не надо

Продавать или нет этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, - считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам .

Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, - вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний Домостроитель . Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться .

Пять вариантов

Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться

Итак, первый вариант назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично банку для погашения оставшейся части кредита. Разберем пример: продается квартира. стоимость которой составляет $100 тыс. а остаток ссудной задолженности $80 тыс. - говорит Татьяна Микеева (НБИК). Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно .

Второй вариант смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять И кредит даже если он будет выдан окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что мертвый - как отметила Т.Микеева, практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает .

Способ третий погасить кредит самостоятельно и продать квартиру . Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.

Способ четвертый купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, на улучшение : заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки вниз В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг банк, конечно, возражать не станет.

Пятый способ, он же последний перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.

2014-07-08T12:32:21+00:00

Как правило, большинство покупателей приобретают квартиры через агентства недвижимости или самостоятельно, рассматривая предложения напрямую от владельцев или застройщиков. Однако, иногда намного выгоднее приобрести в собственность квартиру, находящуюся в залоге у банка. Самое явное преимущество – ее стоимость, на порядок ниже рыночной. При этом банк, желая быстрее реализовать залог, чтобы погасить имеющиеся задолженности заемщика, предоставляет даже более выгодные условия по ипотечному кредиту. Правда, получить выгодную недвижимость на выгодных условиях посчастливится не каждому – не так много залоговых квартир находится на данный момент у банков.

В чем состоит выгода от такой покупки?

Квартиры, находящиеся в залоге, реализуются по цене, процентов на 3-5 ниже рыночной. Разница хоть и не чрезмерно большая, но все же значительная, особенно для людей, которым каждый рубль на счету, а жилье необходимо покупать срочным образом. Многих потенциальных заемщиков снижение цены может насторожить, ведь ценник падает только в определенных критичных ситуациях. Однако небольшая скидка не свидетельствует о какой-либо проблемности залогового имущества. Просто дело в том, что само совершение сделки усложняется из-за того, что идет вынужденная привязка к конкретному банку-залогодержателю. Продажа и покупка такого залогового недвижимого имущества осуществляется сложнее, чем, например, при приобретении квартиры посредством обычной ипотеки или договора о купле недвижимости. Придется получить утвержденное банком решение на продажу, которое принимается на специальном кредитном комитете.

В некоторых случаях стоимость продаваемой с аукциона квартиры может быть максимально приближена к средней рыночной. При этом, в целях скорейшей ее реализации банк вынужден привлекать покупателя выгодными условиями по ипотечному кредиту (отсутствие комиссий, более низкая процентная ставка). Особые условия предоставляются не всегда и не всем. Если квартира только попала для реализации на публичных торгах и не имеет существенной задолженности, то, скорее всего, банк предложит покупателю стандартные условия по ипотеке.

До недавнего времени на публичные торги попадали варианты, выступающие залогом по дефолтному кредиту. В настоящее время ситуация немного изменилась. Теперь и заемщики по большей части выплачивают кредиты, и банки охотнее идут навстречу заемщикам, которые попали в затруднительную ситуацию. Не стоит забывать о том, что и изменился характер сделки, недвижимость продается не из-за долгов и преследований со стороны коллекторов. а наоборот, по инициативе заемщика, в случае наступления некоторых сложных финансовых ситуаций (например, развода супругов).

Использование в качестве залога приобретаемой по ипотеке квартиры стало применяться после событий 2008 года, когда заемщики приобретали в собственность не обремененное залоговыми обязательствами жилье, а потом не могли за него расплатиться.

Причем, квартиру ликвидную? Такие чудеса бывают. Искать их нужно в банках, которые распродают жилье, оставшееся у них в залоге, когда покупатели недвижимости не справляются с ипотекой. Пока что банки избавляются от ненужной им собственности при помощи аукционов. Однако новый закон, который Госдума должна утвердить летом, позволит банкам продавать такое имущество без торгов. Эксперты прогнозируют, что процедура продажи станет проще и быстрее, а система скидок более гибкой. Но в любом случае, распродажа квартир от банков подразумевает множество подводных камней. RealEstate.ru решил в них разобраться.

ПРАКТИКА РЫНКА

Во всем мире у банков скупать недвижимость выгодно. Эта практика сейчас вполне реальна и в России, здесь уже понятны сроки и дисконты. В среднем, объект залога продается около года. Однако если цена сразу снижается на 25-30%, то покупатели находятся практически сразу , рассказал Вячеслав Пермяков. профессор, ректор головного института Высшей школы недвижимости, специалист по международной недвижимости, почетный член РГР, судебный эксперт.

В ряде случаев можно купить недвижимость и в два раза дешевле, если банк это устраивает, отмечают другие эксперты. Но, как правило, на первый аукцион банк выставляет активы с крайне маленьким дисконтом, неинтересным для большинства инвесторов. Если имущество реализуется по решению суда, то в деле обязательно есть справка об оценке имущества, и она влияет на начальную цену.

В случае высокой цены, аукцион, скорее всего, не состоится. Вообще, торги будут признаны несостоявшимися в трех случаях: если покупателей было меньше двух, если начальная цена не была увеличена, а также, если лицо, выигравшее торги, не внесло плату в нужный срок.

Начальная цена на повторных торгах снижается на 15%. Если же и они не состоялись, то банк может оставить у себя предмет залога, снизив его цену еще на 10%. Итого, цена составит 61% от рыночной. То есть, 40% это максимальная скидка, на которую может рассчитывать покупатель залоговых активов.

На западе стартовая цена дефолтной недвижимости, выставленной на торги, сразу на 15-20% ниже среднерыночных показателей. Однако есть и более сладкие варианты, но у нас заложенного имущества несостоятельного должника сопряжена с целым набором значительных рисков, которые зачастую не покрываются дисконтом или не позволяют спрогнозировать размер потенциальной прибыли , пояснил адвокат Олег Сухов (Юридический центр адвоката Олег Сухова ).

Аналитики центра подсчитали, что чаще всего на торги в Москве выставляются объекты элитной недвижимости около 40% от всех лотов. Чаще всего дефолт по ипотечным кредитам допускают обеспеченные владельцы многокомнатных и дорогих квартир площадью от 70 до 200 кв. м в престижных районах Москвы. Оценочная стоимость такого жилья колеблется от 10 до 58 млн рублей. Возраст владельцев от 43 до 53 лет. Люди среднего возраста от 33 до 43 лет реже всего оказываются фигурантами подобных аукционов.

КАК ЭТО ДЕЛАЕТСЯ ПО ЗАКОНУ?

Но прежде, чем описать риски приобретения залоговой недвижимости, разберемся в процедуре продажи залогового имущества, которая регулируется статями 248-256 ГК РФ. Продажа возможна как через аукционы, так и без них по договору комиссии. Как по решению суда, так и без него (во внесудебном порядке).

Для физических лиц, заложенное имущество которых возникло в силу закона (ипотека на жилье чаще всего оформляется так), обращение взыскания во внесудебном порядке возможно при условии соблюдения сторонами договора, в который включены пункты о внесудебной продаже имущества , и такой договор должен быть удостоверен нотариально. При этом у залогодержателя есть выбор: либо организация торгов, либо продажа по договору комиссии.

Если подобных пунктов в договоре нет, то заложенное жилье реализуется только по решению суда и через публичные торги.

Статья 350 ГК РФ описывает, как происходит реализация заложенного имущества. Если банк получил от продажи заложенного имущества, например, квартиры, сумму меньшую, чем размер выданного, но не возвращенного кредита, то он вправе продать иное имущество должника. Если сумма от продажи вышла больше, то разница возвращается залогодателю, то есть заемщику.

Но в любой момент как должник, так и залогодержатель, могут прекратить обращение взыскания. Должнику достаточно исполнить либо все обязательство, либо часть, то есть, собственно, вернуть кредит.

Порядок продажи регулируют федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ Об исполнительном производстве и федеральный закон РФ от 29.05.1992 N 2872-1 О залоге .

Залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога, то есть о начале продажи его имущества. Уведомление содержит:

1) название заложенного по договору о залоге движимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя;

2) сумме, подлежащей уплате залогодержателю на основании обеспеченного залогом обязательства;

3) способе реализации заложенного движимого имущества, предусмотренном соглашением сторон;

4) цене (начальной продажной цене) заложенного движимого имущества, определяемой ч. 2 ст. 24.1. Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 О залоге ).

КАК УЗНАТЬ О ЗАЛОГОВОМ ИМУЩЕСТВЕ И ЕГО ПРИОБРЕСТИ

Часто банки вывешивают списки залоговых квартир на своих сайтах. Иногда эти разделы трудно найти. но чаще всего они есть. Квартиры, продающиеся здесь, либо куплены по договору, в котором есть пункт, согласно которому банк может продать квартиру во внесудебном порядке. Эти квартиры продаются через аккредитованных риэлторов. Есть такие квартиры и в обычных базах данных. Там кто-то пишет, что квартира залоговая, а кто-то сообщает об этом по телефону. В целом банки не стремятся делать эти сделки достоянием общественности. Те квартиры, которые могут быть проданы с хорошим дисконтом, расходятся по своим . Один из риэлторов рассказал, что так купил квартиру своей дочери, с хорошей скидкой в 40%.

Хотя в ряде банков клиентам, желающим купить квартиру в ипотеку, аккуратно могут предложить и переуступку прав какой-то из залоговых квартир. Закон такие сделки разрешает.

Надо отметить, что в сети есть также порталы, специализирующиеся на продаже залоговых объектов, где могут продаваться тоже внесудебные квартиры.

Если же квартиру продают приставы, после решения суда, то они обязаны выставить ее на аукцион. Суд назначает стартовую ликвидационную цену. Сообщения о торгах публикуются в интернете и местных газетах, а также специализированных вестниках, а также на всех официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов .

Важно, чтобы аукцион проходил в том городе, где расположена квартира. Если первичный аукцион не состоялся, через месяц проходил повторный, со сниженной ценой. Это как раз та информация, которой дорожат риэлторы, и человеку со стороны на такие аукционы попасть непросто.

Как пояснил один из экспертов, большинство сладких вариантов выкупается у банков в приватном порядке, и не попадает в открытую продажу. И вряд ли что-то изменится в случае разрешения банкам продавать имущество самостоятельно, предположил он. Дело в том, что сами банкиры не специалисты в недвижимости, и им проще работать с уже проверенными экспертами с рынка недвижимости. Тем, кто хотел бы рассмотреть такие варианты, надо или выстраивать подобные отношения с банком, или ловить удачу на аукционах.

РИСКИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗАЛОГОВОГО ЖИЛЬЯ

Олег Сухов отмечает, что в более всего проблем вызывает снятие старых хозяев с регистрационного учета, проще говоря, их не так уж просто выписать из квартиры.

Еще одна проблема в том, что закон разрешает должнику в любой момент до проведения торгов внести долг. Поэтому покупатель, который уже внес деньги на счет, может оказаться не у дел, а его средства окажутся зависшими , отмечает адвокат.

Олег Сухов советует максимально глубоко проверять объект недвижимость по всем рискам, связанным с титульным страхованием. Он говорит, что часто бывшие владельцы могут продолжать судиться, и, по его мнению, в случае инициации судебных разбирательств, выгоднее договориться с ними напрямую.

Другие юристы также советуют указать в договоре ипотеки начальную продажную цену имущества или порядок ее определения, если банк готов менять условия своего договора. В ином случае банк будет привлекать оценщика, и далее может определить начальную цену в размере 80% от рыночной стоимости имущества. С учетом того, что в среднем оценщики, перестраховываясь, часто указывают более низкую цену, то начальная цена весьма заниженной, и есть риск не покрыть всю сумму кредита.

БЕЗ АУКЦИОНОВ УЖЕ ЭТИМ ЛЕТОМ

Скорее всего, уже летом этого года банки будут продавать имущество проштрафившихся должников без всяких аукционов и посредников, независимо от того, есть ли подобные пункты в договорах с заемщиками или нет. Законопроект, а именно, поправки в закон О банках и банковской деятельности , внесен Правительством РФ в Госдуму в апреле 2014. Когда закон будет принят и вступит в силу, кредитные организации смогут реализовать имущество, если должник не выполняет обязательств, либо если имущество, получено банком в качестве отступного.

В целом могут довольно сильно упростить существующую схему продажи залогового имущества. По мнению Минфина, принятие такого закона позволит банкам упростить процедуру при продаже имущества в перечисленных случаях и снизить их затраты.

По мнению Вячеслава Пермякова, прямая продажа недвижимости от банков будет весьма удобна и инвесторам. Сейчас рынок недвижимости это рынок покупателя, и банки должны учитывать этот факт. То, что они смогут сами продавать имущество и сами регулировать цену, будет уменьшать время позиционирования на рынке, и это определенно даст более низкие цены за счет исключения посредников , предполагает эксперт. Однако должна быть прозрачная процедура продажи, чтобы не были нарушены права должника, подчеркнул он.

Валентина Серова

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Оглавление:

Особенности

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка .

Подобная сделка сопровождается большими рисками. чем обычная покупка квартиры.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка. но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда. даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение. согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок .

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования .

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов. связанных с покупкой залоговой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)

Источники: http://www.metrinfo.ru/articles/47714.html, http://sweetcredits.ru/vygoda-ot-pokupki-kvartiry-u-banka/, http://www.realestate.ru/usefuls/141/, http://zhivemvrossii.com/ipoteka/kvartira-2/zalogovaya.html

Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (06.01.2016)
Просмотров: 697 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar