MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Ипотека на квартиру с долгами

Ответы юристов (1)

За данной квартирой числится долг за квартплату

Морозов Антон Павлович

Ошибочное мнение. Долг числится за человеком, а не за квартирой.

Ваша обязанность по внесению платы за коммунальные услуги возникнет с момента возникновения права собственности.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013)

Долги предыдущего владельца — это его проблема, если в договоре купли-продажи вы не возьмете на себя обязательство по уплате коммунального долга предыдущего собственника.

Объясните данную позицию работникам банка.

Если банк не пойдет навстречу, то у меня 2 варианта решения проблемы:

1. просите старого хозяина погасить долг;

2. в договоре купли-продажи квартиры возложите на себя обязанность по уплате долга предыдущего собственника и соответственно уменьшите покупную цену на сумму долга.

Сообщений: 3

Регистрация: 8.1.2012

Пользователь №: 99087

Здравствуйте!

Очень понравилась квартира заложенная на 40% стоимости в сторонний банк (не тот, в котором у нас одобрена ипотека). Сегодня узнали, что у квартиры задолженность по коммунальн. платежам около 300тыс. руб, + на сбор разных справок у продавца нет денег:)

Есть мысль в качестве залога дать необходимую сумму на погашение долгов и подготовку справок. При этом залог составит почти 10% от сделки.

Мы останемся совсем без наличных и подтвердить банку наличие необходимых 10% от стоимости жилья не будет возможности. Если эта сумма прописана в предварительном договоре банк это примет?

Высокие ли у нас риски? Риелтор продавца уверяет что снятие обременения возможно организовать одновременно с выдачей нам кредита.

Какова схема работы в такой ситуации? Под залог аванса мы забираем документы на квартиру?

Такие сделки часто практикуются?

Из доп инф. продавец единственный собственник, не женат, никто не прописан, не справляется с выплатами по кредиту под который заложен интересующий нас объект.

Покупка жилья —актуальный вопрос, которым в определенный период задается практически каждый, поскольку наличие в собственности жилья способно обеспечить материальную базу как своего владельца, так и его семьи.

К сожалению, приобрести сегодня жилье, не прибегая к использованию сторонних денежных средств (займов, кредитов), не так легко: рыночная стоимость квартир даже на момент застройки достаточно высока, а средний уровень заработной платы по стране не позволяет получить недвижимость в собственность за небольшой срок.

Поэтому единственным вариантом для некоторых становится ипотечное кредитование. Ипотека —процедура получения недвижимости с помощью банковского учреждения, при которой заемщик (а именно так в договоре именуется получатель ипотеки) обязуется ежемесячно выплачивать ту или иную сумму за выбранное жилье на протяжении установленного срока.

Главная особенность ипотеки заключается в том, что собственником ипотечного жилья является банк. причем до тех пор, пока заемщик полностью не погасит свой долг перед ним.

Ипотека также характеризуется своей долгосрочностью: как правило, долговые обязательства перед банком растягиваются более чем на 10 лет. В силу данного обстоятельства нередко возникают случаи, когда лицо, взявшее ипотечный кредит на квартиру, больше не может его выплачивать. Возможны и случаи изменения материального положения заемщика —например, заемщик решает улучшить свои жилищные условия с помощью денежных средств, полученных от продажи имеющейся в ипотеке квартиры.

Одним из вариантов погашения задолженности перед банком становится продажа ипотечной недвижимости. Продажа квартиры, обремененной ипотекой, —достаточно сложная процедура, имеющая как свои достоинства, так и недостатки.

Плюсы и минусы приобретения ипотечной квартиры

Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости —ее цена. Квартиры находящиеся, как в ипотеке, так и изъятые у заемщика за неисполнение обязательств, автоматически теряют существенную часть своей стоимости. Также факт нахождения недвижимости в залоге у банка гарантирует покупателю отсутствие прав третьих лиц на данную квартиру, чего может не быть при покупке квартиры, например, на вторичном рынке.

На этом преимущества приобретения залогового жилья заканчиваются, и начинаются сложности. Чаще всего, от покупки обремененной ипотекой квартиры потенциального приобретателя отпугивают материальные риски, вытекающие из процедуры приобретения в собственность залоговой недвижимости.

Порядок и способы оформления в собственность ипотечной квартиры

Самый простой для покупателя способ приобретения залоговой квартиры —погасить долг заемщика перед банком и далее покупать квартиру в обычном порядке через договор купли-продажи, поскольку после погашения долга перед банком с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и может распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.

Главный недостаток данного способа —огромный риск для покупателя. Нередки случаи, когда недобросовестные заемщики отказываются продавать квартиру после погашения ипотечного долга потенциальным покупателем. Защитить добросовестного покупателя в подобной ситуации может только составление предварительного договора купли-продажи. в котором прописывались бы все условия и порядок совершения сделки.

После соблюдения всех условий документы передаются в учреждение государственной регистрации недвижимости, где после внесения соответствующих записей в реестр, покупатель уже станет полноправным собственником квартиры.

При использовании данного способа разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не нужно, хотя и законодательство по общему правилу запрещает продавать залоговое имущество без согласия собственника имущества (банка).

Еще один существенный риск при покупке квартиры таким способом —наличие средств материнского капитала в общей сумме, о которых заемщик может умолчать. А при вложении средств материнского капитала в недвижимость определенная доля квартиры должна быть переведена в собственность несовершеннолетних детей или у заемщика должны присутствовать документы о приобретении равнозначных долей в другой квартире на данных детей.

В противном случае такая сделка может быть признана недействительной в силу того, что ее проведение нарушает права несовершеннолетних детей.

Если покупатель не согласен подвергать свои денежные средства подобному риску, то вторым вариантом получения желаемой квартиры в собственность становится ее продажа с согласия банка и с его участием. Для этого заемщик, который непосредственно оформлял ипотечный кредит, должен направить в банк заявление с просьбой о разрешении продать залоговую квартиру.

Вся сделка проходит с участием банка, где его представителем выступают сотрудники учреждения, в чьей компетенции находится проведение такого рода сделок. Как правило, банки сами бывают заинтересованы в быстрой продаже залога, и поэтому всячески идут сторонам на встречу.

Участие представителя банка в процедуре продажи залоговой квартиры гарантирует защиту прав покупателя, поскольку на основании заключенного в данном случае договора продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника на данную квартиру, а уже после государственной регистрации банк снимет ипотечное обременение данной недвижимости.

Сложности могут возникнуть только в том случае, если покупателю для приобретения квартиры могут понадобиться дополнительные денежные средства. Взять недостающую сумму покупатель сможет только в банке-посреднике и ни в каком другом, поскольку вариант получения кредита в стороннем банке совершенно не удовлетворит банк, в собственности которого находится ипотечное жилье. А для этого придется пройти необходимую процедуру одобрения ипотечного кредитования, составление отдельного договора с указанием процентной ставки по кредиту.

Поэтому перед приобретением залоговой недвижимости настоятельно рекомендуется посетить соответствующий банк вместе с заемщиком, где специалисты проконсультируют обе стороны по вопросам продажи, помогут составить договор и обеспечат полное сопровождение дела. Однако за свое участие в сделке банки могут брать некоторые проценты. Тем не менее, выплата процентов банку за посредничество не должна останавливать покупателя, поскольку участие банка становится гарантией чистоты и законности сделки.

Приобретая ипотечное жилье, покупатель должен подходить к проведению сделки ответственно, поскольку несоблюдение некоторых нюансов может повлечь за собой дальнейшие споры имущественного характера. При покупке квартиры, обремененной ипотекой, не стоит экономить время, поскольку излишняя поспешность может стать следствием появления серьезных проблем.

Понравилась статья, нашли полезную для себя информацию? Подписывайтесь на обновления сайта: В Контакте. Facebook. или Twitter .

Поделитесь с друзьями! Расскажите об этой статье друзьям в социальных сетях при помощи кнопок в панели слева. Спасибо!

Долги по банковской ипотеке в 2015 году растут с геометрической прогрессией имея практически прямую зависимость от ставки рефинансирования ЦБ РФ и экономики России в целом.

В этой статье, будут затрагиваться темы последствий, которые могут наступить за невыплату кредитных обязательств перед банком, связанных с банковской ипотекой жилья в виде построенной недвижимости и прав на недвижимость, которая еще не построена.

Не для кого не секрет, что ипотека недвижимости – это целевой кредит под залог дома, квартиры, гаража или машино-места, т.е. чтобы купить дом или квартиру в кредит, необходимо заключить с банком договор залога или ипотеки. По этому договору банк выдает денежные средства на покупку недвижимости. Покупатель получает купленное имущество в собственность, но в связи с тем, что он заключил с банком договор ипотеки, ипотека будет зарегистрирована органом регистрации кадастра и картографии в виде обременения на купленное недвижимое имущество. Любое лицо сможет узнать об обременении в виде ипотеки, запросив выписку по недвижимости из кадастра и картографии. Эту выписку можно заказать прямо с сайта регистратора.

И так, разберем пример. Гражданин Иванов И.И. взял в ипотеку на квартиру в Москве. Договор был заключен верно и правильно. В связи со сложной экономической ситуацией в 2015 году, Иванов потерял работу и «выпал» из графика погашения платежей перед банком, где была оформлена ипотека.

Просрочка по платежам за ипотеку становится известна банковским работникам. Они начинают звонить на номера телефонов, указанные в договоре об ипотеке, чтобы выяснить в чем причина задержек платежей. Пугаться таких звонков не стоит, лучше всего будет рассказать о своих трудностях и попросить специалистов банка помочь вам при помощи согласования совместных действий. К примеру, можно рассмотреть вопрос о продаже квартиры вместе с обременением в виде ипотеки, чтобы расплатиться с банком.

Если согласия с банком найти не удастся, то банк в соответствии с законом подаст исковое заявление в районный суд по месту регистрации должника или нахождения ипотечного имущества.

После прохождения всех этапов искового судопроизводства, районный суд выдаст банку исполнительный лист в котором укажет предмет исполнения в виде обращения взыскания на заложенное ипотечное недвижимое имущество, т.е. укажет какое недвижимое имущество и за сколько нужно продавать.

Далее банк передает этот исполнительный лист в службу судебных приставов.

Судебный пристав-исполнитель возбудит исполнительное производство и вынесет соответствующее постановление об обращении взыскания на предмет залога в виде недвижимого имущества. Далее судебный пристав-исполнитель составит акт ареста (описи имущества), где назначит ответственного хранителя данного имущества. Ответственным хранителем может выступить Иванов И.И. или представитель взыскателя от банка при условии заключенного с ФССП договора хранения. Вместе с вынесением акта ареста (описи имущества), судебный пристав-исполнитель вынесет постановление о аресте ипотечного имущества и направит его Иванову И. И. а также в банк. Если должник получив данное постановление в течении 10 дней не обжалует его в суде или в службе судебных приставов, то судебный пристав-исполнитель вынесет постановление о передаче арестованного ипотечного недвижимого имущества на реализацию.

Постановление о передаче ипотечного имущества на реализацию направляется сторонам исполнительного производства и в отдел реализации имущества судебных приставов. Отдел реализации арестованного имущества, передает комплект заверенных судебным приставом-исполнителем документов в региональный отдел Росимущества, который занимается назначением организаций, которые могут реализовать ипотечную квартиру в рамках ведения исполнительного производства. Если все переданные на реализацию документы будут правильными, то к судебному приставу-исполнителю придет представитель организации, которая будет реализовывать ипотечную квартиру с поручением от Росимущества, где будут указаны данные необходимые для передачи ипотечной квартиры по акту приема передачи.

Если к этому времени станет известно, что должник получил все необходимые процессуальные документы в том числе и постановление о передаче ипотечного имущества на реализацию, и не воспользовался своим правом по их обжалованию, то судебный пристав-исполнитель передает арестованную ипотечную квартиру на реализацию по акту приема передачи.

Торгующая организация за 30 дней до начала первых торгов объявит о их проведении в средствах массовой информации. Обычно это объявление в газете и на специальных сайтах по продаже недвижимости. Цена ипотечной недвижимости по которой ее будут продавать на первых торгах, будет соответствовать цене, которая указана в исполнительном листе и в постановлении судебного пристава-исполнителя о передаче ипотечной квартиры на реализацию.

Если первые торги не состоятся, организация реализующая ипотечную квартиру, сообщит об этом судебному приставу-исполнителю с приложением протокола комиссии, которая признала торги несостоявшимися. После получения данного сообщения, судебный пристав-исполнитель вынесет постановление о снижении цены ипотечной квартиры, указанной в исполнительном листе на 15 % и направит его сторонам исполнительного производства и в торгующую организацию.

После получения данного постановления, торгующая организация дает объявление о проведении повторных торгов за 30 дней до их начала. Если торги состоятся, то торгующая организация перечислит на депозитный счет судебных приставов денежные средства полученные с продажи арестованной ипотечной квартиры.

Если торги не состоятся, то торгующая организация сообщает об этом судебному приставу-исполнителю с приложением протокола о несостоявшихся повторных торгов.После получения данного сообщения, судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю в данном случае в банк, предложение о принятии нереализовавшейся ипотечной квартиры на баланс банка по цене на 25 % ниже указанной в исполнительном листе.

На основании ч.12 ст. 87 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве», взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализовавшуюся ипотечную квартиру за собой.

Если взыскатель в лице банка дает свое согласие на принятие ипотечной квартиры себе на баланс, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о передаче нереализовавшейся ипотечной квартиры банку и осуществляет данную передачу по акту приема передач.

Если банк уведомил судебного пристава-исполнителя об отказе в принятии ипотечной квартиры на баланс или просрочил сроки для такого уведомления, то судебный пристав-исполнитель предлагает должнику в нашем случае Иванову И.И. принять ипотечную квартиру в собственность, если Иванов И.И. соглашается, то судебный пристав-исполнитль, выносит постановление о передаче ипотечной квартиры Иванову И.И. и составляет соответствующий акт передачи. После составления акта передачи ипотечной квартиры должнику, судебный пристав-исполнитель выносит постановление об окончании исполнительного производства на основании п. 3 ч. 1 ст. 47 со ссылкой на п. 5 ч. 1 ст. 46 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве».

Если банк после истечения месячного срока с момента объявления повторных торгов несостоявшимися не представляет согласия принять ипотечную квартиру, права на ипотечную квартиру у банка прекращаются ч. 5 ст. 58 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». После прекращения прав банка на ипотечную квартиру, ограничение или обременение в виде ипотеки на квартиру снимаются.

Источники: http://pravoved.ru/question/453741/, http://www.ipotek.ru/forum/pokupka-v-ipoteku-kvartiry-s-obremeneniem-t20199.html, http://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupaem-kvartiry/v-ipoteke.html, http://consulrf.ru/media-materialy-i-stati/dolgi-po-ipoteke/

Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (09.01.2016)
Просмотров: 334 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar