Мой сайт

Легко ли продать ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка? Что получит заемщик, решившийся на подобный шаг? Начнем с типичных историй.

История первая

Алексей – профессиональный спортсмен. Три-четыре года назад его имя не сходило со страниц газет. Тогда с деньгами было настолько хорошо, что он решил перебраться из областного центра в столицу. И вот в 2007-м Алексей по ипотеке с первоначальным взносом 10% приобрел квартиру в Москве, а вскоре перевез в столицу и семью.

Увы, в последнее время финансовое положение молодого человека ухудшилось, появились даже задолженности по платежам. Столичная жизнь в долг и наступившее безденежье не понравились жене, и она вернулась в свой город. Когда оплата ипотеки стала совсем не по карману, заемщик обратился в банк и договорился о продаже квартиры по рыночной стоимости.

Квартира покупалась два года назад по максимальной тогда цене: 4,3 млн рублей. Покупка была совершена до еще одной – прошлогодней – волны повышения цен. Продав квартиру сейчас, Алексей надеялся окупить все понесенные расходы. Но не получается.

Сейчас его квартира стоит уже 5,1 млн рублей, хотя изначально была выставлена на продажу за 5,33. И риелторы, занимающиеся продажей, понимают, что даже по сниженной цене квартиру не продать.

Тем временем банк передал информацию о заемщике в коллекторское агентство.

Если посчитать, то оказывается, что после продажи квартиры все вырученные деньги пойдут на погашение кредита, оплату просрочек ежемесячных платежей, а также процентов коллекторскому агентству. В результате, даже продавая недвижимость чуть дороже, чем покупал, человек останется практически без денег. К примеру, Алексей два года вносил ежемесячные платежи, при покупке оплатил оформление квартиры и ипотеки, внес первоначальный взнос, застраховался. В итоге покупка столичной квартиры оказалась для него явно убыточной.

История вторая

Молодая семья также два года назад приобрела квартиру в спальном районе столицы. Все это время супруги не просто выплачивали кредит, но и старались его досрочно погасить. В результате за два года им удалось погасить примерно половину ипотеки, взятой на десять лет.

Однако случилось так, что компания, в которой работала жена, обанкротилась и закрылась, а мужу существенно урезали зарплату. Молодая пара продолжала ежемесячно платить по кредиту, но понимала, что скоро такой возможности у них не будет.

И они приняли решение: договориться с банком, продать ипотечную квартиру по рыночной стоимости, расплатиться по кредиту. На вырученные деньги – приобрести квартиру в области.

Для того чтобы в период падения цен быстро найти покупателя, им пришлось продавать ипотечную квартиру чуть дешевле остальных на рынке. Зато квартира была продана, альтернатива подобрана. Кредит погашен. Вовремя поняв, что ипотека сделалась для них непосильной обузой, люди решили проблему – не остались на улице и без денег.

И банкиры, и риелторы советуют: если платить стало невмоготу, не надо доводить дело до крайностей. Чем дольше просрочки, тем большую сумму человек остается должен банку, тем меньше денег ему удастся вернуть после продажи квартиры. Ведь цены на недвижимость пока падают.

Не выдержав валютного кредита

Два-три года назад (да даже еще и прошлым летом) квартиры по ипотеке раскупали на ура. Сейчас их активно продают. По оценке специалистов, 20% продаваемых на рынке квартир – ипотечные, то есть находящиеся в залоге у банка.

Коммерческий директор агентства недвижимости «Кредо» Лилия Сейтхалилова считает, что такие квартиры появились на рынке потому, что у многих заемщиков возникли проблемы с платежами. Продают ипотечное жилье люди, которые брали в основном долларовые кредиты. Три-четыре года назад ипотека в валюте казалась выгодной при падающем долларе. Сейчас, когда курс американской валюты вырос, оказалось, что долларовым заемщикам стало сложно оплачивать кредит.

Пытаются избавиться от ипотечной квартиры прежде всего люди, которые приобрели небольшие одно- или двухкомнатные квартиры и до кризиса имевшие весьма средние доходы. Помимо долларовых заемщиков, продают в основном те, кто брал ипотеку без первоначального взноса или с минимальным взносом до 10%.

Как правило, избавляются от ипотечных квартир также приезжие, которые давно работают в столице и, приобретя жилье несколько лет назад, хотели здесь обосноваться. У некоторых не получилось. Другие, надеясь сохранить приобретенную по ипотеке квартиру, сдают ее внаем. Рассчитывают, что деньги, получаемые от квартирантов, помогут в погашении кредита. Но и к продаже, и к сдаче жилья внаем прибегают люди, находящиеся в нише экономкласса.

Те же, кто приобретал квартиры попросторнее и подороже, изыскивают средства для досрочного погашения кредитов. Чаще всего для того, чтобы рассчитаться за ипотеку, продают квартиры в регионах.

Максимум десять процентов

Руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» (ГК «Пересвет-Групп») Наталья Алиханова рассказывает, что сейчас ходят мифы о супердешевых ипотечных квартирах, продающихся по ликвидационной стоимости. Но фактически таких квартир на рынке нет. Все о них говорят, но мало кто находит. Это единичные случаи, и нередко цену на такое жилье повышают в процессе реализации.

Продавать себе в убыток никто не хочет, тем более в случае ипотеки, когда продавцы несут массу обязательств, которые необходимо выполнять. Ипотечная квартира, как правило, реализуется по цене меньше рыночной примерно до 10%. Более низкая цена будет не выгодна продавцу, ведь за счет продажи жилья собственник рассчитывает не только погасить долг перед банком, но и по возможности приобрести другую квартиру.

Однако, психология

Банкиры утверждают, что продажа заложенной квартиры – вполне обычная сделка, и она не опаснее, чем, например, альтернатива. Квартира продается по рыночной цене, деньги закладываются в две разные ячейки – для банка и для продавца. И все должны быть довольны. Тем не менее покупатели относятся к таким квартирам настороженно.

По мнению Лилии Сейтхалиловой, для риелторов заложенные в банк квартиры несколько проблематичны, так как их покупка отличается от приобретения обычного жилья. Не все клиенты идут на риск покупки заложенной квартиры.

Технически сложностей действительно нет. Но когда покупатель приходит вносить аванс, он понимает, что приобретает квартиру, которая находится в залоге. И начинает сомневаться: вдруг чужие долги повиснут на нем?

Сложно бывает объяснить покупателю, что реальных проблем нет. Деньги действительно будут разложены в две ячейки. В итоге покупатель получит зарегистрированную квартиру. Но многих настораживает то, что по условиям ряда банков регистрация такой квартиры происходит в два этапа. Сначала на покупателя регистрируется квартира с обременением, и только потом это обременение снимается. В конечном итоге покупатель получает юридически чистую квартиру без обременения. Но этап, когда человек становится владельцем квартиры с долгами, есть.

Без больших потерь

Существует две схемы оформления покупки заложенной квартиры.

Схема 1. Квартира без долгов – через две недели.

Сдаются документы на регистрацию. Через неделю покупатель получает бумаги на квартиру, в которых написано: залог такого-то банка. Только после того, как свидетельство о праве собственности на квартиру получено, банк имеет право открыть ячейку и забрать деньги.

Затем покупатель, получив свидетельство о праве собственности и справку о том, что обременение снято, снова подает на регистрацию.

Еще одну неделю длится регистрация.

В итоге только через две недели человек может получить свидетельство о праве собственности на квартиру без обременения.

В этой схеме нет ничего противозаконного. Но чисто психологически покупателям сложно: на неделю становишься обладателем чужих долгов.

Схема 2. Деньги на банковский счет.

Некоторые банки предлагают покупателю положить деньги сразу на банковский счет.

В этом случае риск покупателя состоит в том, что со счета деньги списываются сразу, и до получения зарегистрированного свидетельства о праве собственности он остается и без денег (погасив чужой долг), и без квартиры. Ну а плюс этой схемы в том, что свидетельство о собственности покупатель получает сразу без обременения.

По мнению Н. Алихановой, ряд сделок с ипотечной недвижимостью все-таки можно осуществить так, чтобы с квартиры одновременно был снят залог и проведена регистрация уже квартиры без долгов. Оптимальный вариант, с точки зрения безопасности, – продажа ипотечной квартиры и одновременная покупка бывшим собственником нового жилья, чаще всего меньшей площади, либо в другом районе или области. В итоге решается проблема и с бывшими собственниками, и новые избавлены от лишних проблем.

Когда риелторская компания проводит подобную сделку, возможна еще одна схема. Продается квартира, которая еще находится в залоге у банка. Сначала агентство полностью погашает задолженность перед банком и получает документ для снятия залога. Одновременно риелторы занимаются поиском покупателя на имеющуюся квартиру и подбором альтернативы. В итоге клиент переезжает из большей квартиры в меньшую (или из столицы в область). Но человек не остается без жилья и расплачивается с долгами. В любом случае проблема при грамотном подходе риелтора вполне может решиться без значительных потерь.

Наталья Агафонова

Другие статьи на тему: Ипотека

В сложные кризисные времена ипотечные заемщики могут остаться без жилья. Это подтвердило разъяснение Конституционного суда РФ, опубликованное 19 января 2015 года. На блоге уже обсуждалась тема «Могут ли забрать ипотечную квартиру – единственное жилье ». Те, кого интересуют общие положения, проходим по ссылке. В этой статье пойдет речь об определении КС РФ, которое еще раз подтвердило положение: даже если ипотечная квартира – единственное жилье, ее все равно могут отобрать за долги перед кредитором. Теперь подробнее.

Законность изъятия ипотечной квартиры за долги

19 января 2015 года Конституционный суд РФ опубликовал в СМИ специальное определение, которое напрямую затрагивает вопрос изъятия квартиры – ипотечного залога. Если говорить коротко, то разъяснения в определении Конституционного суда РФ еще раз подтвердили разрешение на законном основании лишать за долги перед кредитором жилья россиян, если жилье является залогом в договоре ипотечного кредитования. Даже если ипотечная квартира – единственное жилье.

Основанием для опубликования определения стало дело гражданина РФ А. Нисамутдинова. В 2014 году он обратился в КС после изъятия у него жилого помещения, которое он не смог оплачивать по договору ипотечного кредитования. Не смог в силу изменившихся жизненных обстоятельств, видимо. Ведь когда он брал ипотеку, банк наверняка проверил платежеспособность заемщика.

Накопившиеся долги и послужили основанием для решения об изъятии залога (квартиры). Обратившись в КС, А.Нисамутдинов попросил отменить ст. 5 ФЗ «Об ипотеке», так как статья создает «неконституционную ситуацию»: нарушает право на жилье.

С чем КС не согласился и пояснил для всех остальных:

«Предметом залога может быть всякое имущество». А статья 5 закона «Об ипотеке» отвечает принципу «свободы собственности и свободы договора». Так как обеспечивает «свободу владения, пользования и распоряжения имуще cтвом». Поэтому «Благодаря данной норме собственник может обеспечивать cвои обязатель cтва по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том чи cле относящегося к объектам недвижимости».

В результате жалоба в КС от гражданина А.Хисамутдинова была отклонена, а всем другими ипотечным заемщикам было продемонстрирована законность изъятия ипотечной квартиры за долги. Для желающих вступить в ипотеку, это предупреждение. Надеюсь, действенное. Удачи.

Буду благодарна, если нажмете на кнопочки:)))

Если возникли вопросы, звонить по телефонам: 8 (812) 309-52-81 доб. 347 Санкт-Петербург и Ленинградская область 8 (499) 638-44-96 доб. 744 Москва и МО Звонок бесплатный. Внимание! Это НЕ телефон автора блога:) По телефону отвечают опытные юристы.

Оглавление: [скрыть ]

Квартира, взятая в ипотеку, –это серьезное испытание для семьи. Очень тяжело спрогнозировать, что случится в ближайшие годы, а тем более 10-15 лет. Очень возможно, что вырастет курс доллара, и если ипотека оформлялась в иностранной валюте, то такая ноша становится неподъемной для семьи. Безработица может внести дополнительные коррективы в планы.

В связи с текущим процессом деиндустриализации в стране, трудно спрогнозировать и дальнейшую судьбу предприятия, а значит, и будущих доходов. Аналогично можно констатировать факт по поводу ведения бизнеса. Сколько он продержится на плаву –10 лет или один год? Одним словом, рисков очень много.

Но может быть и еще один щепетильный случай: когда супруги разводятся. Причин, по которым это может произойти, может быть очень много, а результат один. И нужно что-то решать с жильем, ведь квартира в ипотеке при разводе требует отдельного внимания, поскольку затрагивает интересы не только супругов и членов семьи, но и интересы банковского учреждения, которое выдало ипотеку на эту квартиру. В результате возникает очень много вопросов, жизненных ситуаций и спорных моментов. В любом случае выходы из них имеются, всегда можно либо договориться полюбовно, либо обратиться в суд для разрешения спорных моментов.

Раздел ипотечной квартиры при разводе: что говорит закон?

Прежде чем перейти к рассмотрению конкретных случаев, возможных действий каждой из сторон, в том числе и банковского учреждения, рассмотрим, что относительно этого утверждает российское законодательство? В российском законодательстве этот вопрос регулируется Семейным кодексом. Статьей 33 данный нормативно-правовой акт определяет, что все имущество, которое приобретается во время брака, считается совместным. Однозначно и безапелляционно. То есть покупаете вы квартиру в кредит или сразу выплачиваете за нее всю сумму целиком –она представляет собой совместно нажитое имущество и совместную собственность.

Другой законодательный акт, а именно федеральный закон «Об ипотеке», который был принят в 1998 году, не содержит в себе каких-либо ограничений относительно раздела ипотечной квартиры. Однако статья 7 этого закона устанавливает, что имущество, которое было приобретено в браке и находится в совместной собственности, ипотекой устанавливается только тогда, когда есть в наличии письменное согласие всех владельцев этого имущества. Особое внимание необходимо уделить тому, что такое согласие должно быть исключительно в письменном виде.

Исходя из вышеприведенных нормативно-правовых актов, выходит, что если квартира относится к совместно нажитому имуществу, то раздел квартиры при разводе супругов производится на равные части. Этот вывод подтверждает и Семейный кодекс РФ пунктом 1 статьи 39, в котором говорится, что во время раздела совместно нажитого имущества и установлении доли в нем каждого из них, эти доли признаются равными. В виде исключения предусмотрено, что между супругами, возможно, есть заключенный договор. Тогда нужно исходить из условий этого договора, если они не противоречат действующему законодательству.

Но если с квартирой все ясно, она делится на равные доли между супругами после развода, то как поступать с существующим кредитом? С кредитом также нет неопределенности и с ним необходимо поступать в соответствии с пунктом 3 приведенный статьи, в котором определено, что если у супругов имеется кредит при разводе, то он распределяются между ними в соответствии с пропорциями распределенных долей совместно нажитого имущества.

Все предельно ясно. Квартиру делим пополам, значит, и кредит при разводе выплачиваем пополам. И совсем нет разницы, кто оформлял его на себя, супруг или супруга. Долги в таком случае считаются общими. А если все так предельно ясно и расписано в российском законодательстве, тогда почему возникает масса спорных вопросов, а сам раздел ипотеки при разводе вызывает много сложностей?

Все дело в том, что, кроме двух разлучающихся супругов, на сцену выходит третий участник –банк.

Какие действия могут быть у банковского учреждения?

Сложности возникают по той причине, что жилье, которое приобретено под ипотечный кредит, состоит под залогом в банковском учреждении со всеми вытекающими последствиями. Это означает, что после развода, для того чтобы совершить какую-либо операцию с ипотечной квартирой, потребуется разрешение банка. Без этого разрешения не получится ни продать квартиру, ни поменять ее, ни перевести оставшийся долг на любого из супругов. Даже для того, чтобы поделить между бывшими супругами тело кредита и ежемесячные платежи, потребуется получать разрешение банка.

Кстати, о продаже квартиры в ипотеке при разводе. Банк идет на это, то есть дает на это разрешение только в самых крайних случаях, особенно при разводе супругов. Но и обязать кого-то из супругов нести взятые ранее обязательства по кредиту тоже проблематично. Причем это регламентировано на законодательном уровне Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно пунктом 1 статьи 391, в которой перевод задолженности с одно лица на другое возможно только с разрешения кредитора.

Что касается вопроса, как переоформить ипотеку на две части, позволив каждому из бывших супругов нести единоличную ответственность по своей части долга, то здесь предусмотрен вариант проведения такого раздела только в том случае, если речь идет о многокомнатной квартире. Если квартира однокомнатная и невозможно физически разделить ее на две равные доли, то ипотечный кредит не подлежит разделению на его самостоятельные части. Об этом утверждает законодатель в статье 5 федерального закона «Об ипотеке», в котором говорится, что невозможно выделить часть имущества в качестве самостоятельного предмета ипотеки, если эту часть невозможно выделить без того, чтобы не изменить ее назначения.

Немаловажный момент заключается и в том, что сам банк не заинтересован, чтобы по одному кредиту росло количество должников. А значит, он будет стремиться воспрепятствовать делению одного ежемесячного платежа надвое. Тем более что законом ему дано право накладывать вето. Иными словами, для банка лучше иметь несколько должников по одному кредиту, чем по каждому кредиту по одному должнику.

Риски невозврата долга в первом случае меньше, а значит, банк будет стремиться сохранять сложившееся положение по кредиту, несмотря на изменение семейного положения кредитополучателей. Невольно вспоминаются слова героя кинофильма «Приморский бульвар» о том, что при новой системе страхования, прежде чем развестись, супруг трижды подумает. Роль такого страхования брачных отношений выполняет ипотека, являясь материальным хранителем семейного очага.

Каковы варианты разрешения вопроса?

Несмотря на, казалось бы, безвыходную ситуацию, которая может сложиться при разводе и возможном поведении банка, есть некоторые рекомендации, как поделить ипотеку при разводе для удачного разрешения вопроса. Поскольку Семейным кодексом РФ статьей 38 установлено, что совместно нажитое имущество супругов по их согласию может быть разделено между ними, то это означает, что достаточно составить такое письменное соглашение перед тем, как оформлять ипотеку. При этом соглашение может быть оформлено не только перед вступлением в брак, но и в процессе его существования.

Наличие такого договора, предусмотренного статьями 40-44 Семейного кодекса РФ, намного упрощает ситуацию. Суд попросту следует условиям этого договора и не станет совсем принимать участие в разделе как ипотечной квартиры, так и самого кредита. Но в этом случае банк, как заинтересованная сторона, может оспорить это соглашение супругов. Сделать он это может в том случае, если супруги при оформлении ипотеки скрыли сам факт существования такого договора между ними.

Если супруги такое соглашение заранее не предусмотрели, то остается полагаться на волю банковского учреждения и принимать следующие линии поведения. Самый лучший вариант заключается в том, что супруги, которые изначально являются созаемщиками, получают равные доли в ипотечной квартире и после аннулирования брака осуществляют совместное погашение долга перед кредитором.

Следующий вариант отличается от первого тем, что заемщиком выступает кто-то из супругов. Доли в квартире и долг за нее распределяются поровну. Если есть две комнаты в квартире, то банк может пойти на раздел ипотечного кредита. Хуже, если в этой ситуации квартира однокомнатная и один из супругов отказывается платить свою долю долга, при этом не претендует на долю в квартире. Банк может пойти на то, чтобы перевести весь долг на одного из супругов и после его погашения он останется единственным его владельцем. Чтобы так переоформить ипотеку, необходимо предоставить письменный отказ второго из супругов, который нужно заверить нотариально.

И наконец, последний вариант, при котором банк не идет навстречу при разделении общего ипотечного кредита заемщиков на единоличные кредиты. Основной заемщик не в состоянии осуществлять дальнейшие регулярные платежи по ипотеке. Выход в этой ситуации заключается в том, чтобы продать квартиру, которая находится в залоге у банка, вернуть ему всю сумму полученного займа, а оставшиеся деньги поделить между супругами поровну. Все вышеперечисленные варианты достаточно условные и служат ориентиром для дальнейших действий экс-супругов.

Исключения из общего случая, когда квартира на двоих не делится

Есть ряд частных случаев, их всего два, при которых не предусматривается как раздел квартиры, находящейся в ипотеке, так и раздел полученного на нее займа. Первый случай относится к такому явлению, как личная ипотека, при которой квартира куплена на личные деньги одного из супругов до брака или во время него. В соответствии со статьей 36 Семейного кодекса РФ, такое имущество не входит в перечень совместно нажитого и не подлежит разделу при расторжении брака.

К такому имуществу и к таким личным деньгам относятся те денежные средства, которые получены одним из супругов до того, как он вступил в брак, либо средства, которые были получены во время брака, но от продажи имущества супруга, приобретенного им до женитьбы. Сюда относятся деньги и имущество, которые были унаследованы мужем или женой, а также имущество или денежные средства, полученные во время приватизации или во время других безвозмездных сделок.

Следующее исключение распространяется на военную ипотеку. В этом вопросе все не так однозначно, как с личными средствами. Например, ряд юристов настаивают на действии в таких случаях норм статьи 34 Семейного кодекса РФ, которая гласит, что к совместно нажитому имуществу относятся все трудовые доходы каждого из супругов, результаты интеллектуального труда и т.д. в том числе любые денежные выплаты, которые не имеют специального целевого предназначения.

Некоторые юристы считают, что деньги, которые перечисляются военным под накопительно-ипотечную программу, являются целевыми и не являются совместно нажитым имуществом. В таком случае жена или муж, который не является военнослужащим, не может претендовать на часть этой квартиры.

Как видно, все логично и в соответствии с законом, если бы не одно но. Если для приобретения такой квартиры были использованы дополнительные средства, на которые распространяется определение совместного имущества, то на эти средства указанное ограничение не действует. А значит, супруга или супруг военнослужащего имеет право претендовать на половину этих дополнительных средств. Могут быть и такие случаи, что дополнительные средства были взяты из другого имущества, на которое не распространялся режим совместно нажитого имущества.

К примеру, муж-военный оформляет военную ипотеку, а жена выделяет на ее оплату деньги, которые были получены в наследство от родителей. В таком случае она претендует на всю эту сумму, которую вложила. Если же эти унаследованные деньги от своих родителей вкладывал сам муж, то жена не может претендовать ни на квартиру, ни на эти дополнительные средства.

Можно ли не платить по ипотеке после развода?

Наследство в долг

Сегодня, когда ипотека стала вполне привычным механизмом для тех, кто хочет купить квартиру в Москве . нередки случаи наследования квартир, приобретенных по ипотеке. При этом в наследство также достается кредит и регулярные платежи, который заемщик не успел погасить или, зная свой диагноз, сознательно перестал уплачивать.

В такой ситуации расплачиваться по кредиту придется наследнику. Согласно законодательству, наследник, вступивший в право наследства, отвечает по долгам наследодателя, то есть сам становится заемщиком. Если таких наследников несколько, то эти обязанности распределяются между ними в долевом эквиваленте.

Помочь в этом нелегком деле может страховая компания, поскольку, заключая ипотечный договор с банком, многие заемщики страхуют свое здоровье и жизнь. В этом случае задолженность по кредиту погасит страховщик, а ипотечная квартира достанется наследнику без всяких обременений. Однако и здесь могут быть свои нюансы. Страховой суммы может не хватить для погашения кредита, кроме того, страховая компания может отказать в возмещении, если причина смерти наследодателя не будет признана страховой, то есть указанной в договоре страхования.

Юристы советуют не медлить и в кратчайшие сроки сообщить в банк о смерти заемщика. Скрыться от кредиторов не выйдет: по закону они вправе предъявить требования к наследнику в течение трех лет с даты, когда права кредитора были нарушены, проще говоря, с того момента, когда банку перестали платить проценты и тело кредита.

За три года банк, несомненно, узнает все обстоятельства и за неуплаченные взносы начислит пеню за просрочку. Существенно возросшие требования банка могут быть удовлетворены не только за счет имущества наследодателя, но и за счет средств самого наследника.

Разумнее всего погашать кредит и проценты независимо от того, вступил наследник в свои права или нет, поскольку, если платежи будут остановлены, банк применит штрафные санкции. Страховка тоже не спасает от необходимости регулярных взносов. Прежде чем выплатить возмещение, страховая компания должна изучить дело, оформить документы, принять решение и т.д. Тем не менее, наследник имеет право написать в банк заявление об отсрочке выплат по ипотеке до получения страховой компенсации.

Если страховка отсутствует, а погасить ипотеку наследнику не под силу, желательно как можно раньше попытаться изменить условия договора, взять отсрочку или увеличить срок кредита, что уменьшит ежемесячный платеж. Если предложенные банком условия не устраивают, можно перекредитоваться в другом банковском учреждении. Также можно сдать квартиру в аренду и возвращать заем за счет дохода от арендных платежей.

Если все-таки ни одно из данных решений не подходит, выход один —продать ипотечную квартиру, погасить кредит с вырученной суммы, а остаток получить в наследство.

Еще одним малоприятным сюрпризом бывает нежелание банка идти на переговоры и уступки. Если кредитора не устраивает финансовое положение нового заемщика, он может через суд потребовать расторгнуть договор ипотеки и инициировать продажу залоговой недвижимости, даже если наследник против этого.

Погашение кредита – не единственная неприятная обязанность, которая может достаться наследнику вместе с ипотечной квартирой. Так, завещатель может оформить завещательный отказ, то есть, потребовать предоставить третьему лицу (родственнику или супругу наследодателя) право проживать в квартире определенный срок. В таком случае доставшуюся жилплощадь придется делить с кем-то еще.

Продажа наследства

Сложности могут возникнуть и с продажей наследуемой квартиры. Недавно полученное наследство настораживает многих покупателей, и на это есть основания. Вероятность оспаривания завещания другими наследниками чревата судом и аннулированием сделки. Именно поэтому, продавая «свежеполученное»имущество, продавцы часто уступают в цене, зная, что покупатель может предпочесть другую квартиру.

Еще одним минусом для продавца является то, что при продаже наследуемой квартиры, меньше трех лет находившейся в собственности наследника, возникает обязательство по уплате НДФЛ в размере 13%. Правда с учетом имущественного налогового вычета налог можно заплатить только с суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Специалисты не рекомендуют прибегать к практике занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Во-первых, покупатели не желают соглашаться на такие условия, разве что при значительном дисконте. А во-вторых, налоговые органы могут отследить подобную сделку.

Наследству быть или не быть?

Квартира в Москве . как, впрочем, и недвижимость в Подмосковье – весьма ценное приобретение. Поэтому, несмотря на все сложности ипотечного наследства, игра стоит свеч. Но бывают случаи, когда расходы на долгие судебные тяжбы могут обесценить все наследство и тогда от него, скорее всего, лучше отказаться.

Чтобы принять верное решение нужно выяснить:

• какова вероятность оспаривания завещания;

• есть ли наследники, наследующие в обязательном порядке долю в наследстве;

• не была ли квартира куплена в ипотеку;

Наследнику нужно помнить, что после принятия наследства, частично от него отказаться уже нельзя. Отказ может быть оформлен только на все полученное наследство в целом. Поэтому перед тем как вступить в наследство, нужно определить вероятные риски и возможность их снижения, просчитать все будущие доходы и расходы. Если же очевидно, что долги по квартире больше ее рыночной стоимости, либо наследство сопряжено с судебными разбирательствами, которые могут решиться в пользу других наследников, разумнее от такого «подарка судьбы»все-таки отказаться.

Источники: http://moskv.ru/articles/fulltext/show/id/9197, http://pitermoidom.ru/ipotechnaya-kvartira-dolgi/, http://orazvodah.ru/razdel-imushhestva-i-dolgov/kvartira-v-ipoteke.html, http://an2.biz/ipotechnaya-kvartira-po-nasledstvu-kak-oplatit-chuzhie-dolgi/