Мой сайт

У каждого из нас может появится ряд причин для продажи ипотечного жилья: приобретенное жилье не нравится или не устраивает по какой-то причине, заемщик не может дальше оплачивать ипотеку. Встает вопрос: как продать квартиру с непогашенной ипотекой?

Безусловно, квартира с непогашенной ипотекой, так же как и все объекты недвижимости, может быть продана. На сегодняшний день существует процедура такой сделки. В связи с тем, что в этой операции существует множество сложностей, не все риэлторы могут взяться за совершение такой сделки. Кроме того, в этой сделке всегда участвуют банковские учреждения, которые, в свою очередь, не всегда изъявляют желание работать со всеми агентствами недвижимости.

Каким же образом можно продать жилье, за которое не погашены долги перед банком? Прежде всего о своем намерении необходимо поставить в известность банк. Именно его сотрудники сообщат, возможна ли такая сделка. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. Если банк дал свое согласие, можно начинать поиск покупателя и подготовку к сделке.

Самым простым способом решения этого вопроса является досрочное погашение кредита и последующая продажа недвижимости. После снятия всех долгов можно искать покупателя. Для правильного оформления этой сделки специалисты рекомендуют обращаться в агентства недвижимости, которое возьмет на себя решение всех вопросов: согласование с банком продажи квартиры, поиск покупателей и оформление сделки.

Если сумма долга достаточно большая, можно заручиться поддержкой банковского учреждения, т.к. без его согласия сделки с ипотечной недвижимостью не возможны. События могут развиваться двумя способами. Первый способ банк соглашается со сменной собственника недвижимости, на которого ляжет выплата ипотеки. Новый собственник и он же уже заемщик продолжает погашать ипотечный кредит. Жилье остается под залогом банка. При наличии разницы, продавец получает ее в виде депозита.

При втором варианте реализации ипотечного жилья банк полностью контролирует сделку. Здесь будет задействована депозитная ячейка, в которую покупатель вносит необходимую для погашения ипотеки сумму, разница же между продажной ценой квартиры и размером кредита закладывается в другую ячейку. Банк информирует регистрационную службу о снятии обременений, сделка оформляется и право собственности переходит новому владельцу.

Из любой ситуации есть выход. Самый не разумный способ это не погашение ипотеки. В этом случае недвижимость будет отсужена и реализована на аукционе. Прежде чем приобретать недвижимость по ипотеке, необходимо правильно оценить свои желания и возможности.

February 26, 2014

К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое желанное жилье скоро станет обременительным или ненужным.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Мы попробуем сегодня в этом разобраться.

Когда такая сделка необходима?

Вырученные средства идут на выплату кредита, а оставшаяся часть становится первым взносом при приобретении жилплощади большего размера, но уже по новому кредитному договору.Ситуация может быть другой. Если по истечении определенного промежутка времени клиент банка, получивший ипотеку, не может продолжать выплачивать кредит, то на данную недвижимость тоже подыскивается покупатель. Тогда оформляется договор о переводе долга, но лишь с согласия банка. Покупатель имеет право приобрести недвижимость, но на него возлагается обязанность погасить долг перед банком, другими словами, он становится его должником.

Случаются ситуации, когда покупатель жилья не располагает суммой, которая необходима для покупки большей жилплощади, и также собирается взять ипотечный кредит. Это процедура более сложная, поскольку банку потребуется одобрить его кандидатуру, оценить его финансовые возможности, чтобы гарантии выплаты займа были сохранены.

Отчуждаем недвижимость у банка

Если у заемщика появились непреодолимые обстоятельства, не позволяющие вносить выплаты в полном объеме, банк в первую очередь заинтересован пойти ему на встречу в вопросе реализации жилой недвижимости. Если покупатель на жилье ещё не найден, учреждение предлагает своему клиенту надежного и проверенного партнера для того, чтобы осуществить сделку. Однако заемщик должен хорошо понимать, как продать квартиру, обремененную ипотекой. Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья.

Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно при условии, что расчеты с покупателем будут проводиться через банк и под контролем сотрудника кредитного отдела. Такой порядок отчуждения имущества, находящегося в залоге, подробно описан в законе об ипотеке.

Обременение квартиры залогом налагает некоторые ограничения по распоряжению этим законным правом.

Ищем покупателя

Если вы хотите продать квартиру, купленную по ипотеке, необходимо обязательно получить согласие банка. Как только вы заручились его одобрением, необходимо выбрать оптимальную схему продажи.

Рассмотрим возможные способы продажи

Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае - будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости - до регистрации прав собственности или после нее.

В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры - покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии. В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из своей ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения. Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, другим способом?

Да, существует еще один вариант подобной сделки. Во втором случае заемщик вносит на свой счет в банке остаток задолженности, а также начисленные проценты по действующему кредиту. Это делается для того, чтобы финансовое учреждение списало эту сумму и выдало заемщику письмо о том, что его обязательства перед ним выполнены, и обременение с жилья снято.

Для этого продавец может оформить договор о продаже квартиры (предварительный вариант), после заключения которого покупатель передаст заемщику сумму, необходимую для закрытия им ипотечного кредита. В свою очередь, заемщик внесет денежные средства на свой счет в банке до подачи соответствующих документов на регистрацию прав собственности. Сдать все необходимые бумаги на снятие обременения и зарегистрировать договор продажи можно в один день.

Сделка редкая, но возможная

На вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сотрудники банков обычно отвечают, что эта сделка сложнее обычной, но она возможна. Срок, после которого осуществление ее возможно, устанавливается банком.

Сегодня существует три способа, по которым можно продать квартиру, купленную по ипотеке. Первый вариант - самостоятельная продажа. Он подразумевает прозрачность сделки и обязательное согласие на нее банка-кредитора. После того как согласие получено и окончательно определена сумма долга по кредиту, заключается соглашение с покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Затем покупатель выплачивает банку-кредитору сумму, которую должен продавец. После этого он получает на руки расписку и документ об отсутствии задолженности.

В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.

Вариант второй - продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.

Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Но такие операции они, как правило, совершают неохотно, в связи с тем, что не заинтересованы в потере своих клиентов.

Вариант третий неофициальный

Это способ сомнительный во всех отношениях. Для его осуществления необходимо найти покупателя, желающего погасить кредит досрочно. Найти такого человека достаточно сложно. К тому же в этом случае ипотечный кредит должен быть погашен досрочно и без штрафных санкций. Если вы не знаете, как продать дом в ипотеке, то нужно учитывать, что сделка будет проходить так же, как и с квартирой.

Другие вопросы, связанные с продажей ипотечной квартиры

Довольно часто с получением долгожданного жилья люди получают и множество проблем. В основном они связаны с изменением условий жизни, потерей работы, невозможностью выплачивать кредит. К примеру, многих интересует вопрос о том, можно ли продать квартиру по военной ипотеке. Такая сделка возможна, но при получении согласия на нее банка-кредитора и Министерства Обороны.

Сегодня вы узнали, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Надеемся, что полученные сведения помогут вам правильно провести такую сделку.

Почему-то силен миф, что квартиру в ипотеке продать невозможно. Причины возникновения ошибочного мнения понятны право собственности ограничено, а значит, право свободного распоряжения квартирой тоже. Но ведь ограничение можно снять.

Разрешит ли банк

Квартира оформленная в кредит принадлежит заемщику, однако является залоговым обеспечением займа. Право собственности заемщика ограничивается до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. В квартире можно жить, но продать, подарить, обменять ее без разрешения банка нельзя.

Мнение, что банки не дают таких разрешений, это миф. Никаких проблем здесь нет, кроме того, что за согласие придется заплатить около 1% от суммы кредитоваания. Да, существуют банки, которые не то чтобы запрещают, но не одобряют такие операции и всячески им препятствуют. Например, с помощью высоких штрафов за досрочное погашение, затягивания выдачи разрешения или же запрета на самостоятельный поиск клиентом покупателя. Но таких мало.

Отказ банка может быть связан с отдельными условиями договора. Например, если клиент желает продать квартиру в период, когда действует мораторий на досрочное погашение. Но это временный запрет. К тому же, есть способ осуществить сделку в такой ситуации, и мы о нем расскажем.

В общем, если банк устраивает цена (должна превышать сумму задолженности) и прочие пункты сделки, то он не будет против.

Способы продажи собственности без разрешения банка

Без разрешения банка продать квартиру, оформленную в ипотеку, можно только после снятия обременения. Поэтому если не желаете, чтобы банк участвовал в сделке, придется погасить долг. Есть два способа.

Взять еще один кредит

Если позволяют финансовые возможности, можно взять потребительский кредит наличными и с помощью полученных средств погасить остаток задолженности по ипотечному кредиту. Квартира станет безоговорочно вашей, и вы сможете продать ее в обычном порядке .

Найти покупателя, который не боится риска

Находите покупателя, и он под честное слово (под расписку) дает вам деньги на погашение задолженности. Вы платите банку, снимаете обременение и делаете с квартирой, что хотите.

Самый удобный вариант, который избавляет от лишних трат времени и денег на всевозможные переоформления. Но не каждый покупатель пойдет на такой риск. Ведь после уплаты долга продавец может отказаться от операции, так как это обязательство нигде не прописано.

Способы продажи квартиры с разрешения банка

Начните с посещения отделения банка. Проконсультируйтесь с менеджером по ипотечным кредитам. Будьте готовы к допросу на тему почему решили продать? . Если банк согласен, то не исключено, что он сам предложит вам оптимальную схему реализации жилья.

Далее нужно написать заявление, чтобы банк выдал письменное разрешение. Получив ответ, сообщите банку все условия сделки: время и место совершения сделки, данные об агентстве недвижимости (если сделка осуществляется с его участием), способы погашения задолженности и т.д.

Изучив полученную информацию, банк может внести изменения или дополнения, чтобы обезопасить себя. Придется согласиться.

Без участия банка в сделке

Все делаете сами. Находите покупателя, обсуждаете условия, договариваетесь и действуете следующим образом:

1. Обращаетесь в отделение банка, узнаете остаток задолженности по кредиту. Просите выдать справку (или выписку), в которой написано, сколько вы должны. Она нужна для того, чтобы покупатель удостоверился, что вы не соврали, называя сумму долга.
2. Заключаете с покупателем предварительный договор купли-продажи (в нотариальном порядке).
3. Получаете от покупателя часть денег для оплаты долга. Остальную сумму покупатель может положить в банковскую ячейку.
4. На полученные от покупателя средства гасите кредит. Или же это может сделать сам покупатель. Как договоритесь. Для покупателя предпочтительнее заплатить самостоятельно. Платежный документ оформят на его имя, и это будет служить доказательством тому, что кредит погасил именно он.
5. Банк выдает документы для снятия обременения закладную, справку об отсутствии задолженности.
6. Отправляетесь в регистрационную палату и снимаете обременение. Процедура займет около месяца.
7. Получив полное право собственности, отправляетесь вместе с покупателем к нотариусу и оформляете договор купли-продажи. Переход права собственности и договор регистрируются в регистрационной службе. После этого получаете остальную сумму.

Вы находите покупателя и договариваетесь с ним, но сопровождением сделки занимается банк, за что берет комиссию. Алгоритм следующий:

1. Банк открывает две сейфовые ячейки. За их аренду он возьмет комиссию. Почему ячейки, а не денежные переводы? Это намного дешевле. В качестве альтернативы можно открыть депозит.
2. Покупатель разделяет денежные средства на две части и кладет их в разные ячейки. Сумма денег в первой ячейке равняется остатку по ипотеке. Во второй разнице между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Условием доступа к ячейке продавца может быть предъявление зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства покупателя о праве собственности на квартиру. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.
3. После размещения денег в ячейках банк отправляет пакет документов в регистрационную палату, чтобы снять обременение.
4. После снятия обременения оформляется сделка купли-продажи у нотариуса. Важный нюанс: нотариуса обычно выбирает банк.
5. Договор и свидетельство о праве собственности регистрируются в регистрационной службе.

Продаете не саму квартиру, а ипотечный кредит на нее. Недвижимость продолжает являться залоговым обеспечением. Кредитный договор переоформляется на нового заемщика покупателя, который берет на себя обязательства по кредиту и становится новым владельцем жилья.

Это возможно, если покупатель устроит банк в качестве заемщика. То есть покупателю придется предоставить соответствующий пакет документов (в том числе справки о доходах). При этом нет гарантии, что покупатель получит ипотеку на тех же условиях. Банк может применить в договоре с ним действующие тарифы выше тех, что были несколько лет назад.

Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком долга по кредиту, но банк в этой операции уже участие не принимает.

Ипотека в ипотеку

Покупатель тоже может воспользоваться подобным кредитом для приобретения квартиры, обремененной другой ипотекой. При этом кредитоваться он может как в вашем банке, так и в другом. Если он оформляет займ в другом банке, то последний может провести рефинансирование долга в вашем финансовом учереждении. Сомнительная и неудобная схема.

Улучшение жилищных условий

В этом случае квартира продается с целью приобрести более дорогое и комфортное жилье. Если с текущим кредитом проблем нет, банк может одобрить новый кредит для покупки другого жилья. Имеющаяся квартира продается, и деньги идут на частичную оплату нового долга.

Риски и сложности

Выгода для продавца сомнительна, так как квартиры в ипотеке приходится продавать по сниженной цене. Процесс заключения сделки длительный и сложный, расчеты в большинстве случаев ведутся наличными, и это отпугивает покупателей. Привлечь их можно только предложением цены на 5-10% ниже рыночной.

Расходы на совершение сделки всегда выше, чем при продаже квартиры, не обремененной кредитом. Обычно продавец оплачивает подготовку документов, а покупатель оформление сделки. Риэлторы если воспользуетесь их услугами возьмут более высокие комиссионные за сложность сделки.

Если объектом кредита является жилье на стадии строительства. придется запрашивать у застройщика разрешение на переоформление договора, а это тоже стоит денег. Разрешение передается в банк.

Вывод

Продать квартиру в ипотеке можно. Однако готовьтесь к тому, что это будет долго и дорого. Алгоритмы продажи простые, но на практике каждый пункт заставит понервничать. Что ж, сделки с недвижимостью и без ипотеки требуют времени и терпения, а с оформленным кредитом тем более. Если вы уверены, что оно того стоит, не отказывайтесь от этой идеи.

Своя собственная квартира – это счастье, радость и предел мечтаний многих людей. Именно к такому результату стремятся люди, берущие ипотеку в банке .

Способы продажи квартиры, взятой в ипотеку

Однако бывают ситуации, когда квартиру, взятую в Сбербанке в ипотеку, необходимо срочно продать. К таковым можно отнести:

1. Увольнение с места работы. Нет никакой возможности оплачивать ипотеку. В таком случае важно предоставить в банк следующие документы: письменное заявление с указанием причин. Оно должно быть с печатью из отдела кадров, а также утверждено руководителем организации;справку, подтверждающую утерю трудоспособности. В ней должны быть указаны причины увольнения. Она должна быть выдана отделом кадров;копии приказов, справок и прочего, в которых чётко прописаны причины увольнения. Сделать это необходимо до наступления сроков ежемесячных выплат – тогда не будет начисления пени. Плюс ко всему, необходимо предоставить план выхода из данной ситуации –тогда не будет производиться начисление просрочек.

Вариантами разрешения ситуации могут быть: нахождение покупателей. В таком случае необходимо предоставить все данные о них, а также их личное присутствие. Покупатель, в свою очередь, должен написать расписку о том, что ознакомлен с причинами продажи квартиры, а также согласие на погашение залога. Или предложение о выкупе ипотеки из одного банка другому. Необходимо заранее договориться с банком, который будет выплачивать ипотеку, а также представить все их реквизиты.

2. Появилось желание приобрести более просторную квартиру. Либо квартиру, меньшую по площади. В первом случае необходимо указать именно эту причину, а также дать полную характеристику новой жилищной площади. Во втором – необходимо переоформить документы.

Существует несколько способов, как проделать данную процедуру безболезненно:

1. Продажа собственными силами. В таком случае банк должен быть заранее уведомлен. Затем выполняется следующее: определяется долг по кредиту. Это делается с помощью специального оценщика;составляется предварительное соглашение с покупателем: он выплачивает задолженность, а банк выдаёт документ о её погашении;после оговоренного периода времени покупатель получает свидетельство о праве на собственность и акт о купле-продаже.
2. Всю процедуру выполняет банк. Все действия идентичны с первым способом, кроме оплаты денег: они переходят не клиенту, а сразу в банк.
3. Продажа кредитной задолженности. В таком случае продаётся сам кредит, который может купить как другой покупатель, так и банк.
4. Незаконный. При таком способе оплата задолженности проходит досрочно и в обход банка. Все, что касается Сбербанка – это получение денег для погашения задолженности.
5. Продажа квартиры с использованием материнского капитала. В таком случае необходимо получить разрешение от банка. После этого можно поступить одним из двух способов: погасить задолженность до или после совершения сделки и подать необходимые документы в Росреестр;происходит продажа квартиры, а уже потом погашение залога.

Какие проблемы могут преследовать продавца?

Казалось бы, все очень просто: найти покупателя, договориться со Сбербанком, избавиться от ипотечной каббалы. Но есть свои и свои трудности, а также недостатки. К ним относятся:

1. Потеря квартиры. Продавец теряет свои квадратные метры.
2. Продажа её будет осуществляться по цене, ниже рыночной. Это связано с тем, что для удачной реализации необходимо подготовить большое количество документов: бумаги из банка об общей сумме ипотеки;сроки погашения кредитного залога;документы, касающиеся данных о квартире;паспорт;кадастровый паспорт ;справка из Бюро Технической Инвентаризации;справка из государственного реестра права;документ о состоянии лицевого счёта;справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;оценка рыночной цены за квартиру. Таким образом, после того, как все документы будут собраны, пройдёт довольное большое количество времени, а значит, и стоимость квартиры значительно снизится.
3. Покупателей будет немного, так как необходимо внести денежные средства, не обращаясь за помощью к банкам. Другими словами, у них на руках должна быть вся необходимая сумма.
4. Для правильного проведения всей процедуры, необходимо обратиться в специальную компанию. Таким образом, появляются дополнительные расходы. После того, как вся задолженность погашается, покупатель переоформляет все документы на себя. Кроме того, ему необходимо их зарегистрировать и получить два документа: перенос прав на собственность от одного собственника к другому;свидетельство о праве на собственность данной квартиры.

Как быстро и выгодно продать квартиру в ипотеке (видео)

Реакция Сбербанка на продажу квартиры, находящейся в ипотеке

Несмотря на то, какая форма сделки была рассмотрена покупателем, все они едины в одном: на них нужно получить согласие Сбербанка. Однако, переживать по этому поводу не стоит: банк сам заинтересован в том, чтобы ипотека была полностью погашена. Таким образом, все, что требуется от продавца по отношению к банку, это:

1. Поставить его заранее в известность. Делать это лучше за месяц до начисления нового платежа.
2. Получить от банка письменное согласие на продажу квартиры третьим лицам.
3. Погасить все проценты по ипотеке – если таковые имеются. Сюда же относятся и налоговые вычеты, а также расходы банков и нотариуса.

Таким образом, продав квартиру, находящуюся в ипотеке, можно остаться как в минусе – без собственной жилплощади, так и в плюсе – появится возможность заселения в более просторные метры новой квартиры.

Источники: http://vsenovostroyki.ru/legal/1433/, http://fb.ru/article/132640/mojno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku-kak-prodat-kvartiru-obremenennuyu-ipotekoy, http://www.sbanki.ru/prodat_kvartiru_v_ipoteke.html, http://2realtor.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/