ВОПРОС: По договору купли-продажи нами была приобретена квартира в многоквартирном доме. С целью заключения договора на предоставление коммунальных услуг мы обратились в управляющую компанию, где сказали, что у предыдущего собственника имеется задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, поэтому мы, как новые собственники, должны ее оплатить. Обязан ли новый собственник погасить долг за предыдущего собственника?
ОТВЕТ: Согласно ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с ч.3 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Частью 1 статьи 153 ЖК РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Как следует из ч.2 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса.
Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника квартиры (жилого помещения) не ранее возникновения у него права собственности на данную квартиру.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом.
В силу п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации.
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).
Исходя из данных положений Гражданского кодекса РФ, право собственности на квартиру возникает с момента государственной регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с чем обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента регистрации права собственности на квартиру в государственном реестре.
Таким образом, вы не должны оплачивать задолженность за предыдущего собственника квартиры, поскольку обязанность по уплате данных платежей возникла у вас с момента возникновения у вас права собственности на данную квартиру, то есть платить вы обязаны только за те услуги, оплата за которые будет начислена вам с момента возникновения права собственности на данную квартиру.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА:
Раздел лицевых счетов в квартире Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг (платежей) Предварительный договор купли-продажи квартиры (недвижимости) Покупка квартиры (Как купить квартиру) Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Обжалование (отмена) Продажа доли в квартире, преимущественное право выкупа Залив квартиры Вселение в квартиру собственником других лиц Предоставление жилья взамен сносимого (социальный наем) Принудительный выкуп доли в квартире одним собственником у другого собственника Право пользования квартирой лицом, не участвовавшим в приватизации
А КАК ВЫ ПРЕДСТАВЛЧЯЕТЕ, ЧТО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ НАЧНЕТ ВАС ВЫСЕЛЯТЬ?
Здравствуйте, Ольга,
Вы не должны погашать задолженность бывшего собственника вартиры.
На основании п. 5 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за коммунальные платежи возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с положениями ч.2 статья 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 131, п.1 ст. 551 ГК РФ право собственности, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно п.2 ст. 551 ГК РФ, исполнение договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Таким образом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, приобретшего его на основании договора купли-продажи, с момента государственной регистрации права собственности на него. следовательно, требование о взыскании с нового собственника задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги в период времени, когда данная квартира ему не принадлежала, не является правомерным. Погашение накопленной задолженности предыдущего собственника перед управляющей компанией это обязанность предыдущего собственника.
Скорее всего, УК даже не в курсе о произошедшей смене владельца квартиры (Скажите, квитанции приходят уже на Ваше имя или же на имя предыдущих собственников?). Вам стоит обратиться в УК с письменным заявлением о том, что Вы, как новый собственник квартиры, данную задолженность не признаете. Также приложите копии документов, подтверждающих право собственности на данную квартиру. Можете отправить его заказным письмом с описью вложения (эту опись и вернувшееся уведомление стоит сохранить) либо самостоятельно отнести заявление в 2х экземплярах в УК. на одном из них пусть поставят отметку о принятии, входящий номер, дата, фамилия принявшего лица, роспись и печать организации.