MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Долг после продажи квартиры с торгов

Ответы юристов (13)

Есть ли какие то шансы вернуть квартиру?

Маргарита

Действительно закон устанавливает определенный срок для обжалования, этот срок начинает течь с момента, когда Вас известили о произведенной оценке, если соответственно Вас не извещали, то можно попробовать оспорить торги:

Статья 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» Оценка имущества должника

4. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке;

Другой вариант — попробовать признать торги недействительными, если были нарушения в порядке их проведения:

Статья 90 ФЗ «Об исполнительном производстве» Сроки и порядок проведения торгов

1. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

2. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Статья 448 ГК РФ Организация и порядок проведения торгов

1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. Если иное не предусмотрено законом,извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

3. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

4. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

5. Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Статья 449. Последствия нарушения правил проведения торгов

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В то же время, если даже и признать торги недействительными, то, если оценка не будет оспорена, единственным вариантом будет — это немедленно погасить долг, иначе жилье все равно повторно продадут с торгов.

Банк забирает квартиру у должника

    Nosovanton 18 Окт 2013

    Уважаемые юристы, прошу совета в сложившейся ситуации.

    Гражданин А взял в банке кредит. В качестве поручителей он указал граждан Б и В, которые вместе с ним имеют каждый по 1/3 долей в некой квартире. Со слов одного из них, Б и В от своих долей квартиры в банке отказались (непонятно, как именно).

    Должник кредит вообще не платил, и теперь все трое - ответчики в суде. Банк просит расторгнуть кредитный договор, взыскать с должника сумму, проценты и неустойки по договору, обратить взыскание на квартиру. Причем, все ответчики не возражают отдать квартиру.

    Подскажите, пожалуйста:

    1) Я так понимаю, что в соответствии со ст. 61 ФЗ Об ипотеке в данном случае действует ипотечная амнистия, и если суммы, вырученной после реализации квартиры на торгах, будет недостаточно для погашения долга, то долг всё равно считается погашенным? Или это неправильно, так как в п. 5 ст. 61 ФЗ Об ипотеке сказано: Если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки. - то есть, ипотечная амнистия не работает в случае, если по решению суда квартира продается на торгах, а работает только если банк сам изъявит в суде или во внесудебном порядке желание оставить квартиру себе, а не продавать ее на торгах? Имеет ли он право не оставлять себе квартиру, и, следовательно, амнистия не будет работать, и взыскание будет наложено на всё имущество должника и его поручителей, а не только на квартиру?

    2) Правильно ли считать, что если по решению суда будут назначены торги на продажу квартиры, и выручка от продажи квартиры на торгах превысит сумму долга, то разница должна быть возвращена должнику? В данном случае разница будет возвращена только гр-ну А? Могут ли в случае превышения выручки от продажи квартиры на торгах суммы долга что-то получить поручители? Ведь по сути именно по вине должника они отдали свои доли. Можно ли говорить, что если в качестве условия отчуждения 1/3 от квартиры граждан Б и В в соглашении об отказе от долей указан невозврат долга должником, то получается, что отдав свои 1/3 они частично исполнили обязательства должника, и могут требовать данные суммы от него в регрессном порядке? С другой стороны, если в соглашении об отчуждении долей сказано, что Б и В просто так, ни за что отчуждают свои доли (дарят) гражданину А, то получается, что поручители ничего не потеряли из-за недобросовестности должника, и с разницы между выручкой от торгов и суммой долга они ничего не получат?

      Nosovanton 19 Окт 2013

      +++

      Возникает такой вопрос - банк помимо прочих требований просит расторгнуть кредитный договор. Но ведь расторжение кредитного договора влечет прекращение всех обязательств по нему, только нужно будет вернуть полученную от банка сумму.

      То есть, как бы договор предусматривал обязательства:

      1) Вернуть основной долг

      2) Вернуть проценты и неустойки

      3) Быть поручителями

      4) Отдать под залог квартиру

      и если договор будет расторгнут, то все эти обязательства пропадут, кроме 1-ого, так как оно - это убытки для банка? То есть, всё что надо будет вернуть - только основную сумму долга, без всяких неустоек и процентов, причем, поскольку поручительство пропало, то возвращать должен будет только один должник и больше никто?

      Хотя вот:

      Расторжение кредитного договора не препятствует реализации

      Материалы по теме:

      Минэкономразвития и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выступили с инициативой ограничить действие существующего с недавних пор правила об обнулении ипотечного долга. Согласно этому правилу, ипотека считается погашенной, если заложенное жилье было продано, даже если цена продажи была меньше суммы долга. При этом реализовать такую квартиру можно лишь с торгов. Согласно новой инициативе ведомств, обнуляться долг будет лишь в случаях, если банк заберет квартиру себе в собственность, минуя торги.

      Данная инициатива, которая уже направлена на рассмотрение правительства, призвана снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов, сообщают «Известия».

      По словам представителей Минэкономразвития, принятые в декабре прошлого года поправки в закон «Об ипотеке» значительно увеличили риски банков, выдающих ипотечные кредиты. Напомним, что до принятия поправок в случаях, когда продажа залога не покрывала сумму долга, закон обязывал должника погасить весь долг целиком. Поправки же, по сути, провозгласили «ипотечную амнистию», при которой непогашенная сумма долга, оставшаяся после реализации квартиры с торгов, обнулялась.

      В предложении Минэкономразвития и АИЖК говорится, что обнулять остаток долга можно лишь в случаях, когда банк и заемщик договорились о том, что реализовать залог возможно не только через аукцион, как сейчас, но и просто передав его в собственность кредитора. Однако для этого необходимо внести в законодательство изменения, в которых будет закреплено право граждан предоставлять банкам такую возможность.

      По мнению ряда экспертов, такой механизм будет выгоден и заемщикам, и банкам. С торгов квартиры, как правило, уходят по цене гораздо ниже рыночной, а потому банку выгоднее сначала получить квартиру в собственность и лишь затем заниматься ее реализацией. Такой вариант должен устроить и должников, которые, передав залог в собственность банка, смогут не выплачивать оставшуюся часть долга.

      В современной России процесс становления цивилизованного и развитого рынка ипотечного кредитования проходит только начальную стадию развития ввиду недостаточно активного использования этого механизма в масштабе всего населения. В то же время проделан большой путь по становлению ипотечного кредитования в России. Развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья. Условия кредитования в коммерческих банках постепенно приближаются к классическим стандартам, выработанным мировой практикой. В большинстве регионов приняты долгосрочные ипотечные программы. Региональные фонды жилищного строительства и ипотечные агентства переходят к выдаче займов по единым стандартам, разработанным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

      Несмотря на установленный действующим законодательством порядок реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, ставится под сомнение правильность употребления в данном случае понятия "публичные торги". В п. 4 ст. 447 ГК РФ указано, что торги проводятся в форме конкурса или аукциона, а п. 6 этой же статьи вводится понятие публичных торгов, которые проводятся с соблюдением общих правил. Их отличием от обычных торгов является проведение в порядке исполнения решения суда. Согласно п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества происходит путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Часть исследователей считает, что понятие "публичные торги" является синонимом понятия "открытые торги".

      Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество, согласно п. 6 ст. 57 Закона об ипотеке и п. 3 ст. 350 ГК РФ. В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Таким образом, содержащийся в специальных нормах Закона об ипотеке термин "публичные торги" не имеет единого содержания и по смыслу норм Гражданского кодекса является видовым понятием, но при этом воплощен в форму родового. Вышеизложенная позиция суда также подтверждает определение публичных торгов в части предложения наивысшей цены.

      Подмена видового понятия родовым, во-первых, существенно ограничивает права и законные интересы участников таких торгов, так как с учетом специфики реализуемого с торгов заложенного имущества покупатели могут предлагать не только наибольшую цену, но, как возможный вариант, какое-либо решение жилищной проблемы залогодателя, на чье имущество обращается взыскание.

      Во-вторых, в соответствии со ст. 62 Закона об исполнительном производстве торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми судебным приставом-исполнителем заключен соответствующий договор. Следовательно, введенный ГК РФ термин "публичные торги" служит лишь указанием на то, что реализация предмета этих торгов проводится на основании решения суда. Однако согласно общим положениям ГК РФ информация о проведении торгов размещается в открытом доступе в специализированных печатных изданиях и, следовательно, имеет публичный характер. Указание на публичный характер торгов, проводимых на основании решения суда, в таком случае не имеет смысла. Получается дублирование принципа публичности.

      В-третьих, в извещении о проведении торгов согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ должны содержаться сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Проведение торгов по продаже жилого помещения в случае обращения на него взыскания по решению суда изначально будет связано с нарушениями общих норм ГК РФ. Данное нарушение связано с тем, что, несмотря на распространение на публичные торги общих положений о торгах (разделение на конкурс и аукцион), указать на форму торгов не представляется возможным, так как в законодательстве отсутствует указание на разделение публичных торгов на подвиды.

      Для того чтобы удостовериться в правильности рассуждения, обратимся к нормам других законов, содержащим понятие "публичные торги". Реализация жилого помещения с публичных торгов предусмотрена Жилищным кодексом РФ в случае применений судом последствий самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения (ст. 29). В таком случае суд принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние. Данный пример в очередной раз подтверждает только указание на цену. Статья 15 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах) также содержит указание на обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, которое в случае обращения взыскания по решению суда будет проводиться в форме публичных торгов. Обращение взыскания на требования и иное имущество, составляющее ипотечное покрытие облигаций, в том числе их реализация, осуществляется в порядке, предусмотренном Законом об ипотеке.

      Проведенный анализ выявил следующее противоречие. По действующему законодательству продажа заложенного имущества с публичных торгов производится в пользу лица, предложившего наивысшую цену. Следовательно, публичные торги по продаже заложенного имущества могут проводиться только в форме аукциона. Такой подход не соответствует общему определению публичных торгов, которые могут проводиться как в форме аукциона, так и конкурса. Следовательно, использование термина "публичные торги" применительно к случаю продажи заложенного имущества является неудачным и не отвечает существу проводимой операции.

      Кроме того, пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества право залога прекращается. Однако п. 1 ст. 353 ГК РФ оговаривает, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества право залога сохраняет силу. Для устранения указанного противоречия норм необходимо определить, является ли основание приобретения права собственности покупателя заложенного имущества с публичных торгов первоначальным или производным.

      Лицо может приобрести право собственности на имущество, на которое собственник утратил право собственности согласно п. 3 ст. 218 ГК РФ. В случае реализации заложенного имущества по долгам залогодателя на основании решения суда собственник утрачивает право собственности не на основании добровольного волеизъявления. Право собственности приобретателя заложенного имущества путем продажи с публичных торгов также не происходит в порядке правопреемства, а вследствие его участия в этих торгах. Таким образом, можно сделать вывод о том, что в случае отчуждения предмета залога по волеизъявлению залогодателя залог следует за вещью и согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ сохраняет силу как производное основание приобретения права собственности. Приобретение же вещи, являющейся предметом залога, с публичных торгов является первоначальным способом приобретения права собственности. Следовательно, общее правило о следовании залога в таком случае не применяется.

      Действующее законодательство не предусматривает передачу предмета залога в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.

      В дополнение к вышесказанному кредиторам взыскать задолженность по кредитам при ипотеке жилья очень трудно, так как до сих пор не отработаны схемы выселения неплательщиков, существуют проблемы с выселением несовершеннолетних и т.п. что влечет долгосрочность процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию, а то и вовсе невозможность выселения и последующей реализации заложенного имущества.

      Статьей 92 Жилищного кодекса РФ к разновидности помещений специализированного жилищного фонда отнесен маневренный фонд. Согласно ст. 95 ЖК РФ жилые помещения маневренного фонда предназначены в том числе для временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены на заемные средства и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными. При этом п. 2 ст. 106 ЖК РФ устанавливает срок действия договора найма жилого помещения маневренного фонда с такими гражданами. Указанный договор заключается до завершения расчетов с этими гражданами, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание.

      Обращение взыскания возможно согласно ст. ст. 51, 55 Закона об ипотеке как в судебном, так и во внесудебном порядке. При этом право собственности залогодателя в случае реализации жилого помещения во внесудебном порядке переходит либо к победителю аукциона, либо по договору купли-продажи к залогодержателю или к третьим лицам в соответствии со ст. 55 Закона об ипотеке. В случае реализации судебного порядка обращения взыскания право собственности на такое жилое помещение граждане-залогодатели утрачивают только после проведения публичных торгов в соответствии с положениями п. 2 ст. 237 ГК РФ. Однако ст. 95 ЖК РФ четко оговаривает в качестве нанимателей жилых помещений маневренного фонда "граждан, утративших жилые помещения". К тому же предоставление жилых помещений маневренного фонда, как следует из п. 2 ст. 99 ЖК РФ, должно осуществляться для граждан, не обеспеченных жилыми помещениями. Таким образом, право на временное проживание в маневренном фонде граждане приобретают только после реализации заложенного недвижимого имущества. До реализации жилого помещения на таких граждан распространяется действие нормы п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке, согласно которой момент прекращения права пользования заложенным жилым помещением связан с реализацией двух обязательных условий: обращения взыскания на заложенное жилье и его реализации.

      Исходя из изложенного, нельзя не согласиться со справедливым мнением о том, что порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда в случае утраты гражданами помещений в связи с обращением взыскания на них ЖК РФ не определен. Таким образом, основание для заключения договора найма жилого помещения маневренного жилого фонда у залогодателей жилого помещения, на которое обращено взыскание, появляется только с момента перехода права собственности к новому приобретателю жилого помещения по вышеуказанным основаниям. В настоящее время окончательные расчеты производятся оперативно, так как необходимо разграничить и оплатить суммы, которые затрачены на организацию торгов (аукциона), суммы, уплаченные должником и, соответственно, подлежащие возврату ему, и т.д. что занимает непродолжительный промежуток времени (1 - 2 дня), следовательно, жилые помещения маневренного фонда могут быть предоставлены должнику максимум на неделю в лучшем случае. Указанные периоды времени могут занимать и один день. Таким образом, момент возникновения основания для пользования маневренным фондом практически совпадает с возникновением основания утраты пользования. То есть предусмотренная ЖК РФ норма о предоставлении временного жилого помещения гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на них, не применима на практике.

      Однако региональные органы власти предлагают свои варианты использования в данном случае жилых помещений маневренного фонда. В частности, Постановлением Правительства г. Москвы от 08.11.2005 N 881-ПП "О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" установлено, что для активизации участия кредитных и иных организаций в ипотечном жилищном кредитовании жителей г. Москвы и создания условий для снижения процентных ставок обеспечить использование маневренного фонда г. Москвы при ипотечном кредитовании на условиях заключения соответствующего договора между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и кредитором. В указанном Постановлении отмечается, что предоставление заемщикам из маневренного фонда помещений при обращении взыскания на их жилье, находящееся в залоге у кредитора, упрощает и ускоряет для банков процедуры обращения взыскания при неисполнении заемщиком обязательств перед банком, предусмотренных кредитным договором. Этим создаются предпосылки для снижения банковских рисков, процентных ставок по кредитам и увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования. Для реализации указанных задач устанавливается необходимость обеспечения кредиторов на договорной основе гарантиями по выделению квартир из маневренного жилищного фонда города заемщикам в случае обращения взыскания на находящиеся в их собственности и в залоге у кредитора жилые помещения.

      Приведенный пример использования маневренного фонда не соответствует вышеуказанным положениям закона о моменте возникновения права на заключение договора проживания в помещении маневренного фонда, а также направлен на гарантии соблюдения только прав кредиторов без учета конституционного права на жилище тех граждан, которые утрачивают свои жилые помещения.

      Исходя из изложенного, учитывая краткосрочность проживания в жилых помещениях маневренного фонда, не вполне понятно назначение этого фонда для граждан, утративших жилые помещения в связи с обращением на них взыскания. Представляется обоснованной следующая точка зрения. Исходя из перечня случаев, когда гражданам предоставляются жилые помещения маневренного фонда, граждане проживают в таких помещениях до наступления возможности вернуться в бывшее их местом жительства жилое помещение либо приобрести новое жилое помещение. Например, в случае чрезвычайных обстоятельств возможно получение нового жилого помещения, в случае капитального ремонта - по его окончании. Главной особенностью жилых помещений маневренного фонда, как следует из его назначения, является временное проживание.

      Определив предназначение маневренного фонда, проанализируем правовое положение тех граждан, которые утратили жилые помещения в результате обращения взыскания на них. Если законодатель хотел учреждением таких жилых помещений дать время гражданам, утратившим жилые помещения, подыскать иной вариант проживания, то необходимо было установить какой-то максимальный пресекательный срок длительности проживания в таких помещениях, начало которого должно быть связано с моментом перехода права собственности на утраченное жилое помещение к другому лицу. Срок действия договора найма жилого помещения маневренного фонда должен определяться, например, судом при вынесении решения об обращении взыскания на заложенное жилое помещение с учетом материальных возможностей каждого заемщика. Следует учитывать, что данный вариант применим только к тем гражданам, которые получают достойный доход, достаточный для того, чтобы не быть признанными малоимущими в порядке, установленном п. 2 ст. 49 ЖК РФ.

      В случае же признания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания по основаниям, установленным ст. 51 ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях и если члены семьи такого нанимателя не являются собственниками жилых помещений, то такое признание может явиться основанием для признания их нуждающимися в жилых помещениях и при соблюдении установленных ЖК РФ и другими нормативными актами процедур заключения с этими гражданами договора социального найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Исходя из этих замечаний, назначение маневренного фонда представляется вполне обоснованным только в том случае, когда граждане будут иметь право проживания в нем до момента заключения с ними договора социального найма жилого помещения. Только установление таких временных рамок использования маневренного фонда позволит реализовывать предусмотренное ст. 40 Конституции РФ право каждого гражданина на жилище.

      Единственным основанием отказа в предоставлении жилых помещений маневренного фонда должно быть совершение гражданами намеренных действий для ухудшения своих жилищных условий. Такие действия также являются основанием для отказа в признании граждан нуждающимися в жилых помещениях в соответствии со ст. 53 ЖК РФ в течение пяти лет с момента совершения таких действий. Такая оговорка позволит не допустить злоупотреблений со стороны заемщиков по ипотечным кредитам и будет стимулирующим основанием для надлежащего исполнения обязательств по кредиту.

      В странах с развитой ипотечной системой кредитования и стабильным уровнем зарплат у залогодателя просто не может возникнуть ситуация, когда он не в состоянии платить по ипотечному кредиту. Может только снизиться уровень доходов, но тогда просто происходит обмен на более дешевое жилье, которое также становится предметом ипотеки. Таким образом, граждане продолжают оставаться надлежащими плательщиками по ипотечному кредитному договору. К сожалению, в России, напротив, увольнение с хорошего места работы или потеря собственного бизнеса становится причиной, при которой надлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредитному договору невозможно даже в случае замены предмета ипотеки на более дешевый вариант.

      Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что в существующем виде нормы Жилищного кодекса РФ не позволяют гражданам-заемщикам воспользоваться в предусмотренных законом случаях правом на проживание в жилых помещениях маневренного фонда в случае обращения взыскания на заложенное ими жилье. Анализ норм, содержащих правила использования жилых помещений маневренного фонда, не позволяет говорить о единстве предназначения таких жилых помещений. Правовая природа маневренного фонда основана на реализации государственной гарантии обеспечения возможности временного проживания граждан с целью соблюдения конституционного права каждого гражданина на жилище. Назначение жилых помещений маневренного фонда необходимо определять не конкретным законодательным перечнем случаев его использования, а установив общее предназначение указанного жилья. Для чего предлагается определять назначение жилых помещений маневренного фонда для проживания тех граждан, которые в силу объективных причин временно не имеют возможности реализовать право пользования жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания.

      Законом также установлена ответственность участников системы рефинансирования. В частности, в соответствии со ст. 24 Закона об ипотечных ценных бумагах управляющий ипотечным покрытием несет перед владельцами ипотечных сертификатов участия ответственность в размере реального ущерба в случае причинения им убытков в результате нарушения Закона, правил доверительного управления ипотечным покрытием, в том числе неправильного определения суммы денежных средств, подлежащей перечислению (выплате) владельцу ипотечного сертификата участия, и суммы денежных средств, подлежащей выплате в связи с погашением ипотечного сертификата участия.

      Законом об ипотеке случай обращения взыскания на заложенное жилое помещение предусматривается только в случае ненадлежащего исполнения должником своих обязательств. Однако ничего не упоминается о случаях признания банкротом банка и небанковской кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит. Пунктом 2 ст. 50.33 Федерального закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" установлено, что при продаже имущества кредитной организации права требования по договорам займа, кредита и факторинга могут быть выставлены на торги единым лотом (продажа кредитного портфеля кредитной организации). При этом из конкурсной массы кредитной организации, осуществлявшей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, в силу п. 4 ст. 50.35 указанного Закона исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие, а требования кредиторов по облигациям с ипотечным покрытием удовлетворяются в порядке, установленном Законом об ипотечных ценных бумагах. Согласно ст. 3 данного Закона, учитывая требования специального субъектного состава для выдачи ипотечных сертификатов участия, ипотечное покрытие кредитной организации могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенным закладными.

      В соответствии со ст. 16.2 Закона об ипотечных ценных бумагах конкурсный управляющий осуществляет обязательную продажу ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием в течение определенного времени. Имущество, оставшееся после удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием и погашения текущих обязательств, связанных с продажей ипотечного покрытия, включается конкурсным управляющим в конкурсную массу организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием. Следует учитывать, что не всегда кредитная организация осуществляет эмиссию ипотечных ценных бумаг или, иным образом, рефинансирование по ипотечному кредитному договору, так как это является ее правом, а не обязанностью.

      Таким образом, требования по непрорефинансированным ипотечным кредитным договорам включаются в конкурсную массу на общих основаниях. Исходя из вышеизложенного, складывается ситуация, что часть требований по ипотечным кредитным договорам будет продана как кредитный портфель кредитной организации на основании ст. 50.33 Закона "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций", а часть требований - в соответствии с Законом об ипотечных ценных бумагах. В любом из указанных случаев законодательных требований к покупателю не установлено.

      Как уже отмечалось выше, даже жилищная облигация с ипотечным покрытием выделена как ценная бумага, ипотечное покрытие которой составляет специфические права требования с учетом предмета ипотеки, и тем более целесообразно осуществлять продажу прав требований по ипотечным жилищным кредитам независимо от того, входят ли они в состав ипотечного покрытия или нет. Таким образом, по нашему мнению, целесообразно дополнить действующие Закон об ипотеке и Закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" нормой о замене залогодержателя путем перевода прав первоначального кредитора в случае признания его несостоятельности (банкротства) на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в соответствии со ст. 387 ГК РФ и исключения из кредитного портфеля прав требований по ипотечным кредитным договорам и договорам займа. Такое решение необходимо принимать в случаях, когда по кредитному договору либо договору займа заложено жилое помещение, являющееся единственным пригодным для проживания заемщика и/или членов его семьи.

      Указанное изменение будет являться основанием для вынесения судебного решения о переводе прав кредитора на АИЖК. Последнее принимает на себя переуступку прав только тех кредиторов, которые выдают первоначальный кредит в соответствии с установленными агентством стандартами, при наличии нормы о переуступке прав кредитора на основании закона агентство обязано будет взять на себя права кредитора по рефинансированию выданного кредита независимо от того, кто выступал первоначальным кредитором. Таким образом, государство через АИЖК выступит гарантом для граждан-заемщиков в случае прекращения деятельности первоначального кредитора.

      Данное урегулирование станет государственной гарантией беспрепятственного осуществления конституционного права каждого гражданина на жилище и закрепит принцип недопустимости досрочного предъявления требования к заемщикам о погашении всей суммы долга и процентов по нему. Это изменение также позволит сократить время, затрачиваемое на организацию и проведение торгов кредитного портфеля, путем установления обязательного выкупа соответствующим субъектом - участником системы ипотечного жилищного кредитования.

      Ипотечное кредитование на сегодняшний день является одним из молодых и развивающихся институтов российского гражданского права, и это во многом объясняет те недочеты и недостатки, которые существуют в настоящий момент в законодательных актах, регулирующих общественные отношения, связанные с его реализацией:

      - неразвитость рынка рефинансирования ипотечных кредитов;

      - неурегулированность практических механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

      - отсутствие дополнительных налоговых льгот, направленных на снижение размеров сумм платы за пользование кредитом для плательщиков и повышение заинтересованности в выдаче ипотечных кредитов для кредитных организаций и т.д.

      Однако, несмотря на "молодость" этого института, следует отметить, что с момента принятия Закона об ипотеке в 1998 г. ипотечное кредитование, в том числе жилищное, получает все большее распространение в России, совершенствуется и развивается законодательная база, что способствует совершенствованию практического опыта.

      Подводя итог всему вышесказанному, необходимо отметить, что ипотека - один из наиболее надежных и проверенных в мировой практике способов обеспечения исполнения обязательств, а следовательно, и один из способов привлечения частных инвестиций в различные сферы, в том числе жилищную, поэтому, совершенствуя правовые механизмы ипотеки в России, весьма важно принимать во внимание опыт западноевропейских стран, которые преуспели в реализации данного института, а также продолжать создавать действенный механизм претворения ипотеки в жизнь.

      Источники: http://pravoved.ru/question/483222/, http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=355083, http://www.km.ru/nedvizhimost/2012/06/27/ipoteka-v-rossii/bankam-uprostyat-vozmozhnost-zabirat-ipotechnye-kvartiry, http://www.urprofy.ru/node/350

      ;
      Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (29.12.2015)
      Просмотров: 2599 | Рейтинг: 0.0/0
      Всего комментариев: 0
      avatar