MENU
Главная » Статьи » Квартирные долги

Бывший собственник квартиры имеет долги перед банком

25 марта 2014 17:58

Вокруг слово «ипотека» в России существует много легенд. Одна из них состоит в том, что банк в любой момент может просто выкинуть заемщика из квартиры. Но, приобретая жилье в кредит, вы сохраняете право собственника на купленную квартиру. Только есть некоторые нюансы, которые ограничивают этот закон.

· Кто собственник квартиры, купленной в кредит, — я или банк?

Безусловно, собственником жилья является заемщик. Однако, оформляя право собственности на квартиру на кредитные средства, Федеральная служба государственной регистрации, наряду с этим, регистрирует залог приобретенной недвижимости в кредит. Таким образом, возникает ограничение прав собственника дома или квартиры. Так же нельзя продать данное жилье, пока банк не даст согласие на это.

· При каких обстоятельствах банк имеет право продать ипотечную квартиру?

Ипотечное жилье банк может продать в том случае, если заемщик не может оплатить кредит, и необходимы средства для того, чтобы погасить его задолженность перед банком. В договоре имеется пункт, в котором четко написано, при каких условиях расторгается договор. Чаще всего — это три пропущенных платежа. Но на самом деле банк обычно принимает меры после просрочки в полгода.

В кредитном договоре четко прописывается, сколько пропущенных платежей будет поводом для расторжения кредитного договора. Чаще всего это три платежа. В действительности банк далеко не всегда пользуется своим правом, обычно до прекращения действия кредитного договора доходит, если заемщик не платит полгода подряд. Кроме того, любое нарушение пунктов кредитного договора является поводом для его расторжения и немедленного погашения кредита. К счастью, из-за всяких мелочей к радикальным мерам прибегать не будут. Только, к примеру, подделка документации со стороны заемщика может служить поводом к расторжению договора.

· Имею ли я право продать ипотечное жилье?

Ответ — да, имеете. Безусловно, банк теряет при этом проценты по выданному кредиту. Но есть банковские учреждения, в которых регулярно осуществляется продажа ипотечного жилья. В основном это связано с растущими запросами заемщиков, которые хотят купить квартиру или дом больших размеров и комфортнее. Так, взятое в кредит жилье с разрешения банка продается, а остатки задолженности погашаются благодаря вырученным средствам. Сразу же оформляется договор на новый кредит, за счет него покупается жилье в залог. Поэтому не переживайте: поменять жилье на более комфортное с согласия банка вполне реально.

· Есть ли у меня право сдавать в аренду ипотечное жилье?

Конечно, вы имеете право, но только с согласия банка. Но есть кредиторы, которые смотрят на данную ситуацию иначе. Ведь заемщик (собственник жилья) может стать неплатежеспособным, тогда кредитор решит разорвать договор, а свои расходы компенсировать благодаря реализации ипотечной квартиры или дома. Хотя, если в доме (квартире) находятся жильцы, заплатившие вперед за аренду помещения, продать жилье будет достаточно сложно. С юридической стороны права арендаторов охраняются по закону, поэтому их нельзя «выгнать» даже при смене владельца квартиры либо дома. В данном случае кредитору придется ждать один год, а может и все три, пока получится реализовать заложенный объект. При заключении договора найма на срок менее года, скорее всего, банк не будет видеть препятствий.

· Если ли возможность прописать своих родственников в квартиру, взятую в ипотеку?

В кредитном договоре четко написано, что не разрешается без согласия банка прописывать кого-либо еще в квартире. Хотя в российском законодательстве каких-то запретов по отношению к прописке членов семьи в ипотечной квартире нет. На сегодня банки почти закрывают глаза на действия заемщика, который прописывает своих родственников в квартире или доме, без согласований с кредитором. Еще в российской практике не было случая, когда кредитный договор расторгался из-за того, что владелец ипотечного жилья без согласования с банком прописал у себя своих детей, родителей или других родственников. Однако не стоит нарушать условия договора, поэтому лучше написать заявление, в котором вы попросите кредитора разрешения на прописку членов вашей семьи для того, чтобы не испортить отношений с банком в дальнейшем.

· Могу ли я завещать ипотечное жилье?

Да, можете. Вы являетесь собственником ипотечной квартиры или дома, поэтому имеете право передавать по наследству жилье. Но с другой стороны долги по кредиту могут перейти наследнику, в случае если заемщик умрет и не успеет погасить ипотеку. В ту же очередь, вместе с долгом, наследник обязуется платить ежемесячные платежи по кредиту, которые предусмотрены кредитным договором. При этом погашать долг нужно с того месяца, как прекратились выплаты банку, а не с момента вступления в права наследства через полгода. Иначе банк может расторгнуть с вами договор и потребовать досрочного погашения кредита.

Что делать, если просрочены платежи по кредиту?

Конечно же, стоит обратиться в банк. Скорее всего, банк пойдет вам навстречу, если просрочка произошла по объективным причинам (болезнь, командировка, потеря работы), кредитор войдет в ваше положение и, кроме штрафа, вам ничего не предъявит. Если же просрочка связана с понижением ваших доходов, то тем более необходимо обратиться в банк. Он может отсрочить на какое-то время платежи по задолженности или удлинить сроки погашения для того, чтобы снизить размер ежемесячных платежей.

· Что делать, если владелец ипотечного жилья пострадает от несчастного случая или заболеет?

Безусловно, необходимо застраховать свою жизнь и трудоспособность на подобные случаи. Имея страховку, до момента выздоровления долг по кредиту будет погашаться за счет страховых возмещений.

· Можно ли изменить условия кредита?

Это возможно, в принципе. Если вы не можете платить те суммы, которые отдавали банку ранее, обратитесь к кредитору. Он может предложить продление сроков платежей, и ежемесячный платеж уменьшится. Кроме того, можно воспользоваться рефинансированием долга — получение нового кредита, чтобы погасить старый на выгодных условиях.

Многие обязанности заемщика ипотечного жилья прописаны в кредитном договоре с банком. Поэтому важно тщательно изучить данный документ, и решить самому — все ли понятно в нем, и все ли устраивает.

Долги бывших собственников заложенных квартир: как с ними «разобраться»?

Ожидая неминуемого выселения из ипотечного жилья, неудачливый должник по ипотечному кредиту и собственник ипотечного жилья не считает нужным обеспечить финансовую чистоту объекта недвижимости, предпочитая оставить после себя квартиру с долгами . Как в этом случае поступают последующие собственники жилья, приобретшие его после обращения судом взыскания на него по ипотечному кредиту, да и просто покупатели жилья с неожиданным приданым ?

Вариант первый: собственником квартиры становится банк

В соответствии с порядком реализации имущества в ходе исполнительного производства нередко именно банк становится следующим собственником квартиры за должником по невозвращенному ипотечному кредиту (после объявления торгов по продаже арестованного имущества не состоявшимися и заявления банка об оставлении предмета ипотеки за собой). Банки точны и исполнительны в отношении своих обязательств, но очень редко берутся исполнять обязательства по оплате коммунального долга за бывшим собственником квартиры. Как правило, им не мешает отражение задолженности бывшего собственника в счетах-квитанциях на оплату коммунальных услуг. Оплачивая в безналичном порядке коммуналку , в платежных поручениях банки специально оговаривают в назначении платежа период, за который внесена плата. В связи с этим неправильное отнесение управляющей компанией по месту обслуживания квартиры поступивших текущих платежей в счет погашения старой задолженности любой суд признает неправомерным. На основании примерно такой логики банки за период владения не предпринимают никаких попыток вступить с управляющей компанией, обслуживающей дом, в котором расположена квартира, в спор и добиться исключения информации о долге в счетах квитанциях за квартиру. После продажи квартиры новому покупателю банк интерес к вопросу о долгах по коммунальным услугам и вовсе утрачивает.

Обратите внимание! Продавая квартиру, банк может предъявить покупателю справку от управляющей компании о том, что задолженности банка по оплате коммунальных услуг по квартире не имеется . В формулировке текста данной справки имеется подвох: в ней указано только об отсутствии задолженности по оплате услуг самого банка , а не о задолженности по лицевому счету, открытому по адресу квартиры. А именно по счету отражается задолженность бывшего собственника, владевшего квартирой до банка.

Вариант второй: собственником квартиры становится гражданин

Приобретая квартиру с аукциона в ходе реализации имущества в рамках исполнительного производства или же приобретая ее у банка (после реализации первого варианта), именно гражданин остается один на один с проблемой отражения по лицевому счету долгов по коммуналке бывшего собственника, не возвратившего ипотечный кредит банку и лишившегося в связи с этим жилья. Как правило, у граждан вызывает негатив постоянное наличие в счетах-квитанциях на оплату больших цифр долга, ими не созданного. И именно это служит причиной активных попыток граждан новых собственников освободиться от не своих долгов. Сначала гражданин обращается в управляющую компанию, обслуживающую дом, в котором расположена квартира, с требованием об исключении информации о задолженности из счетов-квитанций и получает отказ. Потом обращается напрямую к поставщикам услуг с той же просьбой и, как правило, тоже получает отказ. Затем гражданин обращается в суд. В этом случае иск предъявляется в рамках закона о защите прав потребителей, так как гражданин является потребителем коммунальных услуг. Практика свидетельствует, что перспектива достижения положительного результата для гражданина нового собственника квартиры имеется.

Пример из практики № 1: К. обратилась в суд к ответчику ООО Жилищная коммунальная инициатива с иском о защите прав потребителей, просила обязать ответчика открыть на имя истца финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг на жилое помещение по указанному в иске адресу без отражения в нем задолженности по оплате за содержание квартиры и коммунальных услуг за период до даты приобретения ее истцом в собственность. Рассматривая дело, суд выяснил из договора купли-продажи, заключенного между истцом и продавцом квартиры, что в нем отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам, начисленной в период принадлежности квартиры предыдущему собственнику, новым собственником-истцом. Каких-либо других договоров, свидетельствующих о том, что истец обязался погасить задолженность за коммунальные услуги, в материалы дела сторонами представлено не было.

Суд на основании выписки из финансового лицевого счета установил что спорная задолженность возникла в период владения квартирой прежним собственником квартиры. Поскольку представленными истцом документами (заявлением истца к ответчику об открытии нового лицевого счета, ответа ответчика с отказом открыть новый лицевой счет) ответчиком добровольно законные требования истца не были удовлетворены, суд постановил обязать ответчика открыть на имя К. финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг в отношении указанной в иске квартиры, без отражения в нем задолженности по оплате за содержание квартиры и коммунальных услуг за период до ДД.ММ.ГГ (даты регистрации права собственности истца на квартиру) (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 11.02.2014 по делу № 33-1232/14) 1 .

Пример из практики № 2: К. обратилась в суд с иском к МУП об обязании произвести перерасчет по задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги, исключить из лицевого счета по ее квартире задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг . Суд установил на основании справки МУП, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на лицевом счете жилого помещения, расположенного по адресу (. ), имеется задолженность за жилищно-коммунальные услуги перед МУП в сумме (. ), которая числится за прежним собственником жилого помещения, истица же задолженности за жилищно-коммунальные услуги перед МУП не имеет. При рассмотрении дела было установлено, что истица неоднократно обращалась к ответчику с заявлением о перерасчете задолженности, в чем ей было отказано . На основании изложенного суд пришел к выводу, что, поскольку истица несет обязанность по оплате коммунальных услуг с момента приобретения жилого помещения, задолженность по оплате за коммунальные услуги числится за прежним собственником квартиры , а лицевой счет на квартиру открыт на имя К. требования истицы обоснованны и подлежат удовлетворению. Суд о бязал МУП исключить из лицевого счета на жилое помещение, расположенное по адресу (. ), задолженность по оплате за коммунальные услуги в размере (. ), начисляемые на имя К. нового собственника (решение Абаканского городского суда от 25.11.2011 по делу № 2-5429/2011) 2 .

Примеры из практики № 3, 4, 5: Аналогичные решения приняты были и другими судами. Так, иск нового собственника к жилищной управляющей компании был удовлетворен. Суд о бязал ответчика произвести перерасчет задолженности и исключить из счетов на имя нового собственника жилья по оплате жилья и коммунальных услуг по адресу (. ) задолженность прежнего собственника в указанной в решении сумме (решение Свердловского районного суда) 3

В аналогичном деле суд о бязал МУП исключить из единого платежного документа, выставляемого истцу за комнату, задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг бывшего собственника Т. образовавшуюся до перехода права собственности на указанное жилое помещение к Ш. (решение Октябрьского районного суда города Мурманска от 28.01.2009) 4 .

В другом деле по иску потребителя электроэнергии к ресурсоснабжающей организации суд признал незаконными действия по начислению новому собственнику задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, незаконными действия по отключению электроэнергии, а также обязал исключить указанную задолженность из лицевого счета квартиры (постановление Домодедовского городского суда Московской области от 01.10.2012 по делу № 2-2332/2012) 5 .

Из анализа дел по искам новых собственников жилых помещений с долгами к управляющим компаниям, обслуживающим дом, или ресурсоснабжающим организациям коммунального комплекса следует, что для достижения цели удовлетворения требований нового собственника при подаче иска в суд истец должен правильно:

подготовиться (собрать доказательную базу своих требований);правильно определить ответчика;правильно сформулировать свои исковые требования.

При ошибке в указанных вопросах перспективы выигрыша спора снижаются, а вероятность отказа суда в удовлетворении требований возрастает.

Выводы

Вывод первый: новый собственник жилья не обязан оплачивать долги предыдущего.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе, у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Согласно пункту 1 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Вывод второй: может понадобиться установление надлежащего ответчика по иску об исключении задолженности по лицевому счету абонента нового собственника.

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Согласно пункту 7 статьи 155 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Исключение составляют случаи, предусмотренные частью 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, когда на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям.

Практика: банк, став собственником ипотечной квартиры, на которую было обращено взыскание по выданному им кредиту, продал ее гражданину. И тот, начав ею фактически пользоваться и получая ежемесячные счета для оплаты, установил, что по его лицевому счету отражается долг. Обратившись в управляющую компанию, новый собственник установил, что задолженность по оплате коммунальных услуг образовалась по причине несвоевременной их оплаты предыдущими собственниками квартиры, владевшими ею до банка. Обращение в управляющую компанию и к поставщикам услуг с требованием исключить указание задолженности предыдущего собственника из лицевого счета нового собственника положительного результата для последнего не принесло, и он вынужден был обратиться в суд. Ответчиком по делу истец назвал в исковом заявлении энергоснабжающую организацию, а требование касалось исключения из лицевого счета по квартире суммы задолженности по оплате услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению, образовавшейся за период владения бывшим собственником недобросовестным должником по ипотечному кредиту банка. Суд установил точную дату начала исполнения истцом обязанности по оплате коммунальным услуг дату регистрации права собственности на квартиру. А также признал действия ответчика по начислению задолженности по оплате коммунальных услуг до перехода права собственности на жилое помещение истцу и включению указанных сумм в лицевой счет по квартире истца и в последующем в платежные документы, направляемые истцу, не соответствующими действующему законодательству. Суд обязал энергосбытовую компанию (поставщика услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению) исключить из лицевого счета истца нового собственника квартиры задолженность, образовавшуюся до момента возникновения права собственности на квартиру у истца (решение Приобского районного суда города Бийска Алтайского края по делу № 2-1331/2010 6 ).

* Примечание: в конце приведенного решения имеется отметка о том, что указанное решение суда законной силы так и не заимело, однако сведений об истории его обжалования в официальных источниках обнаружить так и не удалось. Вероятно, что вышестоящая инстанция отказала в иске, отменив данное решение. Учитывая, что выводы суда соответствуют общей направленности судебной практики по рассматриваемому вопросу, более вероятной причиной отмены решения суда, очевидно, является установление ненадлежащего ответчика по делу . Хотя все может быть

Вывод третий: необходимо правильно сформулировать требование, направленное на избавление нового собственника от долгов предыдущего.

Так, если заявить требование о перерасчете, суд может отказать в этом (см. апелляционное определение Алтайского краевого судаот 11.02.2014 по делу 3 33-1232/14)7.

В удовлетворении требования открыть новый лицевой счет для того, чтобы отражать по нему только текущую задолженность и поступившую оплату от нового собственника, суд также может отказать (см. решение Рузского районного суда Московской области от 19.04.20118), считая обращение в суд с иском об открытии нового лицевого счета ненадлежащим способом защиты новым собственником своего нарушенного права.

Оптимальной формулировкой иска может стать требование об исключении из лицевого счета задолженности бывшего собственника.

Вывод четвертый: до подачи иска необходимо обзавестись доказательством попыток урегулирования спора в досудебном порядке . то есть собрать доказательства отказа управляющей компании и поставщика услуг (если договор с ним заключен напрямую с потребителем) удовлетворить просьбу нового собственника освободить его от моральной обязанности погашать долги бывших собственников.

Для этого достаточно наличия переписки с указанными адресатами с подтверждением факта получения ими соответствующих заявлений и претензий нового собственника. В случае непредоставления ответа от указанных организаций в установленные сроки, подтверждением отказа удовлетворения требований истца будут все те же счета-квитанции с наличием в них все той же информации о наличии долга. Неисключение данной информации будет свидетельствовать о неудовлетворении требований потребителя.

Вывод пятый: и все-таки задолженность бывшего собственника может оказаться долгом нового владельца!

Такое случается в случае наличия счетчиков в приобретенной квартире.

На момент регистрации права собственности нового собственника квартиры предыдущим собственником ему, по его просьбе, предоставляются совершенно реальные справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Согласно данным справок прежний собственник оплачивает коммунальные платежи, в том числе оплату за горячую, холодную воду и электроэнергию по факту начисления, и на момент составления справки задолженности по оплате не имеет. По факту же оказывается, что прежний собственник в течение длительного времени предоставлял неверные данные счетчиков, намеренно и существенно их уменьшая. Реальный же объем потребления коммунальных ресурсов устанавливается лишь новым собственником при первом же снятии показаний приборов учета и сравнении их с предыдущими, поданными прежним собственником. На деле новому собственнику чрезвычайно тяжело доказать, что неучтенные в счетах объемы коммунальных ресурсов были потреблены ДО приобретения им квартиры, ДО начала пользования этими ресурсами новым собственником. Как говорится, и протечки воды бывают, и случайные подключения энергоемких приборов Вот и оказывается, что на момент приобретения права собственности вроде бы все чисто , а на деле новый собственник оказывается должен уплатить многотысячные начисления за потребленные согласно приборам учета ресурсы, причем по ценам реального времени, то есть по тарифам действующим на момент снятия показаний приборов учета.

И все же основной вывод таков: необоснованное включение ответчиком - коммунальной компанией в счет-квитанции об оплате жилья и коммунальных услуг суммы задолженности прежнего собственника уже свидетельствует о нарушении имущественных прав нового собственника, не требуя к тому дополнительных доказательств. Основанием для обязания нового собственника погашать задолженность предыдущего может стать только особое условие договора купли-продажи жилого помещения об этом.

1http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=804825;p=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=4E884CBCFC15BCF4117C6B9DB0BCEAC9;rnd=0.7153588687069714/

2 https://rospravosudie.com/court-abakanskij-gorodskoj-sud-respublika-xakasiya-s/act-105824310/

3 http://www.gcourts.ru/case/3351489/

4 http://okt.mrm.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=316/

5 http://docs.pravo.ru/document/view/49338967/56146351/

6 http://actoscope.com/sfo/alkray/priobsky-alt/gr/1/ob-otnesenii-zadoljennosti-pred30092010-1368307/ или http://www.gcourts.ru/case/1868259http://www.gcourts.ru/case/1868259/

7http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=804825;p=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=4E884CBCFC15BCF4117C6B9DB0BCEAC9;rnd=0.7153588687069714/

8 http://docs.pravo.ru/document/view/17462141/15116705/

При вопросе укажите: 1) вы организация, ИП или физ. лицо 2) налог (УСН/ ОСНО, ЕНВД).

Отвечайте за нас, кто сможет. Любое знание и опыт могут быть полезными. Администрация

Виды обременения

Все чаще сейчас люди вынуждены продавать квартиру под обременением. На это есть масса причин. Что это значит –квартира под обременением? Один из вариантов обременения на квартиру –прописанные в квартире помимо собственника люди. Можно ли продать такую квартиру?

У собственника не возникает обычно проблем при оформлении квартиры с обременением на продажу, независимо от того, прописан там кто-либо еще или нет, так как помимо собственника никто не имеет права на эту недвижимость. Если вы обладаете крепкими нервами и уверенностью в своей правоте, значит, покупка квартиры под обременением –хороший вариант сэкономить. Но прежде чем совершать подобную сделку, необходимо узнать все тонкости, иначе это может обременить вас впоследствии большими проблемами. При совершении сделки с такой квартирой нужно тщательно изучить договор.

На сегодняшний день в России из-за ограниченности денежных средств и трудного материального положения многие вынуждены оформлять кредиты –на приобретение мелких товаров, на покупку автомобилей и жилья.

Ипотека –это один из вариантов залога, при котором закладываемая недвижимость находится в собственности должника, а кредитор приобретает право получить удовлетворение в счет продажи данного имущества, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

В случае ипотечного кредитования кредит выдается под залог недвижимости. При кредите на покупку недвижимости само приобретаемое имущество поступает в залог банка в качестве гарантии возврата кредита (на имущество налагают обременение).

Кто же вправе наложить обременение? Это территориальные органы Управления Федеральной службы государственной регистрации (Росреестр).

Особенности сделки

Обременение недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Это оправдано тем, что сведения при этом заносятся в Единый государственный реестр прав и при заключении сделок с недвижимым имуществом выписка из ЕГРП содержит сведения об отсутствии или наличии обременений. Это позволяет обезопасить возможных покупателей от тех продавцов, которые хотят утаить информацию о каком-либо обременении. Любой человек может узнать, не находиться ли та или иная квартира под обременением.

Для снятия обременения с недвижимости заемщику необходимо полностью погасить кредит со всеми процентами и штрафами, которые прописаны в договоре. Залогодатель обращается к банку с требованием подачи заявления в отдел государственной регистрации о снятии с приобретенного в ипотеку жилья обременения. В случае полного погашения ипотеки регистрационная запись об обременении становится погашена. На свидетельстве о регистрации права собственности проставляется штамп, доказывающий снятие обременения .

Если же заемщик не выполнит кредитные обязательства в полном объеме, то он лишается права без согласия банка распоряжаться своей жилой собственностью, квартира в этом случае реализуется для компенсации затрат банком.

Но в большинстве случаев банк и заемщик не доводят дело до суда и решают вопрос мирным путем. Пример: продажа обремененной недвижимости с выплатой задолженностей по кредиту впоследствии.

Обычно банки дают согласие на продажу квартир самими собственниками. Ведь банку не интересна квартира, ему важно вернуть причитающиеся деньги по кредиту. Получив согласие банка, собственнику необходимо найти покупателя.

Когда найден покупатель, в банке, где квартира была в залоге, оформляют сделку. После этого с недвижимости снимают обременение ипотеки.

Процедура купли-продажи квартир, находящихся у банка в залоге, уже отработана и отличается от сделки с обычным жильем:

  • покупатель недвижимости арендует две ячейки –для банка и для продавца;
  • в ячейку банка покупатель помещает средства для погашения кредита;
  • если остается какая-то сумма, то она переходит в ячейку продавца квартиры;
  • после получения необходимой суммы, банк выдает справку о том, что кредит погашен;
  • в дальнейшем между новым владельцем и продавцом заключается договор купли-продажи, впоследствии производится его регистрация в Росреестре;
  • после регистрации договора новому владельцу выдается выписка о том, что обременение на квартиру снято;
  • по завершении всех операций продавец может забрать из ячейки причитающуюся ему сумму, а покупатель получает право собственности.

Квартиры под обременением очень популярны на рынке, так как обычно они находятся в хорошем состоянии, не требуют крупных вложений, являются чистыми юридически, цена на такие квартиры значительно ниже рыночной.

Возможные трудности

Но все же при покупке квартир с обременением, можно столкнуться большими трудностями.

Например: покупатель перед заключением договора купли-продажи закладывает деньги, предназначенные для покупки жилья в банковскую ячейку, банк их проверяет и разрешает снять обременение. И когда квартира уже освобождена из-под залога, продавец отказывается от сделки. Покупателю нужно будет через суд обязать прежнего владельца завершить сделку или возместить оплаченные денежные средства.

Чтобы избежать подобного случая, необходимо оформлять предварительный договор задатка.

Еще один пример: квартира продана и долговые обязательства перед банком выполнены, но бывший владелец не съезжает. В данном случае необходимо обращаться в суд с требованием о признании бывшего владельца утратившим право пользования и выселении. Рассмотрение таких исков может затянуться надолго.

Торги по продаже заложенного имущества организуются органами, которые осуществляют исполнение судебных решений, проводятся они по месту расположения данного имущества. Организатор торгов информирует об их проведении не позднее, чем за 10 дней, и не ранее чем за 30 дней до дня торгов. Лицами, желающими поучаствовать в публичных торгах, вносится задаток (не более 5% начальной стоимости заложенного имущества).

Победителем публичных торгов признается лицо, которое предложило большую цену. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены заключается договор купли-продажи недвижимости. Данный договор, а также протокол о результатах торгов являются основанием для регистрации соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проведение аукциона отличается от публичных торгов. Первоначальная цена залогового имущества определяется, на основании экспертной оценки. Информация о проведении аукциона публикуется в периодическом издании (официальном ресурсе исполнительной власти) в срок от 6 –13 дней до даты проведения. Желающие участвовать в аукционе также вносят задаток, не превышающий 5% от начальной цены.

Выигравшим признается лицо, которое предложило наиболее высокую цену. Победитель и организатор аукциона подписывают протокол о результатах аукциона. После того, как будет внесена полная сумма, заключается договор купли-продажи и производится регистрация права собственности.

Если взглянуть на текущее законодательство по семейному право, то там вы встретите упоминание о том, что имущество, нажитое во время брака, является собственностью супругов и делится равными долями в случае развода.

23 января 2014 г.

Если взглянуть на текущее законодательство по семейному право, то там вы встретите упоминание о том, что имущество, нажитое во время брака, является собственностью супругов и делится равными долями в случае развода. То есть, не смотря кто приобретал имущество, если это произошло во время брака, оно делится пополам. Даже если по документам хозяином, например квартиры или машины, является один из супругов. На этот факт и не влияет уровень заработной платы обоих супругов, все нажитое совместно делится строго пополам. Это правило работает при простом разделе имущества.

Но как во всех правилах, здесь есть свои оговорки и не правильно думать, что все, чем владеет супружеская пара, делится пополам. Первым и важным моментом будет определение того, что было приобретено до брака, все это имущество не будет делится и останется у собственника.

Не подлежит разделу также имущество, которое передается на права наследования. либо каким-то другим безвозмездным способом, например по дарственной. Если во время брака, один из супругов получает в наследство квартиру, в дар или по приватизации. то он является полноценным собственником и в случае развода, данное имущество остается целиком у него. Но надо понимать, если после получения имущества, супруг решит его продать, обменять, а на полученные деньги приобрести что-то другое, то «что-то» другое будет относится к совместно нажитому имуществу и будет делиться, в случае развода, пополам.

Первым и важным моментом будет определение того, что было приобретено до брака, все это имущество не будет делится и останется у собственника.

Многие молодые люди думают, что брачный контракт спасет их в любых неприятных ситуациях. На этом хотелось бы заострить свое внимание, любой брачный договор может быть расторгнут по решению суда. И причин на это имеется целый ряд, к примеру, если был нарушен закон, поэтому молодой семье нужно знать все нюансы жилищного вопроса.

Если у вас не было поделено надлежащим образом имущество, нет брачного контракта, в котором описано как будет поделена недвижимость, то и после процесса развода, для того, чтобы продать квартиру, придется брать согласие бывшей супруги или супруга.

Хотелось бы сказать, что рассчитывать на то, что истечет срок исковой давности, к слову, который длится один год, не стоит, потому что для его продления можно использовать массу уловок.

Для лучшего понимания темы беседы, приведем ряд примеров.

Если кредит оформлен на мужа, имеются ли у жены права на этот кредит?

Была приобретена квартира по системе ипотечного кредитования, по документам владельцем является муж, как в этом случае делится квартира?

Как вы уже поняли, квартира была приобретена во время брака, следовательно, имущество, приобретенное во время брака, вне зависимости от того, на кого оформлено, делится поровну. Но конкретно в данной ситуации, квартира находится в залоге у банка, так что мнение самого банка будет очень даже существенным. Если квартира имеет не делимое количество комнат (к примеру одну), то каждый из супругов может получить лишь право собственности на эту жилую площадь. Вряд ли банк позволить изменить того, на кого оформлена ипотека, то есть он так и останется должником перед банком. Однако он может в судебном порядке требовать возмещения с супруги возврата платежей, сумма которых определяется вашей долей ипотеки и праву собственности на жилье. Прочитайте про нюансы ипотечной сделки. а также возможные риски ипотеки.

Имеется ли возможность одному из супругов отказаться от своей доли квартиры, при этом переложить все бремя ипотечного кредита на другого?

Как вы поняли из предыдущего примера, очень многое зависит от решения банка, ведь ему нужен клиент, который сможет вовремя гасить задолженность. Поэтому если у него не возникнет претензий по этому поводу и один из супругов согласиться взять долг ипотеки на себя, то почему бы и нет. Но нужно понимать, за переоформление кредита необходимо будет заплатить определенную сумму, указанную в договоре. Некоторые банки накладывают на эту процедуру комиссию, которая исчисляется как процент от существующего долга.

Если возникнет такая ситуация, когда договор ипотеки составлен на обоих супругов, в самом договоре есть пункт, указывающий на то, что даже при расторжении брака, условия договора не изменяются. Что если, примеру, жена откажется платить по ипотечному кредиту, сможет ли муж стать полным собственником квартиры?

В подобном случае нужно понимать, даже если жена откажется платить по ипотечному долгу, то вся ответственность ложится на мужа, таковы правила выплаты кредита с со заёмщиком.

Для решения этой проблемы, вам необходимо полностью погасить ипотечный кредит, при этом надо понимать, что квартира состоит в собственности и у жены. После чего в судебном порядке потребовать ту денежную сумму, которую вы потратили на выплату доли жены. Суд обяжет супругу выплатить вам эту самую сумму.

Небольшое отступление…

Не рекомендуется продавать ипотечное жилье, ведь нести бремя кредита одному человеку, порою очень сложно. В этом случае для одного из собственников такой квартиры, ежемесячные (или иные, смотря как указано в договоре) платежи могут стать неподъемными. Многие банки на случаи разводов предусмотрели специальные ипотечные программы, которые помогают продать ипотечные квартиры. Для продажи такой квартиры, полностью гасится долг перед банком, после чего, соответственно, квартира не обремененная долгом, переходит к новому покупателю. Цена на рынке недвижимости очень сильно варьируются, то падают, то поднимаются и для покупателя подобных квартир не видно выгоды.

Может ли произойти так, что при разводе, банк потребуется свои деньги обратно?

То есть, имеется в собственности двухкомнатная квартира, купленная в ипотечный кредит, оформленная на мужа, жена – поручитель. При этом назревает развод, возможно ли такое стечение обстоятельств, при котором банк потребует досрочно выплатить кредит?

Да, такое возможно. Если обратиться к законодательству, то можно узнать, что если нарушаются условия выплаты кредита, кредитор в праве потребовать досрочную выплату этого самого кредита. А как вы понимаете, при разводе очень многое меняется: собственники квартиры, появится новый собственник, который будет платить за свою долю и прочее. А это прямое ухудшение условий выплаты, то есть иными словами, это огромный риск для банка, а ему не хочется, чтобы вы задерживали с выплатами.

Все разобранные случае могут быть рассмотрены в судебном порядке, это позволить принять законно верное решение. Для уточнения каких-либо вопросов, связанных с дележкой брачной собственности, рекомендуется обращаться к грамотным юристам, они сопроводят весь процесс развода, помогут собрать необходимые документы. Однако надо понимать, что банк очень неохотно будет менять условия прежнего договора, но это будет усложняться в том случае, если доли на права собственности на недвижимость не равны.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Источники: http://www.credits.ru/social/user/14032/blog/439/, http://otchetonline.ru/art/yuristu/41803-dolgi-byvshih-sobstvennikov-zalozhennyh-kvartir-kak-s-nimi-razobrat-sya.html, http://1nasledstvo.ru/obremenenie/kvartira-s-obremeneniem.html, http://rucountry.ru/note/razdel_ipotechnoi_kvartiry_pri_razvode_77227.html

Категория: Квартирные долги | Добавил: stivplyass (31.12.2015)
Просмотров: 796 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar